截至2月13日，29家內(nèi)陸及香港上市房企公布2019年1月銷售業(yè)績(jī)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3138.9億元人民幣，相比2018年同期下滑12.2%。引人注目的是，第一陣營(yíng)的碧桂園、萬(wàn)科、恒大1月銷售金額同比下滑幅度均在三成左右，下滑幅度居前。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，房企1月銷售不利，除了房市整體降溫外，2018年同期銷售高基數(shù)也是原因之一。而1月龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市房市逐漸退燒有關(guān)系。之前，三四線城市由于受棚改貨幣化安置影響房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲。而自去年第四季度開(kāi)始，受棚改貨幣化取消的影響，三四線城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始降溫，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加大退出的步伐。

平心而論，整個(gè)2018年是繼2017年之后，又是中國(guó)房企創(chuàng)下歷史最好成績(jī)的一年，而從去年第四季度開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入降溫周期。這讓我們看到自去年下半年開(kāi)始，萬(wàn)科去年多次強(qiáng)調(diào)要“活下去”，萬(wàn)達(dá)王健林開(kāi)啟甩賣資產(chǎn)，走“輕資產(chǎn)”路線，李嘉誠(chéng)家族去年賣掉全香港37%的豪宅。顯然，房地產(chǎn)大佬們都已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)在降溫，已經(jīng)到了做出改變的時(shí)候了。

那么，我們憑啥說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)擁有較大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)呢？一方面，行業(yè)排名前十位的房企，平均凈負(fù)債率高達(dá)91%，已遠(yuǎn)超60%的警戒線，說(shuō)明房企在前些年對(duì)外擴(kuò)張過(guò)度，現(xiàn)在已經(jīng)面臨最危險(xiǎn)的時(shí)刻。于是，萬(wàn)科率先開(kāi)啟“輕資產(chǎn)`”模式，將凈負(fù)債率降至32.7%，隨后碧桂園也緊跟在后降至56.9%。目前主動(dòng)降杠桿的房企有很多，最明顯的是萬(wàn)達(dá)在2019年2月份就甩手37家百貨門(mén)店。

另一方面，國(guó)內(nèi)空置率過(guò)高，給房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)隱患。我國(guó)商品房空置率卻長(zhǎng)期處在20%-30%之間（其中二線城市高于一線城市，而三四線城市又高于二線城市），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常水準(zhǔn)。有報(bào)道稱，就連北京市區(qū)的空置房就有100萬(wàn)套之多。這意味著，一旦房地產(chǎn)投機(jī)性需求退去，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)將趨于飽和，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求十分有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)將長(zhǎng)期步入蕭條周期。

現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，在房企開(kāi)局不利的情況下，2019年房企又將如何應(yīng)對(duì)呢？首先，現(xiàn)在很多人認(rèn)為國(guó)內(nèi)房子的價(jià)格還會(huì)一直上漲，但這是不可能的。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)去投機(jī)化，恢復(fù)到居住屬性。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，好日子已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在要積極尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展，開(kāi)拓新領(lǐng)域業(yè)務(wù)，就是盡可能的減少商品房銷售占公司業(yè)務(wù)的比重。比如，萬(wàn)科就涉足房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，做長(zhǎng)租公寓。恒大就投資開(kāi)發(fā)新能源汽車等。

再者，房企要活下去，把高負(fù)債降下來(lái)才是最重要的。所以，現(xiàn)在房企都要快速收縮戰(zhàn)線，盡可能的減少負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率越高，支出的利息也越高，這在房地產(chǎn)銷售火爆之時(shí)無(wú)所謂，但是在房地產(chǎn)衰退時(shí)繼續(xù)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，會(huì)拖垮企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，降低負(fù)債率后，就能夠使資產(chǎn)負(fù)債表得以優(yōu)化，在遇到困難時(shí)才能有資格向外融資。

最后，繼續(xù)打折促銷，回籠資金才是出路。像恒大、碧桂園去年都在提高三四線城市房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，目前三四線城市房地產(chǎn)降溫，就可以迅速回籠資金，退出該市場(chǎng)。未來(lái)房?jī)r(jià)不可能大漲了，繼續(xù)囤積大量房產(chǎn)也沒(méi)有出路，不如早點(diǎn)回籠金，這樣可以增長(zhǎng)房企的資金流動(dòng)性，而只要現(xiàn)金流不斷，房企就有可能度過(guò)這次難關(guān)。