物業(yè)公司與業(yè)主之間，從法律層面講，其本質(zhì)就是一種合同關(guān)系。物業(yè)合同在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位，它是建立業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系，以及明確相互之間權(quán)利義務的基礎性法律文件。

單純從理論上講，業(yè)主是物業(yè)合同的“甲方”，處于“主導”地位。就是說，業(yè)主可以決定是聘用這家物業(yè)公司，或者是聘用那家物業(yè)公司。你物業(yè)公司干好了可以續(xù)聘，干得不好可以隨時解聘，當然業(yè)主還可以決定自治，不用物業(yè)公司，這都是由業(yè)主說了算。

但從當下的物業(yè)管理實踐來看，業(yè)主一方在物業(yè)合同中的法律地位，難有“存在感”可言。而所謂的“交易地位不對等，信息掌握不對稱”，這也是造成物業(yè)糾紛矛盾頻發(fā)的根源之一。

當業(yè)主認為物業(yè)的服務不能達到自身的滿意度，進而拒絕支付物業(yè)費“維權(quán)”時，物業(yè)公司可以依據(jù)合同向法院提起訴訟。而那些在物業(yè)費官司中應訴的業(yè)主，多數(shù)都不知道物業(yè)合同為“何物”，更別遑論什么做“針對性的抗辯”了。

那么物業(yè)公司在物業(yè)費官司中會出示哪些合同呢？換言之，常見的物業(yè)合同都包括哪些呢？

一、《前期物業(yè)服務合同》——甲方開發(fā)商，乙方前期物業(yè)公司

這份合同非?！捌孑狻保驗樗c原《合同法》所確立的原則存在諸多“相?！敝帲两裨诜衫碚摻缛杂休^大爭議。連我們普通老百姓都知道，訂個合同要“平等”、要“公平”、要“自愿”等等，合同合同，顧名思義，要“兩合而同”，方成“契約”。

而《前期物業(yè)服務合同》，說穿了，它是甲方開發(fā)商和乙方前期物業(yè)，它們兩方關(guān)上門先私下定好了內(nèi)容，要求購房者無條件承諾接受的這么一份合同。就是說，開發(fā)商“替”你選了個物業(yè)，雖然它們簽合同時你沒有參與協(xié)商，你也不是合同的“當事人”，但你要受到合同的“約束”，你要按它們的約定來交費，你不交，那就是你違約，物業(yè)就可以憑這份合同“告”你，還一告一個準兒。

此外，前期合同的期限可謂是“遙遙無期”，只要小區(qū)沒有成立業(yè)主大會，選出業(yè)委會并另聘物業(yè)公司，另簽合同。那么這份前期合同就可以“長期有效”。剛剛實施的《民法典》，再次明確了，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對全體業(yè)主具有“法律約束力”。那么怎么才算是“依法”呢？

前期物業(yè)招投標往往流于形式，中標的基本都是開發(fā)商的“子物業(yè)”

按照《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款的規(guī)定，開發(fā)商應該通過“招投標”方式選聘物業(yè)公司（投標人少于3個，或小區(qū)規(guī)模較小的除外）。這個招投標要遵守原建設部發(fā)布的一部法規(guī)——《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，而且《前期合同》還需在當?shù)氐淖〗ú块T進行“備案”。

那么對于物業(yè)費官司中的被告業(yè)主方，當物業(yè)出示的是《前期合同》時，（其實在你的購房合同中就包含這份前期合同，你應該仔細研究）你可以提以下的“質(zhì)證意見”：

1、該《前期合同》為“私下”簽訂，未經(jīng)“招投標”程序，且未備案，應屬“無效”。2、對于合同中違反法規(guī)和你當?shù)匚飪r部門確定的收費標準的約定予以質(zhì)疑，要求確認無效。3、對于合同約定的高于正常的“違約金”約定比例，要求予以調(diào)整等等。（僅供參考）

二、《物業(yè)服務合同》——甲方業(yè)委會（業(yè)主大會授權(quán)之下），乙方物業(yè)公司。

這份合同，理論上說是業(yè)主一方“當家做主”選出業(yè)委會后，主導選聘物業(yè)公司簽訂的?？偟膩砜?，大多數(shù)算是比較“中規(guī)中矩”，因為基本是按照相關(guān)部門的“范本”予以“填充”，不會像前期合同那樣更多的保護開發(fā)商及前期物業(yè)的利益，不會存在太多的“出格”之處。

但是鑒于當下物業(yè)管理市場的混亂，不排除某些合同系業(yè)委會與無良物業(yè)之間，在“沆瀣一氣，內(nèi)外勾結(jié)、營私舞弊、暗度陳倉”的背景之下簽訂，進而侵犯業(yè)主一方的合法權(quán)益。

不管是《條例》、原《物權(quán)法》以及剛實施的《法典》，均明確規(guī)定，選聘解聘物業(yè)公司這個事兒，必須由“業(yè)主共同決定”，就是要召開業(yè)主大會進行評議，這個事情，絕非是業(yè)委會這幾個委員們可以“替”全體業(yè)主做主的。

物業(yè)費官司中，如果物業(yè)出示的是其與業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務合同》。業(yè)主方可以質(zhì)疑一下，該合同“未經(jīng)業(yè)主大會表決同意”簽訂，應屬無效。

三、社區(qū)居委會“代簽”的《物業(yè)服務合同》。

這類合同比較少見，一般是那些業(yè)委會“癱瘓”，不能發(fā)揮作用，且物業(yè)合同即將到期的情況下；或者某些老舊小區(qū)，由相關(guān)部門代為引進物業(yè)管理整治小區(qū)等等。

應該說，居委會作為“甲方”，代簽的物業(yè)合同，對小區(qū)業(yè)主是否具有法律約束力，這個問題有爭議性，因為居委會并非簽訂物業(yè)合同的“適格主體”。

住建部《業(yè)主大會和業(yè)委會指導規(guī)則》中的第58條規(guī)定，居委會可在某些客觀條件下，暫代業(yè)委會的職責。那么，當物業(yè)公司拿著這樣一份比較“另類”的合同，向欠費業(yè)主主張物業(yè)費時，人民法院會重點審查以下三點：

1、該小區(qū)是否符合上述58條中描述的那些的客觀實際情況；2、社區(qū)居委會的暫代行為，是否得到了轄區(qū)街道辦的指定和認可；3、居委會在與物業(yè)簽合同之前，是否代行業(yè)委會職責，組織召開了業(yè)主大會，并得到了選聘物業(yè)所需法定票數(shù)的表決同意。

只有在符合上述三點的前提下，居委會代簽的物業(yè)合同，對業(yè)主才會具有法律約束力。