最近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)非常興旺，越來越多人第一次擁有自己的房子，房價也以驚人的速度高漲，一個專有名詞出現(xiàn)了：房奴。

綜觀這些現(xiàn)象，以我過去二十多年在國外國內(nèi)購房的經(jīng)驗，我發(fā)現(xiàn)其實這當中有不少問題是由于部分購房者在個人理財和購置物業(yè)上經(jīng)驗不足和一些錯誤理解所致。在此我愿意分享我的一些痛苦和快樂經(jīng)驗，希望對準備購置尤其是第一次購置物業(yè)的提供參考。

1）如何不成為房奴？

與其說這是房地產(chǎn)價格的問題還不如說這是一個個人理財問題。以我最近幾年在國內(nèi)購置物業(yè)的經(jīng)驗和觀察，我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的朋友缺乏一個正確的負債概念。最簡單的一個問題就是到底貸款占收入多少才合適，我沒有發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一個統(tǒng)一和公認的標準，無論銀行還是在國內(nèi)剛剛開始的個人理財咨詢業(yè)務。

我們不妨借用一下美國經(jīng)驗，美國聯(lián)邦儲備委員會（Federal Reserve Board）給銀行和個人提供了一個個人房屋貸款統(tǒng)一標準，就是所謂的28－36準則。其中的28是指個人房屋貸款月支出最多占稅前總收入的28％，這里的支出部分包括房屋貸款利息、本金、貸款保險和房地財產(chǎn)地稅（每年交付）；而36是指所有個人負債月支出最多占稅前總收入的36％，個人負債包括房屋貸款和其他如汽車貸款和信用卡等的總和。這個28－36標準被所有銀行嚴格執(zhí)行，否則銀行自己會增加它在個人房屋貸款的風險。部分銀行還增加了一個33％準則，就是如果申請人信用好而又沒有其他房屋貸款的話，房屋貸款比例可以提高到33％，但還是要遵守36％的比例。

在這樣一個大前提下，理財專家還建議所有的房屋相關開支不應該超過40％，包括貸款、保險、水電煤氣等開支。

國內(nèi)銀行的房屋貸款業(yè)務還在新興開始階段，對控制貸款風險還不夠重視。此外對個人收入證明也是非常隨意，這導致很多消費者先考慮要買什么房子而不是先考慮自己能買多貴的房子。很顯然對所有人來說房子越大越貴越好，在缺乏一個客觀限制（銀行貸款限度）機制下，部分消費者很容易超過自己的承擔能力。如果你不想當房奴，首先你要約束自己，不要超過自己能夠承擔的能力，嚴格遵守1/3（33％）的貸款比例。

當然這個非常松懈的貸款環(huán)境給予一些房地產(chǎn)投資者一個非常大的空子，這是話外題了。

問題是，如何抵擋那些超過你承擔能力房子的誘惑？

2）一步到位害人不淺！

我發(fā)現(xiàn)一些初次購買房子的都有這個一步到位的錯誤想法，工作沒幾年的小兩口還沒有孩子的家庭就在考慮購買100平米的三居，為自己未來的孩子和退休的父母準備。他們以為買房子如同結婚一樣一生只有一次，或者看著天天在漲的房價擔心未來買不起所需要的房子。

除非有特別的社會性事件如戰(zhàn)爭，個人收入通常要經(jīng)歷一個反扣碗形狀的曲線：剛開始比較低，隨后的10年高速增長，然后進入一個平穩(wěn)階段，最后退休后減少。對于還在收入不斷增加的年輕購買者來說，他們應該選擇適合自己3－5年計劃的房子，等將來收入增加家庭結構改變以后再升級到更大更好的社區(qū)。在國內(nèi)還沒有推出永久性房地產(chǎn)增值稅之前，每隔3－5年換一間更貴的房子不需要交多少稅，因此這種升級（trade up）行為應該是年輕收入增長型家庭所采取的模式。

我畢業(yè)半年后買的房子的價格是我工作10多年后購買房子價格的1/6，在此之間我換了三次，每次都是越來越貴，越來越大。當然其中有一間我也當了兩年房奴，也是錯誤認為要為小孩和父母準備，痛苦的教訓。

