這組數(shù)據(jù)比我們前2年所了解的420家左右一下增長了四成，床位增長了近20%，數(shù)量上有了巨大的突破。

新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)涵蓋了公辦民營養(yǎng)老院、公助民營養(yǎng)老院和民營養(yǎng)老院。其中公助民營養(yǎng)老院1家，公辦民營養(yǎng)老院2家，民營養(yǎng)老院11家。民營投資占據(jù)了主要力量。市區(qū)內(nèi)的公辦民營項目基本所剩無幾，六環(huán)以外的公辦民營項目增長明顯，預(yù)計2016年開業(yè)的公辦民營項目數(shù)量將會多于今年。

定位高端的養(yǎng)老項目只有2家，分別位于昌平和海淀。高端項目投資熱情整體降低，更多機(jī)構(gòu)把項目定位在中高端客戶群體，投資趨于理智。

30-100張床位的機(jī)構(gòu)有4家，100-200張床位的機(jī)構(gòu)有7家，200張床位以上的機(jī)構(gòu)有3家，100-200床的項目是主流。

高端定位的養(yǎng)老項目床位總計338張，占新增床位總數(shù)的15.6%。

明確定位為康復(fù)護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)總計200張，約占新增床位總數(shù)的9.2%。

其他客戶都定位為自理+護(hù)理，只有1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)把自己明確定位為只接受護(hù)理客戶。護(hù)理客戶群細(xì)分當(dāng)中只一家專門定位為收養(yǎng)失智老人的養(yǎng)老院。

需要解釋的是今年平均收費(fèi)包含了2家定位為自理老人的項目，這2家項目都沒有護(hù)理費(fèi)，除去這2家自理定位的機(jī)構(gòu)，其余12家養(yǎng)老院的平均收費(fèi)為5850元/月，比2014年增長10%。

高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最低收費(fèi)9000元/月，平均收費(fèi)9500元/月，比普通養(yǎng)老項目的收費(fèi)高了近86%。

中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為5121元/月，比2014年的4131元/月增長約24%。

海淀區(qū)新開養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為6125元/月。朝陽區(qū)新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為4850元/月，比2014年略微上浮。西城區(qū)新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為5200元/月，比2014年價格高出28%。石景山區(qū)新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為6150元/月，豐臺區(qū)新開業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)為3980元/月。

1-3月開業(yè)的養(yǎng)老院有2家，4-6月開業(yè)的養(yǎng)老院有3家 ，7-9月開業(yè)的養(yǎng)老院有3家，10-12月開業(yè)的養(yǎng)老院有6家。趕在最后一個季度集中開業(yè)似乎成了慣例。

上半年開業(yè)的養(yǎng)老項目床位數(shù)合計550張，下半年開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)合計1616張。從季節(jié)來看，秋冬季開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量最多，選擇這個時間段開業(yè)也是想搶重陽節(jié)和十一這個行業(yè)旺季來盡量搶奪客源。

入住人數(shù)、入住率下降可能和機(jī)構(gòu)開業(yè)集中在最后一個季度有關(guān)，也有可能是因為去年市區(qū)內(nèi)新增項目過多，提前占領(lǐng)了市場，導(dǎo)致今年開業(yè)的項目入住率及入住人數(shù)普遍低于2014年。

高端養(yǎng)老院的平均入住率為13.6%。

新開業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有5家為國企背景，其余均為民營機(jī)構(gòu)，國企進(jìn)入到發(fā)力期。

連鎖擴(kuò)張陣營走的路線也明顯不相同，中高端定位的愛暮家和壽山福海選擇了跨區(qū)公辦民營的擴(kuò)張方式，中低端定位的千禾、寧心園也分別選擇了不再投資而是合作或承接公辦民營項目擴(kuò)張。

愛暮家和壽山福海連鎖項目分別位于六環(huán)外的門頭溝和大興（均不在本次的調(diào)研范圍內(nèi)），選擇公辦民營的方式繼續(xù)擴(kuò)張，表示企業(yè)再投資的意愿降低，資金趨緊&投資回報率低或是主要因素，因而選擇了公辦民營的擴(kuò)張方式。

