總的來(lái)看、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為4個(gè)大的階段，即投資決策分析階段、前期工作階段

目建設(shè)階段和竣工驗(yàn)收與交付使用階段，每一個(gè)階段的工作部有不同的內(nèi)容。

1 ．投資決策分析階段

投資決策分析是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為基本、員為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過(guò)一系列的調(diào)查研究和分析，為開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或舍棄項(xiàng)目提供依據(jù)。這一階段主要的內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。

項(xiàng)目選擇是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)各個(gè)渠道獲得的多種信息，形成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的初步設(shè)想，包括項(xiàng)目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)綜合分析，并通過(guò)與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的建造商、投資商的接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。

項(xiàng)目的可行性研究即在項(xiàng)目選祿之后，對(duì)該項(xiàng)目做更進(jìn)一步的分析．主要包括市場(chǎng)研究、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)等。這里的市場(chǎng)研究已不是泛泛的市場(chǎng)估測(cè)，而是一系列與項(xiàng)目類型有關(guān)的專項(xiàng)調(diào)查研究，這也是影響到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之處。通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究，可以讓開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益水平有個(gè)估算，也可以對(duì)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵因素有所掌握，從而在若干個(gè)開(kāi)發(fā)方案中選擇員合適的方案。通過(guò)可行性研究，若開(kāi)發(fā)商認(rèn)為該項(xiàng)目預(yù)期水平不可接受，或雖有收益但風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，或根本沒(méi)有收益，即可以放棄這一項(xiàng)目，避免損失。當(dāng)然，如果某些項(xiàng)目涉及國(guó)計(jì)民生或有巨大的社會(huì)效益及生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不大，也應(yīng)多渠道籌資并開(kāi)工建設(shè)。

2 ．前期工作階段

前期工作階段是指在投資決策分析后到正式施工之前的的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

獲取土地使用權(quán)有多種途徑，如出讓、轉(zhuǎn)讓等．出讓獲得土地使用權(quán)的方式也有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌等幾種，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從項(xiàng)目的需要和自身的條件出發(fā)，決定獲取土地使用權(quán)的方式，并在獲得土地使用以后盡快完成土地開(kāi)發(fā)上作，為下一步的止式施工做好準(zhǔn)備。 資金融通是保證開(kāi)發(fā)話動(dòng)順利進(jìn)行的重要條件，當(dāng)項(xiàng)目決策以后，開(kāi)發(fā)商府盡快實(shí)施籌資計(jì)劃．通過(guò)一些合理有效的籌資方式落實(shí)資金v為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液”。

規(guī)劃設(shè)汁是開(kāi)發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)順當(dāng)做到既能合理安排用地、又能滿足功能需要*既要保證一定的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)效益，義要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標(biāo)，如容積率、建筑密度、人口密度等。規(guī)劃設(shè)計(jì)這項(xiàng)工作基做得好．往往能使項(xiàng)目在市場(chǎng)上占優(yōu)勢(shì)，獲得較多的效益，并進(jìn)一步帶動(dòng)下·輪的開(kāi)發(fā)。

具體地說(shuō)，前期工作主要包括：

(1)獲得土地位用權(quán)；

(2)實(shí)施籌資計(jì)劃；

(3)規(guī)劃方案的擴(kuò)韌設(shè)計(jì)；

(4)獲得規(guī)劃及配套部門的許可；

(5)征地、拆遷b安置、補(bǔ)償；

(6)施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通—“平”或“七通一平”

(7)伯算工程量和開(kāi)發(fā)成本；

(8)與建筑商初步洽談承發(fā)包享宜。

由于前期工作內(nèi)容較多，時(shí)間較長(zhǎng)，某些因素可能較之投資決策分折階段已發(fā)生了變化，這就要求開(kāi)發(fā)商對(duì)這些變動(dòng)情況及時(shí)掌握，予以修正，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3 ．項(xiàng)目的建設(shè)階段

項(xiàng)日的建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)。這一階段的主要工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。

由于一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到多個(gè)工程，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等，如何確保各個(gè)工程互相協(xié)調(diào)建設(shè)，就需要對(duì)總體建設(shè)工程進(jìn)行統(tǒng)一的組織管理。為了使工程按計(jì)劃、保質(zhì)量地完成，開(kāi)發(fā)商往往要通過(guò)招標(biāo)的辦法擇優(yōu)選取若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商，以簽訂正式承包合同形式來(lái)確保工程施工。