3）為別人裝修

了解到買房子不是一輩子才干一次的事情以后（如果你已經(jīng)退休本文不適合你），我想討論一下裝修。國內(nèi)出售大部分的房子都是毛坯房，因此全國的房奴都要經(jīng)歷一個痛苦的裝修過程，而裝修成本可占房價10％以上。正因為自己要參與裝修設計過程，因此一些人在裝修時過分強調(diào)個人化而浪費錢財。要記住一點，若干年后當你賣房子時別人不一定會欣賞你自以為很得意的餐廳吊頂，或者那些大紅大綠的墻紙。如果僅僅從經(jīng)濟角度出發(fā)，越簡單越大眾化的裝修風格越合適。你后面的賣家不會為你的個性化多付一分錢。

我不是絕對反對個性化，你只要明白了為自己的裝修風格所付出未必能夠收回成本就可以。而且什么是“大眾口味”也是一個與時代相關的概念。美國70年代經(jīng)歷了石油危機，因此那個年代修建的房子室內(nèi)高度很低，窗口也不大，室內(nèi)色彩也傾向于深顏色。而到了80－90年代以后走另外一個極端：落地窗躍層和5－6米高的客廳，淺顏色為主流的室內(nèi)裝修風格。

4）地段地段還是地段

初次購買者比較容易被開發(fā)商的樣板間所誘惑，往往容易犯走進森林只看見樹木的錯誤，看見一個設計很好的房子就輕易動心。記得網(wǎng)上看到有人問為何房子舊了以后價值還會增加，這是典型對房子價格的誤解：按照建筑成本來判斷價格。全世界房地產(chǎn)業(yè)里面被崇拜的一個真理就是“地段、地段、還是地段（location, location, and location）”，也就是說房地產(chǎn)價格，尤其是未來的價格和房子（社區(qū)）所在的地段有非常緊密的關系，這對二手房尤其重要。

我記得很多年前我買了自己第一間房子后去美國加州出差，同學帶我去硅谷的一個小鎮(zhèn)：Palo Alto。他指著路邊的一些小房子說這是硅谷第二貴的小區(qū)（第一貴是Saratoga，一個半山區(qū)），我看到那些小房子至少有20年的年齡，外表普通，而且房子結構太低太小，還不如我自己在美國東部剛買的共有公寓。結果同學告訴我這些小屋子的價格后把我嚇一大跳，比我的貴10倍。他解釋其實原因很簡單，這個小鎮(zhèn)就是著名的Stanford University（斯坦佛大學）所在地，也是一些美國著名高科技公司總部所在地如惠普，因為地段好所以就有這樣的價格。多年后我重訪斯坦佛大學，那些小屋子仍在，外表還是那個老樣子，院子收拾得干干凈凈，車庫門口停的全是昂貴的豪華車，最低價格100萬美元。

看官也許要問，什么是好地段？這個沒有什么硬性的統(tǒng)一標準，好地段就是大家喜歡的地方。在美國通常和中小學校區(qū)相關，成績越好的地段房價越高，因為和國內(nèi)相似學生就近錄取上學。當然自然風光也是一個重要因素，上海的湯臣一品敢賣15萬一平米固然和大量使用高檔裝修材料有關，但更重要的是它號稱有黃浦江第一景的位置。在國內(nèi)我發(fā)現(xiàn)地段和周邊配套設施有關系，學校、醫(yī)院、商店、交通等。

那么對于普通百姓來說如何判斷一個新開發(fā)的地段能否以后成為一個受歡迎的地段？除了聽銷售人員吹噓以外，更加重要的是自己去調(diào)查研究，把精力集中在幾個方面：由政府控制的周邊設施規(guī)劃，如道路、醫(yī)院、學校、商業(yè)區(qū)等。不僅僅是已經(jīng)建好和正在修建的學校醫(yī)院商店，而是未來規(guī)劃中的。我們在深圳購買的一個樓盤當時也沒有關注周邊環(huán)境，結果去年附近修建了一個實驗高中，號稱是全深圳前十名。中學開學后我們所在的小區(qū)整體價格三年內(nèi)翻了一番，盡管深圳整體房價才增加了30％。當然這是運氣了，之前我們買的另外一個就沒有這么好。

