在過(guò)去三年中，雖然諸家房企仍在強(qiáng)調(diào)住宅開(kāi)發(fā)，并以高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；淖≌\(yùn)營(yíng)為主。但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也已在不知不覺(jué)中成為了諸多房企的戰(zhàn)略選擇。其中除了一些商業(yè)老兵，如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧等之外，像萬(wàn)科、龍湖、新城如今也將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成了重要的戰(zhàn)略方向。

此外特別是一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在近一兩年在商業(yè)上的進(jìn)入，也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始了重新的認(rèn)識(shí)。如2017年11月，阿里巴巴就以224億港幣入股大潤(rùn)發(fā)母公司高鑫零售，2018年2月又分別以47億入股萬(wàn)達(dá)電影7.66%股份、55億戰(zhàn)投居然之家15%股份。而騰訊則于2018年1月聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)以340億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市時(shí)14%股份；此后又聯(lián)合永輝超市與家樂(lè)福達(dá)成股權(quán)投資意向，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)其社交平臺(tái)上的零售服務(wù)。有了這些“BAT”（中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)公司三巨頭）的加入，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也發(fā)生了全新的改變。在新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇下，目前在商業(yè)地產(chǎn)方面重兵投入的房企可以大致分為以下四種類(lèi)型。

商住并重，商業(yè)老兵厚積薄發(fā)

華潤(rùn)、中糧、龍湖等企業(yè)作為商業(yè)老兵，原本商業(yè)地產(chǎn)就已占到了一個(gè)非常重要的比重。隨著戰(zhàn)略推進(jìn)，其商業(yè)實(shí)力也在不斷加強(qiáng)中。以大悅城為例，2017年大悅城加快了商業(yè)布局，于北京、重慶、西安、青島共獲取四個(gè)項(xiàng)目，截至年底已擁有14個(gè)大悅城項(xiàng)目。2017年大悅城的租金收入達(dá)到了人民幣約23.36億元，同比增長(zhǎng)11%。2018年大悅城地產(chǎn)計(jì)劃新增3到4個(gè)大悅城城市綜合體項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注北京、上海、廣州、深圳、南京、青島等城市；以及1到2個(gè)大悅春風(fēng)里項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注武漢、青島等城市。2018年3月底，中糧地產(chǎn)還公布了重組預(yù)案，擬147.56億入主大悅城地產(chǎn)，從而形成住宅、商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。除大悅城外，華潤(rùn)、龍湖、中海也都提出了自己的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，其中中海計(jì)劃2020年的商業(yè)物業(yè)總收入將突破港幣50億元，并在2023年實(shí)現(xiàn)年收入港幣100億元的目標(biāo)。除了傳統(tǒng)商業(yè)，許多房企在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也有更多的探索。如華潤(rùn)于2017年11月就正式對(duì)外宣布全面拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。而龍湖在業(yè)績(jī)會(huì)上則提出到2020年，長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)收入將超30億元，預(yù)計(jì)租金占比將達(dá)30%。

從無(wú)至有，依靠收購(gòu)實(shí)力大增

除華潤(rùn)、龍湖外，如萬(wàn)科、富力、融創(chuàng)這類(lèi)企業(yè)則通過(guò)收并購(gòu)及整合，幾乎在一夜之間大幅提升了自己的商業(yè)實(shí)力。以萬(wàn)科為例，早在2016年8月萬(wàn)科就確認(rèn)收購(gòu)了印力集團(tuán)96.55%股份，總代價(jià)128.7億元，并將原有商業(yè)資源整合到印力中，從而將印力打造成為萬(wàn)科旗下統(tǒng)一的零售商業(yè)平臺(tái)。2018年1月5日印力再次聯(lián)合萬(wàn)科及Triwater，三方以83.65億元聯(lián)合收購(gòu)凱德集團(tuán)在中國(guó)國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心。收購(gòu)后，印力于全國(guó)持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)120家，管理面積約1000萬(wàn)平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模約800多億，成功布局中國(guó)58個(gè)城市。而萬(wàn)科印力不僅在短期內(nèi)獲得了大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，更進(jìn)一步拓展了其城市布局。事實(shí)上不僅是商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科在其他重要的業(yè)務(wù)中也采用了收購(gòu)再整合這樣的一個(gè)模式。如物流地產(chǎn)中，萬(wàn)科就于2017年7月出資約170億元收購(gòu)普洛斯21.4%的股權(quán)。通過(guò)將原有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、原有資源與收購(gòu)資源的全面對(duì)接，萬(wàn)科得以在短時(shí)間內(nèi)提升各板塊實(shí)力，從而早日實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億大萬(wàn)科的戰(zhàn)略規(guī)劃。

