深圳樓市很難，近期依然沒有好轉(zhuǎn)的跡象。

很多朋友問(wèn)我，深圳市場(chǎng)最近有沒有什么新的變化？

答案是并沒有，還是交易慘淡，房子滯銷，買家躺平，房?jī)r(jià)陰跌。

大趨勢(shì)依然沒有變化，如果有，也是逐漸下行。

因?yàn)?，樓市的?gòu)買力，快被消滅得差不多了。

深圳樓市，正變成存量市場(chǎng)。

由于調(diào)控遲遲不松動(dòng)，外地人沒法進(jìn)場(chǎng)，本身深圳購(gòu)買力就在變少。

而房?jī)r(jià)下跌后，人們對(duì)買房更加沒了信心。

現(xiàn)在買房的，是真的不多。

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，今年很多人都不敢下手買房。

有的真沒錢，收入受沖擊，被迫擱置了買房的方案。

有的有錢在手，但不敢背負(fù)債，寧愿去攢錢存錢或提前還貸。

還有的，是單純是對(duì)深圳樓市失去信仰，生怕自己進(jìn)去就被套牢。

一時(shí)間，深圳的購(gòu)買力都集體冷靜，樓市就突然陷入存量競(jìng)爭(zhēng)。

之前有錢的客戶，早就被新房市場(chǎng)，去化一大部分。

而最近所有新盤，都在變著花樣搶客戶。

什么首付分期，免息貸款，特價(jià)單位，高傭提成，各種大招一起上。

真的是寧愿累死自己，也要卷死同行。

很多客戶首付還沒湊滿，就被拖著去買遠(yuǎn)郊首付分期的新盤。

說(shuō)白了，鐮刀太多了，韭菜不夠用了。

短期內(nèi)，除非有調(diào)控政策出臺(tái)，否則市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)慘淡一段時(shí)間。

我個(gè)人判斷，深圳樓市應(yīng)該會(huì)出調(diào)控政策，但出大利好的概率，可能不會(huì)太大。

這幾天，高層來(lái)深圳視察，明確要深圳帶頭搞經(jīng)濟(jì)。

雖然房地產(chǎn)不是深圳經(jīng)濟(jì)的主要發(fā)力點(diǎn)，但從拉動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)看，適當(dāng)放松也是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

更何況，之前傳了這么久的參考價(jià)，到下半年也該調(diào)整。

所以肯定會(huì)有政策出臺(tái)，但力度應(yīng)該不會(huì)太明顯。

因?yàn)樯钲跇鞘羞€是很受全國(guó)人民關(guān)注，而且領(lǐng)導(dǎo)思路整體偏謹(jǐn)慎。

這個(gè)不好講太多，反正懂的都懂。

深圳現(xiàn)在明顯是買方市場(chǎng)，只要你有錢，有大把選擇可以挑。

新房相對(duì)還好點(diǎn)，二手房就更加慘，根本沒什么人買。

由于價(jià)格更低，貸款更足，樓齡更新，新房競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯。

同價(jià)位下，人們肯定優(yōu)先選新房，新房在瘋狂虹吸僅存的購(gòu)買力。

現(xiàn)在深圳市場(chǎng)特別卷，已經(jīng)卷到，連新房之間，也要開始搶客戶。

絕大多數(shù)二手房，處境會(huì)非常艱難。

更可怕的是，深圳新房卷，還不是卷一時(shí)，而是要卷3年！

根據(jù)十四五規(guī)劃，深圳這幾年要大批量建新房，到2025年前要建設(shè)商品住房35萬(wàn)套。

本身市場(chǎng)就很慘淡，新房慢慢也不好賣。

深圳新房去化時(shí)間，已經(jīng)從年初的6.72個(gè)月，到6月底的8.07個(gè)月。

未來(lái)還會(huì)有大量的競(jìng)品入市，來(lái)沖擊整個(gè)市場(chǎng)。

這會(huì)導(dǎo)致，不管是新房，還是二手，競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷會(huì)更加惡劣。

