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前一時(shí)期筆者在媒體采訪時(shí)提到小區(qū)治理重在落實(shí)十二個(gè)字“摸清家底、監(jiān)督物業(yè)、自律建設(shè)”，并在萬家熱線筆者專欄發(fā)表了如何摸清小區(qū)物權(quán)家底的專題文章：“淺談小區(qū)共有物權(quán)及其收益清收”。引起了一定的反響，今天我就談?wù)劦诙€(gè)專題，也就是如何有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，減少業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛沖突。 每次去小區(qū)調(diào)研，只要和一般業(yè)主接觸，不出意料一大堆苦水洶涌而來，說物業(yè)如何的不是首當(dāng)其沖。概括起來也就是那么主要幾條：物業(yè)光拿錢不干事啊，保安不盡責(zé)，偷盜嚴(yán)重，衛(wèi)生清理不及時(shí)留有死角，亂收費(fèi)，車子沒地方停，維修服務(wù)不及時(shí)、服務(wù)人員態(tài)度差等等。業(yè)主情緒稍緩以后通常我會(huì)反問：“你們準(zhǔn)備咋辦？”，大多業(yè)主的回答：“能咋辦了，不交物業(yè)費(fèi)得了”。轉(zhuǎn)身再問物業(yè)：“業(yè)主說的情況屬實(shí)嗎”?？粗飿I(yè)吞吞吐吐、欲言而止的樣子心里也明白了大概，但緊接著物業(yè)會(huì)告訴我：物業(yè)費(fèi)收不上來，沒錢哪有人多干活？這個(gè)時(shí)候問題明擺著了，進(jìn)入惡性循環(huán)階段。 一旦小區(qū)進(jìn)入惡性循環(huán)階段狀態(tài)，業(yè)主和物業(yè)一天一小吵，三天一大吵很正常，過火行為屢見不鮮，有時(shí)雙方甚至發(fā)生肢體沖突。政府投訴熱線最能反映問題，在某街道調(diào)研時(shí)仔細(xì)了解了市長熱線轉(zhuǎn)給他們處理的投訴信息，發(fā)現(xiàn)最高的時(shí)候小區(qū)物業(yè)糾紛投訴比例占到90%，50%以上是常態(tài)。政府當(dāng)然有職責(zé)處理小區(qū)矛盾，但完全依靠政府現(xiàn)實(shí)嗎？畢竟他們不可能二十四小時(shí)都呆在小區(qū)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，也不可能強(qiáng)迫業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。2007年中國首部物權(quán)法的頒布從法律高度確立了公權(quán)與私權(quán)的區(qū)別，也就是私人共有物權(quán)如何具體管理由其所有人共同決定。 業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同或者接受房屋交付拿鑰匙時(shí)，通常開發(fā)商要求和業(yè)主簽訂一個(gè)前期物業(yè)服務(wù)合同，是指自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前建設(shè)單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)單位簽訂的服務(wù)合同；與此對應(yīng)的后期物業(yè)管理（常態(tài)化）是指業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)成立后被授權(quán)與多數(shù)業(yè)主自行選聘的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。依此標(biāo)準(zhǔn)，目前中國的物業(yè)服務(wù)市場大多處于前期物業(yè)服務(wù)階段，也就是非常態(tài)化物業(yè)服務(wù)占多數(shù)，業(yè)主大會(huì)成立比例多年來徘徊在20%至30%之間。說明物業(yè)服務(wù)市場化程度不高，為啥這么說了？按理開發(fā)商需要公開招標(biāo)按市場化操作選聘前期物業(yè)，可現(xiàn)實(shí)中基本是他們自辦物業(yè)和相關(guān)聯(lián)物業(yè)一招就中，政府有關(guān)部門也看出此種現(xiàn)象不太正常，多次下文強(qiáng)調(diào)要按市場經(jīng)濟(jì)原則辦，遺憾多種復(fù)雜原因至今難以實(shí)現(xiàn)。 解決先天不足的前期物業(yè)服務(wù)，按市場化原則選聘出真正專心為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有一條路，那就是盡快成立業(yè)主組織形成物業(yè)服務(wù)合同甲方真正主體，把業(yè)主、物業(yè)雙方的義務(wù)和權(quán)力用合同契約方式固定。所以說業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系就是一個(gè)民事雙方平等的買賣合同契約關(guān)系。而當(dāng)今中國小區(qū)矛盾問題的多數(shù)來源恰恰是甲方主體大多沒形成導(dǎo)致，業(yè)主會(huì)逐漸發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)甲方主體沒形成的惡果，完全靠物業(yè)企業(yè)的自覺和良心發(fā)現(xiàn)是自欺欺人！ 有了業(yè)主組織是不是100%保證業(yè)主能夠有效監(jiān)督好物業(yè)服務(wù)了，答案肯定是否定的。但沒有業(yè)主組織起碼都沒有能夠常態(tài)化監(jiān)督的前提，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)對象主要是小區(qū)共有物權(quán)，而這個(gè)共有物權(quán)僅僅靠個(gè)別業(yè)主的抗?fàn)幊３ＰЧ懿?，從法律程序上來說沒有半數(shù)以上業(yè)主共識(shí)也不具有代表性，即使個(gè)案維權(quán)成功但持續(xù)性很難保證。容易陷入混亂—抗?fàn)?-再混亂--再抗?fàn)幍墓秩?。如此結(jié)果時(shí)間不長很多小區(qū)破敗加速，積重難返，甚至建成不到幾年的次新小區(qū)竟然被劃入到需要政府花錢改造的老舊小區(qū)之列，這是對國人治理能力的諷刺，也是整個(gè)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。 解鈴還須系鈴人，縱然由于制度的不完善和有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的情況存在，但自己花了大錢甚至畢生收入購買的物權(quán)都指望它人如何如何不靠譜也不應(yīng)該，只有成立業(yè)主大會(huì)選出業(yè)委會(huì)組織化依法共同保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)才是解決物權(quán)沖突的事半功倍之道，幻想和等待沒有出路。當(dāng)然由于各種原因眼下成立業(yè)主組織難度不小，相對來說小區(qū)出現(xiàn)混亂階段成立業(yè)主組織比較容易，這個(gè)時(shí)候收費(fèi)率不高的物業(yè)也沒有多少底氣阻擾，不像當(dāng)初剛進(jìn)入小區(qū)服務(wù)時(shí)那么自以為是，主次不分。同時(shí)政府也看到了問題的嚴(yán)重性，一般起碼表面上會(huì)支持業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)選出業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，避免不穩(wěn)定給自己的政績帶來不好的影響。下面我重點(diǎn)談?wù)動(dòng)辛藰I(yè)主組織后有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)服務(wù)的幾點(diǎn)意見：
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