白手起家，靈活運(yùn)作快速擴(kuò)張

還有一類(lèi)企業(yè)如新城商業(yè)則是從白手起家，以原來(lái)做住宅的思維——“高周轉(zhuǎn)”的方式迅速做大。截止2017年底，新城商業(yè)已擁有開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目共23個(gè)，其中有一半的項(xiàng)目為17年開(kāi)業(yè)。此外新城開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積達(dá)到了227萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)了105%；商業(yè)可出租面積為143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)134%。早期新城為了解決商業(yè)地產(chǎn)的資金問(wèn)題，通過(guò)以售養(yǎng)租及資產(chǎn)證券化的方式來(lái)促進(jìn)其商業(yè)發(fā)展。例如在項(xiàng)目期初期先建造可銷(xiāo)售住宅和商業(yè)，在銷(xiāo)售額達(dá)到購(gòu)物中心建造成本80%的標(biāo)準(zhǔn)之后，才開(kāi)始動(dòng)工建造自持購(gòu)物中心部分。此外新城也積極嘗試通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，從而縮短投資回報(bào)周期，提升資金使用效率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。如上海青浦吾悅廣場(chǎng)REITs的成功發(fā)行，就為新城盤(pán)活資產(chǎn)解決資金問(wèn)題打開(kāi)了一個(gè)很好的窗口。在全年業(yè)績(jī)會(huì)上新城表示，2018年新城還將新開(kāi)18個(gè)吾悅廣場(chǎng)，至年底已開(kāi)業(yè)數(shù)量將達(dá)到41個(gè)，并力爭(zhēng)將租金收入翻番至20億元。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)新城的商業(yè)仍將處于加速擴(kuò)張狀態(tài)。

代替住宅，商業(yè)成為主導(dǎo)業(yè)務(wù)

最后還有一類(lèi)企業(yè)如SOHO、新世界、合生創(chuàng)展則是在住宅業(yè)務(wù)萎縮的情況下，對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)方面提出更高的目標(biāo)和要求。如新世界作為外資企業(yè)，在住宅領(lǐng)域并不占優(yōu)勢(shì)，但由于在商業(yè)方面原先占用的資源較為優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)得也較為不錯(cuò)，從而提高了其整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。2018年財(cái)年中期，新世界國(guó)內(nèi)租金收入已達(dá)5.22億港元，上升13.2%。未來(lái)，新世界計(jì)劃2020年將在租賃方面能與住宅開(kāi)發(fā)方面達(dá)到平衡點(diǎn)，各自占比50%左右。在規(guī)模上則會(huì)開(kāi)發(fā)23個(gè)K11項(xiàng)目，于2023年布局9個(gè)國(guó)內(nèi)城市。

除新世界，SOHO與合生創(chuàng)展也同樣如此。近幾年SOHO已逐步退出了住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，不再做新增投資。但在原有的商業(yè)項(xiàng)目上則不斷提升，如推出了3Q聯(lián)合辦公模式。2017年SOHO中國(guó)在北京、上海、杭州、深圳等26個(gè)城市已擁有26個(gè)3Q中心，合約26000個(gè)工位。2018年SOHO計(jì)劃將在去年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻番，預(yù)計(jì)達(dá)到4到5萬(wàn)個(gè)工位。此外合生創(chuàng)展在住宅業(yè)務(wù)上不進(jìn)而退，但在商業(yè)地產(chǎn)上卻出人意外地提出了全新的要求。其計(jì)劃未來(lái)3到5年開(kāi)業(yè)30個(gè)項(xiàng)目，其中包括城市綜合體及購(gòu)物中心12到15個(gè)，未來(lái)5年商業(yè)項(xiàng)目收入計(jì)劃達(dá)到100億元。從他的目標(biāo)上來(lái)看，可以看出合生創(chuàng)展在商業(yè)儲(chǔ)備上占有了太多的好資源。

總體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)的沖擊后，從一開(kāi)始的風(fēng)雨飄搖、搖搖欲墜到涅槃重生、快速崛起，其自身的價(jià)值也已發(fā)生了天翻地覆的變化，但與此同時(shí)真正能夠在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的房企還仍只是極少數(shù)。