關注周邊未來規(guī)劃還有一個重要目的：減少負面影響所致的風險。我看見太多業(yè)主與開發(fā)商或者當?shù)卣l(fā)生糾紛，就是因為他們沒有被告知附近10年前已經(jīng)被市政府規(guī)劃了要修變電站或者立交等負面消息。當然主要責任還是開發(fā)商，因為作為一個普通消費者很難得到這些規(guī)劃信息?？上驳氖墙?jīng)歷過太多糾紛和官司后我開始看見一些開發(fā)商在出售樓盤時也同時公布所謂的風險，包括周邊未來計劃。

我在美國購買最不成功的一個房子就是這樣，當時我選擇了一個鄰街角落的房子，因為它只有兩個鄰居而不像其他有三個鄰居。結果3年后社區(qū)附近一個新修了一個很大的社區(qū)，我家前面的路被拓寬成為了一條通往那個社區(qū)的主干道。到后來我因為工作原因搬家去另外一個州時那個房子賣了6個多月才成交，因為大部分人雖然喜歡所有一切，就是因為房子太靠近主干道這個原因放棄了，連價格他們不愿意砍。順便說一下，這也是我前面說當過短期房奴的那個房子，犯錯誤沒有問題，犯一次就夠。

5）寧當龍尾不當雞頭

這個規(guī)則原文是買貴社區(qū)里面最便宜而不買便宜社區(qū)里面最貴的。這個規(guī)則在國內(nèi)是否適用我自己還沒有親身體會，它的道理很簡單，做龍尾你房子價格會被龍頭所帶起，□□□□頭你房價會被雞屁股所拖累。

6）房價泡沫？

這是當今最熱鬧的話題，我相信沒有任何一個專家能夠準確判斷多少錢一平米以上是泡沫，多少錢以下不是泡沫。這是一個非常復雜的宏觀問題，而且任何泡沫都是在泡沫穿破以后才是泡沫，沒有破之前都不算。作為消費者我們都擔心中國的房地產(chǎn)市場是否會和當年日本東京和香港一樣，幾年內(nèi)跌了40％甚至更多。

先從宏觀角度發(fā)表我個人的膚淺看法，我認為只要你買的是給自己住的房子而不是從事房地產(chǎn)投資你大可不必擔心泡沫。人總是要住房子的，總不能因為擔心未來就住山洞。

有人會反駁如果泡沫即將穿破我們應該租房子?。?br>
在回答這個問題之前我倒是想討論房租與房價的關系。我個人認為一個地區(qū)的房價是否有泡沫成分可以看房價與房租的關系。簡單地說，如果一個單元按照正常按揭比例購買后每月總支出為2000元，如果房租也在這個范圍上下的話我認為房價合理。從投資角度的行內(nèi)術語是正資金流（positive cash flow），就是房租高于按揭付款。這是最合算的事情，因為租客幫你付貸款后你還有錢剩。但如果房租只有按揭的幾分之一，這說明這個地段對這個規(guī)格房子的需求和其價格有比較大的差別，房東每月要虧錢，這就是泡沫。在這種情形下租當然比買合算。

租比買合算的另外一種情形就是你有回報更高的投資方式，你把本來應該首付房子的錢拿去投資，若干年后的回報遠遠高于房子的增值。這里我不想太深入討論，因為還要牽涉到房地產(chǎn)投資的一個技巧：杠桿原理。我建議大家還是把個人房屋貸款和房地產(chǎn)投資分開，前者是給自己住，后者純粹是一個投資行為。

是否有泡沫成分另外一個參考就是看入住率，但對于購買新樓盤的就不容易判斷，而且房地產(chǎn)商公布的購買率數(shù)據(jù)水分太大。比較保險的就是那些進入二期、三期的樓盤，你可以看前面的入住率。當然如果一期賣得好入住率高二三期價格一定也會起來。這和股票市場一樣，風險越高回報越高。

羅羅嗦嗦寫了這些，希望對大家有參考價值。