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近日，有網(wǎng)友向我們爆料：蘇州園區(qū)白塘小區(qū)的換物業(yè)事情鬧得轟轟烈烈，現(xiàn)在雙方正在激烈的博弈！ 業(yè)委會更是天天被物業(yè)監(jiān)視，苦不堪言！ 
后經(jīng)過網(wǎng)友推薦，房觀跟小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行了溝通。業(yè)主表示：白塘物業(yè)不作為，事情太多了，想請我們幫忙給廣大業(yè)主發(fā)聲。
實(shí)際上，每年蘇州小區(qū)因?yàn)楦鼡Q物業(yè)的而引發(fā)糾葛的事件并不少，白塘也只是其中之一。物業(yè)，可以說是業(yè)主生活的保護(hù)屏，可是誰都沒想到，保護(hù)屏不僅沒有起到保護(hù)作用，反而變相的成了損害業(yè)主利益的武器。目前，房觀正在進(jìn)行資料搜集中，發(fā)現(xiàn)了很多問題：- 物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)委會辦公室阻礙業(yè)主投票
白塘物業(yè)更換已進(jìn)入到尷尬境地，是否能如愿更換物業(yè)靜待后期發(fā)展。
下面，我們通過兩則成功的案例來分析，更換物業(yè)時究竟該如何做。從官微上，我們明顯可以看到小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境真的已經(jīng)到了無法忍讓的地步了。垃圾遍地、東西損壞不修、違規(guī)搭建等問題叢生。
△來源于小區(qū)公眾號 為此，湖濱花園的業(yè)主走上了更換物業(yè)的道路。
第一步，湖濱花園業(yè)委報送吳中區(qū)郭巷街道社工委知悉后，發(fā)函通知永旺永樂蘇房物業(yè)不再續(xù)簽通知。 
△來源于小區(qū)公眾號 永旺永樂蘇房物業(yè)并未及時回應(yīng)，而是1個月后聘請了律師，要求湖濱花園業(yè)委會提供過雙半業(yè)主同意解聘物業(yè)的表決材料。
△來源于小區(qū)公眾號 第二步，接洽新的物業(yè)公司，由對方提出清晰明確的整改方案。 
△來源于小區(qū)公眾號 第三步，小區(qū)業(yè)委會號召全區(qū)業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場唱票的形式，公開公正的決定是否換物業(yè)。 
第四步，小區(qū)業(yè)委會回復(fù)老物業(yè)，確認(rèn)解聘物業(yè)服務(wù)，并要求老物業(yè)做好和新物業(yè)的交接工作。
 △來源于小區(qū)公眾號
第五步， 湖濱花園業(yè)委會收到永旺永樂蘇房物業(yè)確認(rèn)退場回函后，再次發(fā)函要求永旺永樂在小區(qū)各單元門張貼《撤場公告》，告知全體業(yè)主永旺永樂蘇房物業(yè)將于2016年12月31日準(zhǔn)時撤場及具體的物業(yè)費(fèi)清算時間。
新物業(yè)并不是長期簽約，而是有了3年的時間期限。后期續(xù)簽還需要業(yè)主投票，此次不再是業(yè)主單一唱票，而是由第三方機(jī)構(gòu)紀(jì)錄，并接受湖濱社區(qū)、郭巷派出所、湖濱花園南區(qū)業(yè)委會、業(yè)主代表及熱心業(yè)主的見證下唱票。
我們再從小區(qū)的二手房市場來看，7月掛牌均價已達(dá)30190元/㎡，且比上月增長了4%。這漲幅也是非常不錯的了，可見好物業(yè)會影響小區(qū)二手房市場。
△來源于貝殼網(wǎng) 當(dāng)然，也有換物業(yè)一路艱辛，如尹山湖某小區(qū)！據(jù)了解尹山湖保利居上小區(qū)時2014年交付的，當(dāng)時簽訂的物業(yè)服務(wù)期限只有2年。 之后就原物業(yè)去留問題，小區(qū)召開了多次業(yè)主大會。 第一次，要求原物業(yè)于2018年5月31日退出小區(qū)，并決定新聘萬科物業(yè)。 但是，原物業(yè)并不同意該結(jié)果，拒絕撤出小區(qū)。老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來，導(dǎo)致小區(qū)長時間得不到管理。
▲圖片截自寒山聞鐘 第二次，小區(qū)將原物業(yè)告上了法庭，經(jīng)過法庭審判：2020年7月15日終審判定老物業(yè)30天內(nèi)必須離場。
