作者：福貴

談到商業(yè)地產(chǎn)，王石稱，住宅是萬(wàn)科輕資產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是重資產(chǎn)。

早期的萬(wàn)科，做的也是多元化，其曾涉及超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也開(kāi)發(fā)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓。

但最終，王石剝離了這一切，定下了“聚焦房地產(chǎn)”的基調(diào)，用住宅專業(yè)化、規(guī)模化這一路徑實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科的超速發(fā)展。

在住宅專業(yè)化上，王石的態(tài)度一直未變，而這也曾是萬(wàn)科拿下“宇宙第一房企”名頭的必殺技。

但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入到“白銀時(shí)代”，萬(wàn)科也不得不被迫走上商業(yè)地產(chǎn)道路。

2009年，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，到2013年11月27日萬(wàn)科首個(gè)位于北京昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)正式對(duì)外試營(yíng)業(yè)，這也是其首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

來(lái)源 人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道

而多年來(lái)，自萬(wàn)科首個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)（后更名悅薈萬(wàn)科）開(kāi)始，其一直致力于打造商業(yè)地產(chǎn)上的標(biāo)桿項(xiàng)目，但結(jié)果都不盡如人意。

高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)董事陳厚橋曾評(píng)價(jià)：“你可以迅速認(rèn)出萬(wàn)科的樓盤(pán)，卻不知道萬(wàn)科商業(yè)長(zhǎng)什么樣子。”

2015年，萬(wàn)科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人丁長(zhǎng)峰對(duì)外宣稱，會(huì)在2015年一季度末成立一家集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司，并在2015年6月底完成25個(gè)購(gòu)物中心合約300億元資產(chǎn)的處理，但此計(jì)劃后來(lái)也并未實(shí)現(xiàn)。

成立獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司未能成功，并且其在2013年成立的商用地產(chǎn)管理部也沒(méi)有什么決策權(quán)，萬(wàn)科的商業(yè)版塊一直處于缺乏統(tǒng)一管理的狀態(tài)之中，各地的商業(yè)項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)也是參差不齊。

在此前提下，向凱德學(xué)習(xí)過(guò)規(guī)則，向西蒙學(xué)習(xí)過(guò)運(yùn)營(yíng)，向黑石學(xué)習(xí)過(guò)資本運(yùn)作的印力成為了萬(wàn)科的目標(biāo)。

2016年，萬(wàn)科豪擲128.7億收購(gòu)黑石集團(tuán)旗下的印力集團(tuán)96.55%的股份。

也是在同一年，萬(wàn)科將旗下42個(gè)項(xiàng)目打包交由印力管理，除了深圳和上海兩地的萬(wàn)科廣場(chǎng)保留原有名字外，其它地方的項(xiàng)目基本改成印象城、印象匯或者印象里。

2018年，萬(wàn)科印力聯(lián)合Triwater基金收購(gòu)凱德20家購(gòu)物中心。之后，這些項(xiàng)目也全部交由印力管理，品牌也全部變更為“印象”系列。

這一系列動(dòng)作意味著印力成為了萬(wàn)科唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。但是兩者的結(jié)合貌似也并不像預(yù)期一樣密切。

據(jù)奇點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)道，一位萬(wàn)科某城市公司高管稱：“其實(shí)萬(wàn)科有自己的商業(yè)，跟印力并沒(méi)有什么關(guān)系，商業(yè)方面也是各自運(yùn)營(yíng)管理的。”

在萬(wàn)科發(fā)布的年報(bào)上，看不到關(guān)于印力的運(yùn)營(yíng)情況，并且，在廣深區(qū)域，萬(wàn)科商業(yè)分為萬(wàn)科廣深公司和印力廣深公司，萬(wàn)科持有的商業(yè)并不都是交由印力管理。

排除印力持有的商業(yè)，單單看萬(wàn)科自持的萬(wàn)科廣場(chǎng)，在廣深區(qū)域能夠算得上萬(wàn)科商業(yè)標(biāo)桿的或許也只有龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)了。

2013年12月21日，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，商業(yè)體量達(dá)10.5萬(wàn)㎡，是目前龍崗區(qū)數(shù)一數(shù)二的大型購(gòu)物中心。

交通：龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)位于龍翔大道與德政路交匯處，毗鄰龍崗區(qū)主干道龍崗大道，距離地鐵3號(hào)線吉祥站500米左右。

從交通上來(lái)講，不管是地鐵還是駕車(chē)都是比較便利的。

區(qū)位：一般來(lái)講，萬(wàn)科的商業(yè)都會(huì)自帶住宅、寫(xiě)字樓。龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)也不例外，整個(gè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到近百萬(wàn)級(jí)平方米，包含了寫(xiě)字樓和住宅等配套設(shè)施。

