因?yàn)閭€人原因，爽約了劍俠同學(xué)的邀請，錯過版友聚會，甚為遺憾。想想也好久沒有發(fā)帖。正好把最近買房的一些感受分享給大家。冷眼說話比較直，先拋出觀點(diǎn)，再談原因。從房價來說，南京的空間還有較大空間，從局部而言，個別地方泡沫嚴(yán)重。選房子的黃金的定律是人群+地段+配套。重要性是依次的。

冷眼本布衣，躬耕于紫金以東，屬于老南京，老城東。近期由于家有小女，需要買房。經(jīng)過一番討論，也受到父母不愿離開長住之地的影響，就近于城東買房。先說南京的房價吧，前兩天新開的幾塊地，其實(shí)已經(jīng)很說明問題，一天三塊地王，河西，仙林加城南。開盤價格即使保守一點(diǎn)，河西也要4.5萬+，仙林城南3.5萬+，直接把當(dāng)?shù)胤績r提高一個等級。而且可以預(yù)計的是，在新樓王的帶動下，周邊樓盤，也將直奔4萬和3萬。

這下，問題就來了，南京的房價究竟高不高？會不會買在坡頂。個人覺得，如果以3.5萬和4.5萬算，那么南京的房價確實(shí)處于沖頂階段了。但是依舊還有空間。畢竟一般的房子價格也在2.5萬上下。到4萬多也是翻一倍了?？臻g較大。不過南京的房價按照這個速度，實(shí)在是太快了。不是好事。

即使相對比上海和北京，4.5萬這個價格也不算便宜了。也就是同樣的投資，究竟放在一線還是二線？投資人會有新的打算。當(dāng)然，南京的人口流入速度依舊較快。和蘇州一樣大量吸引著外來人口。而這也是支撐南京房價的主要動力之一。剛需強(qiáng)勁。但是這種勢頭，在目前的房價中，我個人認(rèn)為是透支了的。房價畢竟是資金推動型。越往上走，門檻提的就越高。支撐的基礎(chǔ)就越窄。南京過快的房價上漲必然在一段時間后面臨下跌或長期滯脹。

具體來看看南京各個地方和買房選擇的依據(jù)吧。身邊人的買房的重要性因素排序大致是：配套+地段。其中學(xué)區(qū)為配套之首。這些和開發(fā)商的邏輯基本上是一樣的。也就是說，這些都是聽取了開發(fā)商建議后，大家的共識。冷眼給大家的建議是：人群+地段+配套。這樣可能會比較保險一點(diǎn)。

買房事實(shí)上就是選擇一個新的人群。冷眼非常熟悉仙林。以仙林為例，最初的人群（只談居住人群）都是拆遷戶和學(xué)生。配套也就是路邊攤而已。

代表是大坑了（老仙林聽到大坑這個詞一般都熱淚盈眶?。?/span>

后來，一些大學(xué)老師覺得來回不方便，加上優(yōu)惠購房，在仙林置業(yè)了。還有一些學(xué)生畢業(yè)了，選擇留下，仙林又成了熟悉而有感情的地方。更重要的是，幾大高校宣布重心向仙林轉(zhuǎn)移，本科生全部在仙林就讀后，人群一下穩(wěn)定了下來。代表事件就是修路加上路邊攤?cè)恳赃`章的名義拆掉，按照統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。代表是大成名店（應(yīng)該是03到06那幾年學(xué)生比較熟悉）再往后，地鐵通了，各項(xiàng)配套快速建立。很多與仙林無關(guān)的人群也擠進(jìn)了仙林。金鷹等高端配套也進(jìn)駐進(jìn)來。房價從開始2000多，一躍現(xiàn)在的20000以上。

講仙林的發(fā)展，主要想說明一個問題，究竟是先有人群還是先有配套？買房究竟看什么？從仙林的發(fā)展看，冷眼認(rèn)為先看人群。人群高端了，自然配套會跟上，仙林的配套升級和仙林人口的素質(zhì)水平提高是同步發(fā)展，同步進(jìn)行同步看一下，同樣是人口流入較快的一個區(qū)域，白水橋，拆遷安置區(qū)。整個城東的拆遷安置戶大部分都放在了那。但是配套的等級和水平和仙林完全不是一個檔次。人口數(shù)量差不多，素質(zhì)差距太大，整個配套差距也太大。價格自然不是一個層次。

商業(yè)配套是一個逐利行為，沒有市場，就沒有配套。政府的行為只能在基礎(chǔ)設(shè)施配套上起主要作用。商業(yè)這塊，基本上屬于無效。明白了這一點(diǎn)，就明白，為什么買房就是選擇人群，什么層次的人群，決定了周邊配套的層級。市場在那，你不做，有的是商家做。遲早的事。

人群之后才是地段。白水橋和仙林比，地理位置更靠市區(qū)，又如何呢？人群的不一致，決定了層次，房價的不一致。所以，冷眼堅(jiān)持，人是第一位，地段其次。選擇好了人群后，主要是高端人群聚集地區(qū)，然后就是地段，地段，地段。重要的事說三遍。地段非常重要。一個是稀缺性，一個是保障性。好的地段，抗跌，價格漲的快。

再往后才是配套。不要買配套完善的地區(qū)。這樣雖然方便，但是價格基本定型，漲幅太慢。除非是新街口這種稀缺地段。稀缺性夠好。選擇那些人口替換加快的地區(qū)。也就是高端人口快速進(jìn)入，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民快速流出的地方。這些地區(qū)，雖然配套還沒有起來，但是一旦這些高端人口入住，購買力在這。配套起來只是時間問題。而且配套起來的過程也是房價增值的過程。

無論是仙林還是江寧大學(xué)城，這兩個的模式幾乎一樣，都是高層次人口進(jìn)去，帶動周邊。河西則是市政府的搬遷，帶來的人口遷移。所有的因素都符合先有高端人口，再集聚配套。

江北新城在最近一段時間漲幅較猛。我想提醒的是，國家級新區(qū)也就是那么回事。江北曾是最早的國家級高新區(qū)，結(jié)果呢？又是南大東大首選的大學(xué)城，結(jié)果呢？留不住高端人口，就不要空談什么什么配套。

現(xiàn)在大家被開發(fā)商和政府承諾的美好愿景忽悠了去買房，房價事實(shí)上也透支了這一點(diǎn)。問題是，下一步，房價不會這樣往上漲。市場需要觀察兩個因素，一個是這些承諾是否能夠兌現(xiàn)？另一個，這些兌現(xiàn)的承諾能否吸引高端的人群入住。當(dāng)這兩個因素成立時，江北才會迎來健康發(fā)展的未來。目前來說，還為時過早。

另一個區(qū)域是仙林湖，最近熱的發(fā)燙。個人覺得需要謹(jǐn)慎了。

冷眼一家之言。全當(dāng)建議了。