▲圖片截自寒山聞鐘 然而，本已和萬科簽好3年合同，已經(jīng)被耽誤了2年半時間。萬科希望在原來的合同上加入補(bǔ)充協(xié)議，約定從實(shí)際進(jìn)駐日起計算三年。 此協(xié)議一出，又引發(fā)了部分業(yè)主的質(zhì)疑，對于萬科物業(yè)進(jìn)駐進(jìn)行了否決。7月29日，老物業(yè)突然宣布7月31日晚上24時撤場，萬科啟動應(yīng)急預(yù)案，防止小區(qū)無人管理及服務(wù)。可是，老物業(yè)又不走了，萬科也沒進(jìn)來......隨后，社區(qū)公告有100戶業(yè)主聯(lián)名要求老物業(yè)不走，于是社區(qū)當(dāng)晚又要求老物業(yè)繼續(xù)服務(wù)到8月15日。小區(qū)更換物業(yè)工作又進(jìn)行了擱淺。第三次，社區(qū)召集住建局、街道相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以及支持萬科和反對萬科的業(yè)主開了個協(xié)調(diào)會。會后宣布：8月15日，由國資背景的第三方物業(yè)接管小區(qū)。該結(jié)果并未得到業(yè)主的同意，反而激起了很大的民憤。第四次，社區(qū)在8月11日發(fā)布公告，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行民意調(diào)查。并在8月15日進(jìn)行現(xiàn)場唱票，同時網(wǎng)絡(luò)直播向業(yè)主公示。唱票結(jié)束后，社區(qū)發(fā)布了小區(qū)告業(yè)主書，同意萬科物業(yè)進(jìn)場管理。
▲圖片及信息來自“有備而無患”公眾號 至此，這場長達(dá)約4年多的更換物業(yè)行動才真的宣告結(jié)束。
更換物業(yè)的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn) 從以上案例中，我們可以發(fā)現(xiàn)更換物業(yè)并不是一件簡單的事情，其中涉及到很多層面。 1、首先，小區(qū)物業(yè)的不作為是否有取證。 因?yàn)楦鼡Q物業(yè)肯定是由于小區(qū)物業(yè)管理不當(dāng)造成的，這時候就需要業(yè)主做到素材取證，如臟亂的環(huán)境，違規(guī)的操作、與業(yè)主溝通過程中物業(yè)的激動性語言或動作等等以照片、視頻、語音等多種形式留存。 2、小區(qū)業(yè)主對原有物業(yè)的滿意度調(diào)查，這是更換物業(yè)的前提條件。 通過召開業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會進(jìn)行小區(qū)民意度調(diào)查，然后業(yè)主委員根據(jù)民意進(jìn)行現(xiàn)場表決是續(xù)聘還是選聘，并對結(jié)果進(jìn)行小區(qū)公示。
注：如果沒有成立業(yè)主委員會，那么業(yè)主5人以上聯(lián)名可向小區(qū)所在街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提出書面申請，填報《業(yè)主大會籌備小組成立申請表》，先成立業(yè)主委員會。
3、若是決定重新選聘物業(yè)，業(yè)委會還需要做好以下工作。
（1）自查小區(qū)擁有哪些公共資產(chǎn)，業(yè)主對原物業(yè)不滿意的地方是什么？對物業(yè)有哪些要求？ 注：可聘請專業(yè)第三方，最終數(shù)據(jù)及結(jié)果更客觀，摸清資產(chǎn)，如游泳池、會所、公共停車位等；了解公共設(shè)備、綠化等是否需要整改等。 （2）制定選聘物業(yè)招標(biāo)文件，把小區(qū)需要改造提升的相關(guān)要求及服務(wù)要求均在招標(biāo)文件中列明，并向全體小區(qū)業(yè)主公示，得到業(yè)主認(rèn)可后，作為招標(biāo)依據(jù)。（3）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)研，明確各家物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，做到心里有數(shù)。（4）公開招標(biāo)，對特別中意的兩家物業(yè)，以比稿的形式將兩家方案公示給業(yè)主，后期由業(yè)委會收集整理業(yè)主回復(fù)，并由業(yè)委會進(jìn)行公開唱票形式選出最合適的物業(yè)進(jìn)場。（5）協(xié)助新物業(yè)與老物業(yè)的交接工作，同時配合執(zhí)行新物業(yè)的管理規(guī)定。除了上面常規(guī)的流程操作外，小區(qū)更換物業(yè)是一場持久戰(zhàn)，也是一場心理戰(zhàn)。小區(qū)業(yè)主一定要堅守本心一致對外，千萬不能被一時的利益所蒙蔽。希望本篇文章能給到白塘或其他小區(qū)一些幫助。 最后提醒廣大小區(qū)：在溝通更換物業(yè)的過程中，一定要遵紀(jì)守法，不要有過激性語言和沖動性動作。
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