年后開工多日，最能感受行業(yè)冷淡的應(yīng)該是深圳的中介了。

本來期待靠小陽春回暖賺一筆，沒想到年前2月8日住建局就發(fā)了二手房指導(dǎo)價(jià)的政策，一盆冷水把市場熱度澆滅了。

在現(xiàn)在的深圳市場，一個(gè)越來越成熟的預(yù)期正在形成：深圳區(qū)域分化會(huì)更加嚴(yán)重，成交量會(huì)逐漸萎縮。

現(xiàn)在的深圳樓市，像極了逐漸喪失概念和炒作、新鮮感逐漸降低的中年婚姻。

只是大家習(xí)慣了中年婚姻需要一劑強(qiáng)心針，只是少了熱點(diǎn)炒作，不會(huì)像之前外來熱錢漫灌深圳樓市,漸漸也就不再上竄下跳、歸于平靜自然。

深圳樓市終于迎來中場休息了。

對于依靠概念和預(yù)期支撐的區(qū)域，現(xiàn)在二手房的考驗(yàn)才剛剛開始，此處點(diǎn)名沙井和光明的二手房。

只是深圳和之前不一樣的是，還存在一二手房倒掛，還有差價(jià)可炒。

二手房指導(dǎo)價(jià)主要對信貸的打壓極大，這樣會(huì)把更多的需求趕向新房，新房搖號越來越難，如果不是超長社保，只有陪跑的份。

指導(dǎo)價(jià)只是用信貸管住二手房的熱度，然后人為降溫瘋漲的二手房房價(jià)，讓深圳業(yè)主不至于那么膨脹。

剛需的購買力太旺盛，從需求端調(diào)節(jié)，雖然治標(biāo)不治本，但至少也能緩和幾年，僵局，糾纏，既然現(xiàn)在沒想到什么好辦法，那就拖著吧，深圳現(xiàn)在就是要避風(fēng)頭。

深圳買房越來越像拆盲盒，深圳賣房的要下崗，新房不需要銷售，只需要交資料的小妹就能搶破頭，盲搖都可以。二手房沒有客戶，擠壓到邊緣，市場冷熱不均。

深圳向來最不缺的就是推崇概念的寫手和會(huì)在規(guī)劃圖上填充的PS大神，現(xiàn)在這些人基本都可以歇歇了，這些深圳一出什么政策就連篇重磅的小蹄子，市場自會(huì)教他們做人。

看年后深圳樓市的行情，難有小陽春。

當(dāng)然，深圳的基本面沒變，深圳房子還是可以買，不要把官方指導(dǎo)價(jià)神化得像個(gè)大殺器。

深圳沒有變，城市沒有變、產(chǎn)業(yè)沒有變、配套沒有變，房價(jià)更不會(huì)因?yàn)橐患堈呔透淖兌嗌佟?/span>

但是，購買力明顯難以持續(xù)高漲了。

在深圳買房，能有6個(gè)荷包掏空的年輕人畢竟是少數(shù)。

現(xiàn)在還要堵死經(jīng)營貸信用貸，現(xiàn)在連房貸都不能貸足，想要買得起深房的家庭，更是少之又少。

雖然我們一直強(qiáng)調(diào)深圳的購買力很強(qiáng)，那也是建立在大多數(shù)剛需賣掉一套房、換一套房的基礎(chǔ)上。

而當(dāng)二手房本身掛盤價(jià)就高，再加上豪宅稅、增值稅2改5的高額稅負(fù)，現(xiàn)在再疊加二手房指導(dǎo)價(jià)的信貸收緊，在深圳樓市面前，深圳二手房買家已被徹底壓垮，卑微得不如豆腐渣。

根據(jù)大數(shù)據(jù)，2019年深圳購買力總價(jià)中位數(shù)為369萬，2020年，這個(gè)數(shù)字飆升至410萬。就算房價(jià)上漲，大多數(shù)深圳人買房還是只能買個(gè)兩房左右的小戶型，購買力可不像業(yè)主開口漫天要價(jià)一樣。今天400萬，明天450萬，嚇?biāo)纻€(gè)人。

一直以來支撐深圳房價(jià)上漲的，除了深圳人的首付能力，就是良好的杠桿條件，評估價(jià)足夠高，能從銀行貸出更多錢。

現(xiàn)在一下子收緊信貸、降杠桿，原來想買房的買不起了，原來想換房的也換不起了。

就算你對深圳房子再心動(dòng)，什么出門右拐就是地鐵口，走路即到校門口，圍合式花園空間大，大陽臺(tái)能養(yǎng)點(diǎn)花草還能放得下下午茶的餐桌。

而只需一個(gè)首付3成變6成，300萬首付變600萬首付，你就會(huì)瞬間被打回現(xiàn)實(shí)，不會(huì)再想什么大花園大陽臺(tái)的詩和遠(yuǎn)方了，想想現(xiàn)在住著客廳當(dāng)餐廳用，次臥只放得下1.2*2m的床，衛(wèi)生間轉(zhuǎn)個(gè)身都難的房子，也沒有那么難接受了。

最后買家只會(huì)是業(yè)主和政策權(quán)力斗爭的犧牲品，什么政策都要買家買單，步步緊逼，這一輪調(diào)控對剛需的誤傷更加深重。

以往靠剛需、學(xué)區(qū)房撐起的小陽春，今年肯定是沒有了。

當(dāng)然，深圳每一次調(diào)控都是剛出來的時(shí)候咋咋呼呼，沒過1個(gè)月，政策出了啥內(nèi)容都忘得差不多了，市場該咋樣還是咋樣。就問你，現(xiàn)在還想得715調(diào)控幾個(gè)重要的點(diǎn)嗎？

現(xiàn)在把調(diào)控做成了解答題，提一個(gè)問題列一個(gè)解決的調(diào)控政策。

這個(gè)二手房指導(dǎo)價(jià)影響著交易端的每一環(huán)節(jié)，不是簡單地調(diào)節(jié)一環(huán)，而是成交價(jià)、貸款價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)三者的影響，會(huì)例外嗎？

二手房指導(dǎo)價(jià)對市場的打擊有多大，還得通過市場的檢驗(yàn)，讓我們拭目以待。