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本文由工隆建通智庫余能整理， 來源：信貸白話 轉(zhuǎn)載請注明作者和來源 土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實(shí)際操作中，這些節(jié)點(diǎn)在時間上存在交叉性。需關(guān)注事項: a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項審核；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；自然資源主管部門——土地規(guī)劃的核驗。 b.一般拿到國土授權(quán)很早期，此時土地核驗、規(guī)劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規(guī)劃條件的確定上。一般而言，立項核準(zhǔn)后規(guī)劃條件才基本確定。 1. 征地 區(qū)縣自然資源主管部門—報區(qū)縣政府出具征地請示或函—報市自然資源主管部門審核—市建設(shè)用地審查小組會審議—報市政府審批
論而言，征地早于拆遷，但從實(shí)際操作層面上來看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權(quán)就拆遷了，嚴(yán)格來說，拆遷行為實(shí)際要等到立項核準(zhǔn)之后。
征地需要經(jīng)過一系列審批流程，要上報到省自然資源主管部門，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動到征地結(jié)案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)的問題。征地需要市自然資源主管部門上報給市長簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復(fù)。從經(jīng)驗來看，很多一級開發(fā)項目很難推動下去的原因是因為前期手續(xù)沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導(dǎo)致項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。 3. 土地收儲 市政建設(shè)工作值得關(guān)注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達(dá)到七通一平，導(dǎo)致很多項目房子賣完了市政工作尚未結(jié)束，以致影響后期市政配套驗收等事項。
（三）土地入市 土地入市階段需要經(jīng)過現(xiàn)場驗收、地價審核、其他入市手續(xù)辦理、土地市場與入市交易。 1. 現(xiàn)場驗收
一級開發(fā)項目模式具體可細(xì)分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標(biāo)棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。土地二級開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 以房地產(chǎn)開發(fā)為例，從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計劃；(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。可行性研究小組成員由經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師組成。1. 投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2. 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。3. 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。可行性研究按5個步驟進(jìn)行：(1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性研究報告。（五）集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1. 通過行政劃撥方式取得； 2. 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3. 轉(zhuǎn)讓取得； 4. 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5. 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6. 通過司法裁決取得； 7. 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。拆遷的主要內(nèi)容包括： 1. 房屋拆建，如危舊房改造； 2. 城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； 3. 環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。（三）申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：1. 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2. 建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； 3. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4. 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書） 5. 拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料。 6. 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）（一）申辦項目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件2）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。（二）持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。（三）申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。（四）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。（五）建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。（1）銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行） （2）銷售合同的簽訂。 （3）按揭辦理。 （一）申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請綜合驗收。建設(shè)工程竣工驗收后3個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設(shè)工程規(guī)劃驗收。（三）進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。三級開發(fā)一般是指運(yùn)營，比如產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、商業(yè)運(yùn)營等 圖1：國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的五大特色模式 一、以純地產(chǎn)開發(fā)為主的模式：聯(lián)東U谷聯(lián)東集團(tuán)創(chuàng)立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、服務(wù)中小制造企業(yè)，已在全國 40 多個城市投資運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過210個，引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過11000家。圖2：截止2019年底聯(lián)動U谷在全國的布局 資料來源：聯(lián)東集團(tuán)官網(wǎng) 聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨(dú)棟辦公、研發(fā)中試、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實(shí)用性。主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨(dú)棟辦公為主) 增值服務(wù)(設(shè)有專業(yè)化的服務(wù)平臺以提供增值服務(wù)和配套服務(wù))，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達(dá)65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是'6 2 2'(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營)標(biāo)準(zhǔn)或'4 3 3'(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營)標(biāo)準(zhǔn)。圖3：聯(lián)動U谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的收益分布 資料來源：聯(lián)東集團(tuán)官網(wǎng) 二、以產(chǎn)業(yè)平臺為特色的模式：華夏幸福 華夏幸福，中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，自2002 年開始運(yùn)營固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型。目前該公司運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區(qū)域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)4097億元。 在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與運(yùn)營中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入方面的服務(wù)。通過一系列的操作，從前期開發(fā)及后續(xù)運(yùn)營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變成長期且可持續(xù)的園區(qū)運(yùn)營。 圖4：華夏幸福作為平臺的運(yùn)營模式 主要盈利模式：一是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入;四是園區(qū)土地升值收益。目前，華夏幸福因擴(kuò)張?zhí)斓仍蛞严萑雮鶆?wù)危機(jī)，但其在園區(qū)招商運(yùn)營上的對行業(yè)的貢獻(xiàn)不能忽視。
三、以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科 張江高科技園區(qū)，被譽(yù)為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是國家級高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。受限于土地情況，2014年張江高科實(shí)行對外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。2018年張江高科營業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻(xiàn)接近40%，利潤貢獻(xiàn)超過50%，強(qiáng)化了投資在營收和利潤貢獻(xiàn)中的重要地位。
張江高科大力推動產(chǎn)業(yè)投資，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局：針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動循環(huán)。 圖5：張江高科產(chǎn)業(yè)投資的全投資鏈布局示意圖 四、以專業(yè)服務(wù)為特色的模式：億達(dá)中國 億達(dá)中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點(diǎn)布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)，先后開發(fā)和運(yùn)營了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號等40余個商務(wù)園項目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。
億達(dá)中國已從初級階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的'保姆模式'服務(wù)，其成功將園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營職能剝離，進(jìn)而更專注以招商運(yùn)營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)服務(wù)模式。如：億達(dá)中國在大連軟件園打造時更重點(diǎn)打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。 圖6：億達(dá)中國在園區(qū)運(yùn)營上提供專業(yè)服務(wù)(以大連軟件園為例) 金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團(tuán)成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體，專業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業(yè)的開發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營的開發(fā)商。值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地商置完成了我國第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS——上海8號橋項目ABS，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在盈利模式上提供另一條成功的道路。上海8號橋項目由啟客運(yùn)營十余年，商區(qū)成熟且租金來源穩(wěn)定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運(yùn)營一年多的時間后，聯(lián)合嘉實(shí)資本和穩(wěn)盛投資，以8號橋項目未來租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現(xiàn)了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。圖7 上海8號橋項目資產(chǎn)證券化過程示意圖
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