寧心園等具有成熟運(yùn)營經(jīng)驗的企業(yè)通過承接政府項目進(jìn)行擴(kuò)張，也凸顯了地區(qū)主管政府支持本地企業(yè)，打造本地養(yǎng)老品牌的用意。

自主投資擴(kuò)張的機(jī)構(gòu)又分為深耕細(xì)作的區(qū)域型機(jī)構(gòu)（匯晨&龍振）和全市戰(zhàn)略布局的大型企業(yè)（遠(yuǎn)洋椿萱茂&金隅愛馨），每家的擴(kuò)張布局又不一樣，值得研究。

匯晨：除了一個項目在昌平外，其余項目都落在朝陽，網(wǎng)點(diǎn)布局呈半圓型。

龍振：項目也都在朝陽，呈現(xiàn)南北直線型擴(kuò)張。

遠(yuǎn)洋椿萱茂：遠(yuǎn)洋椿萱茂幾乎在以每年一家新店的速度穩(wěn)步擴(kuò)張，新的青塔項目會在2016年3月開業(yè)，3個項目分別位于北京的東、南、西部，呈三角型布局。南邊選擇了亦莊高收入人群密集的區(qū)域，西邊的項目則位于西四環(huán)附近，也是西邊高端客戶群的居住邊界，布局非常有章法，判斷其下一個項目可能會重點(diǎn)選擇在北部，這樣基本就完成了北京全地區(qū)的覆蓋。遠(yuǎn)洋椿萱茂根據(jù)自身客戶定位來選擇項目的布局確實(shí)值得好好的學(xué)習(xí)和研究。

金隅愛馨：金隅愛馨則沿長安街從通州到石景山采用了東西“一“字型布局了4個項目，其中2015年開業(yè)了3家。

連鎖企業(yè)發(fā)展的路線似乎更加清晰，沒有人再去選擇郊區(qū)大盤的操作思路，而是主攻市區(qū)剛需群體。

連鎖發(fā)展的本意應(yīng)為1+1≥2，各連鎖店應(yīng)該在物品采購、人員配備、營銷協(xié)同等方面相互合作，攤薄成本，如果新開項目成本沒有降低，營銷還是各自為政，那就失去了連鎖的意義，從財務(wù)的角度來看行業(yè)的連鎖發(fā)展，應(yīng)該還有不少的提升空間。

新晉企業(yè)還有一些在摸索中前行，而選擇在郊區(qū)拿地、新建的企業(yè)數(shù)量明顯減少。隨著主管部門加緊推進(jìn)社區(qū)照料中心的步伐，一定會分流大部分郊區(qū)大盤項目的客流，市區(qū)適中規(guī)模的項目入住提升快，經(jīng)營更順暢。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向往的主要經(jīng)營模式，但運(yùn)營定位中到底是醫(yī)為主還是養(yǎng)為主也沒有明確的定義，民政主管部門一直希望推動這個模式，但醫(yī)療的主管部門似乎并不感冒，回應(yīng)的并不積極。

市區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，可以真正實(shí)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很少，并且成功案例不多，所謂醫(yī)養(yǎng)結(jié)合也主要看中了醫(yī)保的支付能力，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合大多還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為宣傳目的喊出的口號。

值得關(guān)注的是一些沒有經(jīng)營特色、經(jīng)營一般的民辦一級醫(yī)院紛紛主打醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式切入老年市場。

這種項目由于位于市區(qū)，具備較好的醫(yī)療條件和醫(yī)保報銷，入住速度明顯高于一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前稍具規(guī)模的運(yùn)營公司管理的病床數(shù)達(dá)到了數(shù)百張。

康復(fù)的定位在降溫，除了英智石景山的項目順利開業(yè)外，還沒有聽說以康復(fù)為主要特色的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

2015年各機(jī)構(gòu)收費(fèi)普遍比2014年有所上漲，上漲幅度最大的是餐費(fèi)，數(shù)據(jù)顯示，餐費(fèi)最低為700元，最高為1500元，平均962元，比2013年餐飲收費(fèi)要高出28%。

