（1）首次置業(yè)，剛需房如何選擇：

1. 現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？北京現(xiàn)在的房價(jià)相當(dāng)于東京1990房價(jià)1/16，所以北京房價(jià)雖然很貴，但是和1990日本還差很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)數(shù)量級上。

• 這些年我國房價(jià)快速上漲符合全球范圍內(nèi)的一般規(guī)律；

• 我國房價(jià)還有很大的上漲潛力；

• 我國政府調(diào)控房價(jià)，調(diào)控的不是房價(jià)水平，而是房價(jià)的增速。

2. 房價(jià)上漲的一些似是而非的原因：

• 貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價(jià)上漲？——原因還是我國較快的經(jīng)濟(jì)增速，而不是貨幣超發(fā)。中國房價(jià)張得這么兇根源還是我國城市化推進(jìn)得比較快。

• 供地不足導(dǎo)致房價(jià)上漲？——隨著收入的增加，市中心的房價(jià)和低價(jià)還是會上漲，決定房價(jià)的是位置，而不是土地。選房子三個(gè)因素特別重要：位置，位置，位置。

• 房價(jià)是炒作起來的？——我國大中城市的房價(jià)是有很堅(jiān)實(shí)的基本面支撐，而不是投機(jī)炒作的結(jié)果。

3. 買房的兩大原則：

• 先上車原則：先買買得起的小房子，而不是一步到位，隨著小房子增值你可以找機(jī)會再換大房子；

• 稀缺原則：盡量買城市中心的小房子（而不是偏遠(yuǎn)的大房子）。房子的價(jià)值不在于房子本身，而是房子附近的稀缺資源。學(xué)校，醫(yī)院，商圈，辦事機(jī)構(gòu)等等，至少也要有地鐵。

（2）改善房怎么選：（除了改善居住，更重要的是改善你的財(cái)富狀況）

1. 現(xiàn)在買房不晚，還會進(jìn)一步改善你的財(cái)富狀況：

• 房價(jià)長期趨勢是上漲的；

• 我國的發(fā)展所處階段還很低，經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)上漲還有很大的空間；

• 全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒。房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的安全資產(chǎn)越來越受到追捧。

2. 改善房回報(bào)率高于股票等理財(cái)方式：

• 加了杠桿【可貸款買房，這是國家給我們的福利】

• 房子安全穩(wěn)定

3. 如何安排首付和貸款

• 盡量少付首付，多用貸款

• 不僅要多用貸款，還要貸款期限盡量長

• 盡可能使用公積金貸款

（3）養(yǎng)老房讓你老有所依

1. 挑選城市的八大要素：城市的發(fā)展?jié)摿Σ攀悄愕氖滓剂俊?/span>

• 城市規(guī)模：最重要因素。資源集聚能力，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

• 人口流入

• 人均收入

• 土地供應(yīng)

• 兒童數(shù)量增速：學(xué)齡兒童增速越快，房價(jià)越高，增速越快，如深圳

• 上市公司的數(shù)量：經(jīng)濟(jì)活力的指標(biāo)

• 財(cái)政收入：顯示經(jīng)濟(jì)狀況

• 服務(wù)業(yè)占比：服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市發(fā)展?jié)摿Υ?，在?jīng)濟(jì)下行的時(shí)候能夠?qū)菇?jīng)濟(jì)下行。

2. 國外房地產(chǎn)投資：看起來很美

• 國外的房子其實(shí)不便宜：通過人口規(guī)模對比

• 和國內(nèi)可比的城市比，國外的房價(jià)其實(shí)更高

• 國外的房子投資收益率并不高

（4）租房VS買房

1. 發(fā)達(dá)城市的房租是增長很快的，今日看起來便宜，未來會很貴；

2. 由于房租快速增長，房價(jià)相對于房租其實(shí)很便宜；

3. 房價(jià)包含未來的所有租金，能夠幫助你對抗通貨膨脹，而房租要承受這個(gè)通脹的風(fēng)險(xiǎn)。

租房原則：便利原則，租房便于你的職業(yè)發(fā)展和收入增加。

（5）問答

1. 房價(jià)收入比：

現(xiàn)在的房價(jià)不應(yīng)該和現(xiàn)在的人均收入比，而是應(yīng)該和未來的中高收入階層比。

房價(jià)是對未來收入的提前反應(yīng)，房價(jià)收入比反映了一個(gè)城市未來的增長潛力。正如股票的價(jià)格反映未來盈利能力的提前反應(yīng)。

一個(gè)城市的房價(jià)收入比高，不一定說明那個(gè)房子貴，很可能是因?yàn)槟莻€(gè)城市增長潛力好。

2. 房產(chǎn)稅的影響：

短期內(nèi)很難推出：跟現(xiàn)有稅種（流量稅）性質(zhì)完全不同，當(dāng)前不具備條件征房產(chǎn)稅（存量稅）。

流量稅和存量稅的區(qū)別：

• 流量稅：針對流量的，增量的收入份上的，相當(dāng)于從做大的蛋糕中切一塊，征收阻力不大；

• 存量稅：向財(cái)產(chǎn)征稅，相當(dāng)于從沒有增量的已經(jīng)屬于個(gè)人的蛋糕中切出一塊，帶來的痛苦很大，阻力很大。存量稅的稅收阻力來源于退休老職工、低收入人群等。

保障基本居住需求，房產(chǎn)稅稅率不會太高：一定會有足夠的稅收減免，保障人們的基本居住需求。

漸進(jìn)推出，力度有限，房產(chǎn)稅不會改變房價(jià)方向：房價(jià)由供求關(guān)系決定，有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘械姆績r(jià)依然有上漲的空間。