從周邊來(lái)看，也有公園大地、紫薇花園、龍翔花園等多個(gè)住宅小區(qū)。

因此，商場(chǎng)是有龐大的客流基礎(chǔ)的。

小Mall是上周末（9月22日）下午去的龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)，從現(xiàn)場(chǎng)的人流量來(lái)看，是比較多的。

一方面是因?yàn)橹苓厸](méi)有大體量的購(gòu)物中心，所以龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)也就成了周邊人群茶余飯后休閑娛樂(lè)的首選。

另一方面則是因?yàn)辇垗徣f(wàn)科廣場(chǎng)在品牌定位上比較精準(zhǔn)，符合周邊消費(fèi)需求。

從品牌招商上來(lái)看，可以說(shuō)是比上不足比下有余，相對(duì)而言品牌偏中等。

根據(jù)深圳萬(wàn)科商業(yè)官方微信來(lái)看，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)目前大概有269家品牌，其中零售有139家，占比51.7%，餐飲有74家，占比27.5%，兒童業(yè)態(tài)有32家，占比11.9%，服務(wù)配套有21家，占比7.8%，休閑娛樂(lè)有3家，占比1.1%。

從業(yè)態(tài)占比上來(lái)看，餐飲零售業(yè)態(tài)占了近八成，親子業(yè)態(tài)占了一成多。

其中值得一提的是位于商場(chǎng)負(fù)一層的131森活主題街區(qū)。

2018年，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)將負(fù)一層改造成為131森活主題街區(qū)，整個(gè)街區(qū)在原有建筑的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)負(fù)一層進(jìn)行木質(zhì)化裝飾，猶如置身于叢林之中，在喧囂的城市中尋找一絲靜謐。

并且負(fù)一層基本都是餐飲業(yè)態(tài)，因此相對(duì)而言這里是其人流最集中的地方。

但是，在逛的時(shí)候，小Mall也發(fā)現(xiàn)了商場(chǎng)一些細(xì)節(jié)上的不足。

首先是商場(chǎng)的空調(diào)系統(tǒng)不怎么樣，進(jìn)入商場(chǎng)沒(méi)有冷氣撲面而來(lái)的感覺(jué)，就算是商場(chǎng)4樓的冠軍溜冰場(chǎng)也是如此。

甚至小Mall還在5樓發(fā)現(xiàn)客語(yǔ)客家菜門(mén)口擺了一個(gè)大電風(fēng)扇，以此來(lái)獲取一絲涼氣。

其次則是5樓的COMIC喜感（原皇茶）早已撤離，現(xiàn)在看來(lái)甚至有點(diǎn)荒涼，應(yīng)該是很久沒(méi)有管過(guò)了。

而且從旁邊走過(guò)，地板都有點(diǎn)輕微晃動(dòng)，感覺(jué)地板下面已經(jīng)變成空心的了。

最后則是商場(chǎng)一進(jìn)大門(mén)的圓柱和樓層之間的承重柱設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)會(huì)有些影響，看的角度不對(duì)就會(huì)影響視線。

相比于做得比較好的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在商業(yè)管理水平上還有待提高啊。

根據(jù)萬(wàn)科2019年上半年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科集團(tuán)管理商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)1350萬(wàn)㎡。其中，印力集團(tuán)管理項(xiàng)目110個(gè)，管理面積915萬(wàn)㎡，已開(kāi)業(yè)面積643萬(wàn)㎡（90%為購(gòu)物中心）。購(gòu)物中心整體出租率（不含改造項(xiàng)目）約為97%。

就商管面積及數(shù)量上來(lái)看，萬(wàn)科及印力旗下管理的購(gòu)物中心數(shù)量已僅次于萬(wàn)達(dá)。

對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，郁亮曾言：“要做到行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的位置。”

但是，一方面萬(wàn)科與印力“貌合神離”，沒(méi)有緊密聯(lián)合在一起，算是各自單干。

另一方面萬(wàn)科在商業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)還比較匱乏，尤其是大型城市綜合體項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)。

未來(lái)，類(lèi)似龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)的購(gòu)物中心發(fā)展模式是否能夠依托萬(wàn)科自有的配套設(shè)施在全國(guó)進(jìn)行大范圍的推廣，恐怕還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

如今，萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的老大，萬(wàn)科在背后奮起直追，未來(lái)萬(wàn)科有可能實(shí)現(xiàn)郁亮沖擊行業(yè)第一的理想嗎？