從目前機(jī)構(gòu)分布來看，市區(qū)項目趨于飽和，單體項目輻射人群范圍在逐漸變小，加上主管部門主推的上門護(hù)理服務(wù)，預(yù)計體量大的項目發(fā)展到一定階段會遭遇一定的瓶頸。

行業(yè)從業(yè)者流動依然頻繁，朋友圈中有一大部分在2015年換了新的東家。跳槽的原因多因企業(yè)文化及內(nèi)部管理的價值沖突，其中外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行而導(dǎo)致的離職和盲目追求高薪高職位跳槽而導(dǎo)致不能勝任崗位的離職在變多。

2016年和2017年基本為北京市場最后的擴(kuò)張機(jī)會，隨著主管部門在市區(qū)布局完善，可新建項目的空白地區(qū)基本沒有，收購擴(kuò)張這種方式在這2年中會形成一定的流派，或許會有行業(yè)的黑馬出現(xiàn)。

連鎖機(jī)構(gòu)經(jīng)過幾年的運(yùn)營，掌握了一定的經(jīng)驗，完成了原始積累后，預(yù)料成熟的企業(yè)會逐漸往其他地區(qū)展開擴(kuò)張，具體是從其他一線城市布局還是走度假候鳥式擴(kuò)張還有待觀察，或許在全國的連鎖布局上，北京企業(yè)將會比其他地區(qū)走的快一步。

對市區(qū)一家社區(qū)養(yǎng)老照料中心項目的調(diào)研可以看對傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一些影響。該照料中心今年開業(yè)，目前入住率約40%，但有1/4的老人有別的養(yǎng)老院入住經(jīng)歷，選擇入住該養(yǎng)老院主要是親屬在附近居住，由此可見位于社區(qū)內(nèi)的照料中心一定會分流其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住人群，不光是自理老人，失能老人的流動也在加大，這是前幾年很少有的現(xiàn)象。

2015年還有一個特點(diǎn)是大集團(tuán)的項目紛紛落地，例如中信國安、萬科幸福家、泰康燕園等，他們的加入完善了北京養(yǎng)老市場的機(jī)構(gòu)種類，也讓北京的養(yǎng)老市場變得更加熱鬧。

如何在寸土寸金的區(qū)域和政府合作，控制成本，開設(shè)老百姓住的起的養(yǎng)老院。

項目名稱：東城區(qū)天頤養(yǎng)老院，

項目概況：北京市東城區(qū)天頤養(yǎng)老院（又名朝陽門街道養(yǎng)老照料中心）是新形式下北京公助民營的養(yǎng)老院代表之一。房屋租用的是北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所屬物業(yè)。項目位于東城區(qū)朝內(nèi)南小街10號樓2、4層，面積1023平方米。設(shè)全托床位60張，主要接收半自理、不自理的老人，為老人提供專業(yè)的24小時護(hù)理服務(wù)。其中特設(shè)回族老人護(hù)理專區(qū)，無論飲食、宗教習(xí)俗、護(hù)理照護(hù)都嚴(yán)格尊重民族習(xí)慣，達(dá)到多民族和諧養(yǎng)老。

項目位于居民區(qū)內(nèi)，外觀給人的第一印象就是一棟普通住宅樓的一個單元。養(yǎng)老院租用了2層和4層作為養(yǎng)老服務(wù)場所。2層為漢族養(yǎng)老區(qū)，4層為回族老人養(yǎng)老區(qū)，不同民族、不同生活習(xí)俗的老人用樓層區(qū)分開。

由于這次調(diào)研時間倉促，再加上市區(qū)項目如雨后春筍一樣遍地開張，有不少遺漏的項目，如果您有更準(zhǔn)確的信息，您可以和我聯(lián)系。15311506450：養(yǎng)老人生。再次感謝，同時也感謝一直支持和幫助的朋友。

此報告為刪節(jié)版，需要完整版的朋友可以告知您的姓名、就職公司、聯(lián)系方式，我將會把完整版發(fā)給您供您參考。

 

文章作者：養(yǎng)老人生

養(yǎng)老智庫原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載慎重