如果沒有調(diào)控，或不割肉降價(jià)，很多房子都會(huì)非常非常難賣！

有朋友可能會(huì)說(shuō)，不對(duì)啊，熊大，7月份深圳二手房，還是有2000多套的成交。

我問(wèn)了下后端的同事，目前成交的二手，絕大多數(shù)是低于指導(dǎo)價(jià)的龍崗次新三房，少部分是學(xué)區(qū)房和改善4房。

為什么他們還會(huì)買二手？

因?yàn)樗鼈兿鄬?duì)于新房，還是有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

二手房本身就是現(xiàn)房，買完就可以住，有需要也可以貸款融資。

龍崗很多次新房，已經(jīng)接近或低于指導(dǎo)價(jià)。

同樣價(jià)格，買新房確實(shí)會(huì)便宜點(diǎn)，但買二手不用等，錢也差不多，買完馬上就能使用，還不用租房過(guò)渡。

前兩周我們?cè)诰€下舉辦學(xué)區(qū)房沙龍，家長(zhǎng)報(bào)名的情況也很不錯(cuò)，點(diǎn)名就要買學(xué)區(qū)房。

買學(xué)區(qū)房及時(shí)上學(xué)，也是新房沒辦法實(shí)現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)。

還有就是改善4房，深圳現(xiàn)有供應(yīng)的新房，暫時(shí)沖擊不到這個(gè)價(jià)位的房子。

不管是地段、總價(jià)還是產(chǎn)品，核心地段的改善次新，還是有很明顯的優(yōu)勢(shì)。

前幾個(gè)月賣得還不錯(cuò)，近期也陸續(xù)有些成交。

這些產(chǎn)品，還是有它們的購(gòu)買力支撐。

這幾天，信貸朋友跟我聊天，說(shuō)深圳銀行最近也特別卷。

銀行錢特別多放不出去，但合格的借款人卻很少。

大家可以留意下，最近接到的貸款電話，是不是特別多？

而且，如果你仔細(xì)研究，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

近期的信貸產(chǎn)品利率，確實(shí)很劃算，有些甚至比房貸更低。

最近，央行再一次變相降息，MLF降低10個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)LPR也會(huì)下降。

以后你貸款，肯定是越來(lái)越便宜。

為什么要這么卷？

因?yàn)楝F(xiàn)在敢借錢的人，是真的不多。

7月社融數(shù)據(jù)，斷崖式降低，居民中長(zhǎng)期貸款也在下降。

人們不僅不借錢，在存錢，還在提前還貸。

最近，我們有幾個(gè)客戶想轉(zhuǎn)貸，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

銀行各種話術(shù)卡脖子，又是說(shuō)有罰息，又是說(shuō)有限制，又是要合同編號(hào)等。

總之就是流程很復(fù)雜，不希望你把錢提前還掉。

畢竟這玩意，跟銀行收入和個(gè)人績(jī)效直接掛鉤。

原本銀行可以躺著賺30年利息，現(xiàn)在你要提前還掉，對(duì)方肯定不歡迎。

今年貸款還有個(gè)跡象是，人們借錢不是為了多搞錢，而是為了活下去。

以前個(gè)人和企業(yè)借錢，是看到有賺錢機(jī)會(huì)，看到錢便宜，所以借出來(lái)套利擴(kuò)大生產(chǎn)。

但現(xiàn)在情況不一樣，大部分個(gè)人和企業(yè)，不太愿意借錢。

就算借錢，也是為了降負(fù)債，以及做防守計(jì)劃。

很多人，本身貸款利率很高的，因?yàn)楣ぷ鞯刃枰?，想轉(zhuǎn)成低息貸款。

另外還有少部分，杠桿特別高，月供特別大的，也會(huì)想著做一筆錢做防守，保證生活開支有著落。

當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格下跌，市場(chǎng)預(yù)期下滑時(shí)，人們不管是賺錢還是借錢，都是為了還債，仔細(xì)想想其實(shí)很恐怖。

這其實(shí)，就相當(dāng)于購(gòu)買力消失了。

有點(diǎn)像是，漲潮后突然一退潮，很多就直接擱淺倒在沙灘上。

除非有大利好政策出臺(tái)，否則樓市還會(huì)繼續(xù)面臨購(gòu)買力不足的真空狀態(tài)。

絕大多數(shù)新房和二手房，都不好賣，而且極度內(nèi)卷。

價(jià)格陰跌還會(huì)持續(xù)，少部分產(chǎn)品才會(huì)有結(jié)構(gòu)化行情。

當(dāng)然，被錯(cuò)殺和誤傷的產(chǎn)品，也會(huì)有很多。

整體來(lái)說(shuō)，今年樓市其實(shí)不適合亂動(dòng)，越動(dòng)錯(cuò)得越多，很多人跟樓市已經(jīng)沒關(guān)系了。

但別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。

有錢的朋友，還是可以好好蟄伏，積累好資金，看準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，一次下對(duì)重注。