通過民法典第278條與物權(quán)法第76條比較，可以看出，業(yè)主大會(huì)的職權(quán)沒有發(fā)生大的變化，但民法典對(duì)物權(quán)法表決比例作出了重大修改。

從對(duì)共同決定的事項(xiàng)上看，民法典與物權(quán)法也有一些內(nèi)容上的修改，如：

1、現(xiàn)行物權(quán)法對(duì)第（二）項(xiàng)的表述是“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”，民法典則表述為“制定和修改管理規(guī)約”，這一變化表明立法者認(rèn)為“管理規(guī)約”應(yīng)主要是對(duì)業(yè)主行為的調(diào)控，主要不是管物。

2、民法典將物權(quán)法第（五）項(xiàng)中的“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”分拆為“籌集”和“使用”兩項(xiàng)，籌集資金性質(zhì)更重要、更慎重，對(duì)業(yè)主的影響會(huì)更大，所以規(guī)定了參與表決的“雙四分之三”，而使用維修資金為了解決專項(xiàng)維修資金的使用難問題，所以規(guī)定了參與表決的“雙過半”。

3、民法典第（八）項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”為新增條款，原物權(quán)法沒有。物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)于改變共有部分用途需要召開業(yè)主大會(huì)的規(guī)定，但沒有規(guī)定票權(quán)比例。另外，對(duì)于出租共有房屋是否需要業(yè)主大會(huì)表決的問題，原來存在爭(zhēng)議。現(xiàn)明確規(guī)定需要開會(huì)，且票權(quán)比例要求較高。該項(xiàng)表決的票權(quán)比例要求高于“雙過半”。

從在表決比例要求看，民法典與物權(quán)法規(guī)定是不同的，物權(quán)法第76條規(guī)定的是以專有部分總面積和業(yè)主總數(shù)人作為基數(shù)，分別規(guī)定了不同表決事項(xiàng)的“雙三分之二”（絕對(duì)大多數(shù)）和“雙過半”（絕對(duì)多數(shù)）。

民法典規(guī)定，參與表決的票權(quán)比例超過兩個(gè)“三分之二”，會(huì)議才有效，且面積比例只算專有部分，不算總建筑物面積；一般議題的支持率“雙過半”即獲得通過，重大議題超過兩個(gè)“四分之三”獲得通過，票權(quán)比例均以參與表決的票權(quán)而非總票權(quán)為基數(shù)。從法條字面理解，只要超過兩個(gè)“三分之二”的業(yè)主參與表決，一般議題只需要獲總票權(quán)的三分之一支持即可通過，重大議題需要獲總票權(quán)的二分之一支持。下面我們來分析一下民法典第278條第二款的文義：

民法典第278條第二款第一句“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，法條設(shè)定了會(huì)議的法定最低人數(shù)限制，即必須由專有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決，會(huì)議才有效。

民法典第278條第二款第二句“決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，民法典對(duì)第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的重大事項(xiàng)，設(shè)定了較高的表決比例，即經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。由于其基數(shù)為“參與表決（的專有部分面積和人數(shù)）”，因此，屬于“相對(duì)大多數(shù)”。其實(shí)際通過門檻為：2/3 x 3/4 = 1/2；

舉個(gè)例子：以3000戶小區(qū)表決第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的重大事項(xiàng)為例，2000戶以上參與表決為有效會(huì)議，通過議題則為：3000*2/3 x 3/4 =1500戶以上同意。

對(duì)于其他事項(xiàng)，民法典第278條第二款最后一句“決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”即應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(相對(duì)多數(shù))，其實(shí)際門檻為：2/3 x 1/2=1/3。

舉個(gè)例子：以3000戶小區(qū)表決第一項(xiàng)至第五項(xiàng)議題為例，1500戶以上參與表決為有效會(huì)議，通過議題則為：3000*2/3 x 1/2 =1000戶以上同意。

通過對(duì)民法典第278條的解讀，可以明顯看出，民法典大幅度調(diào)低了業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的表決門檻：民法典將物權(quán)法的絕對(duì)大多數(shù)（“雙三分之二”）調(diào)低為絕對(duì)多數(shù)（“雙過半”）；而將物權(quán)法的絕對(duì)多數(shù)（“雙過半”）調(diào)低為相對(duì)多數(shù)（“雙三分之一”）。

可以看出，民法典實(shí)施后，可以較好地解決物權(quán)法實(shí)施以來所顯現(xiàn)的弊端，如有些小區(qū)因業(yè)主棄權(quán)或少數(shù)業(yè)主反對(duì)而使業(yè)主大會(huì)陷入癱瘓，無法有效運(yùn)行。因此，相對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的民主性，民法典更注重決策的效率性。