一位總裁的奇妙人生

近日有幸采訪到一位總裁，他的經(jīng)歷非常趣味橫生：

他1989年放棄清華建筑專業(yè)學歷，要知道清華學子在當時就是天之驕子；

赴美國學習磨礪卻曾三次被拒簽；

勤奮努力，獲得麻省理工雙碩士學位；

他是最早提出“輕資產(chǎn)，重管理”代建模式者，比綠城早了3年；

在國內(nèi)連續(xù)創(chuàng)業(yè)20余年，負責八個城市數(shù)十個項目開發(fā)，負責過的項目總開發(fā)規(guī)模達到了500萬方；

在地產(chǎn)界耕耘多年，成為創(chuàng)業(yè)專業(yè)戶，并用兩年時間干到了資產(chǎn)60億！

他就是上海盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人，董事長、聯(lián)席總裁王謙，曾和上海中凱企業(yè)集團、美國華平投資集團共同創(chuàng)立上海中凱開發(fā)，并先后擔任總裁、董事長職位，也曾與萬通地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、杭州工商信托等行業(yè)內(nèi)知名的金融機構和地產(chǎn)開發(fā)商開展戰(zhàn)略合作過，在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場摸爬滾打了10余年。

盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人，董事長、聯(lián)席總裁王謙

作為麻省理工學院房地產(chǎn)金融與開發(fā)和建筑與城市規(guī)劃的雙碩士高材生，他的思路總是先人一步，甚至，有些動作會讓人以為他的操作是和市場是逆向操作的：

比如在11年前，房地產(chǎn)飛速發(fā)展，國內(nèi)所有人都在重資產(chǎn)操作運營地產(chǎn)的時候，他就提出了輕量化運營代建的模式；

而近年，房企們都在談轉(zhuǎn)型、輕資產(chǎn)的時候，他很多操作卻都是重金買入資產(chǎn)；

當別人都在拼命躋身房地產(chǎn)開發(fā)領域的時候，王謙卻選擇成為了一個房地產(chǎn)服務商。

房企們幾乎都在大投入買地蓋樓，做新房做增量地產(chǎn)，他卻兵入奇招做起了存量地產(chǎn)，并做得風生水起：兩年資產(chǎn)額達到了60億人民幣！

在采訪王謙總的時候，他的儒雅與知識儲備都讓人感到舒適，這位在海外生活多年的總裁貫通中西，聊天過程輕松愉快。他也是一個跑者，馬拉松也能輕松完成。

王謙在剛結(jié)束的上海全程馬拉松順利完賽

說起他的經(jīng)歷，他卻低調(diào)強調(diào)：“我是一個創(chuàng)業(yè)者，我喜歡地產(chǎn)行業(yè)，所以我只是在地產(chǎn)行業(yè)之中尋求著合適我個人發(fā)展的機會，無論是從建筑設計師、房地產(chǎn)服務商還是現(xiàn)在的收益型資產(chǎn)投資及運營商，只是為了實現(xiàn)我想要的目標的一部分，當我的目標沒有達到的到時候，我是不會停的。”

投資就是投人

現(xiàn)實生活中也有鐵金庫這樣的組織，他們在消費、能源、地產(chǎn)、科技、金融、醫(yī)療等領域均有投資布局，他們資了神州租車、摩拜單車、紅星美凱龍、微店、中通快遞、蔚來汽車……

甚至，他們在地產(chǎn)投資上的布局也令人拍案驚奇：

他們投資了華潤，是中國金茂的第二大股東，富力地產(chǎn)的主要股東和上市戰(zhàn)略投資人，綠城的第二大股東，易商集團（國內(nèi)領先電商物流倉儲企業(yè)）的最大股東……

這個像鐵金庫一樣的神秘組織叫華平投資。

王謙與華平結(jié)緣，起于他和中凱集團合資成立中凱開發(fā)之后，將中凱開發(fā)定位為房地產(chǎn)開發(fā)全程管理服務商，其實也是最早的代建模式。王謙就是在這個時候為中凱開發(fā)引入了美國最大的私募投資基金之一華平投資。

在投資界有句名言：投資就是投人。華平與王謙在中凱引入華平時，雙方就合作非常愉快，無論是商業(yè)還是彼此的信任。

2013年，華平投資亞洲地產(chǎn)行業(yè)負責人、合伙人Joseph Gagnon在一次朋友聚會中，和王謙談到在中國一線城市，有很多位置很好的存量房產(chǎn)并未在最佳用途或者在最佳運營狀態(tài)，其中存在著大量改造升級的機會。尤其是從大趨勢上而言，增量房產(chǎn)的機會越來越少，存量房地產(chǎn)則還有巨大的潛力。

據(jù)國家統(tǒng)計局的估算，2015年我國家庭戶均擁有住房約為1.08套，按照歐美發(fā)達國家的經(jīng)驗，在戶均擁有1.1套住房以后，住房市場就已經(jīng)接近峰值。

新房市場不可能永遠增加，世界早晚都是存量市場的天下。

由此經(jīng)過近一年的準備，盛煦地產(chǎn)在2015年應運而生。華平投資總計為盛煦地產(chǎn)注入了3.5億多美金。

盛煦的模式

如果概括盛煦地產(chǎn)的模式的話，應該是收購物業(yè)，重新設計，精細運營，輕重資產(chǎn)并行。

與增量市場最大的不同就是，改造能力和運營能力。盛煦在短短兩年內(nèi)完成了在存量地產(chǎn)領域投資、收購、開發(fā)改造至租賃型公寓、辦公以及大型綜合體運營管理的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

作為麻省理工學院房地產(chǎn)金融與開發(fā)和建筑與城市規(guī)劃的雙碩士高材生，在美國生活多年的王謙深知，城市化到一定階段之后，重資產(chǎn)的核心不再只是增量，而是運營，不是經(jīng)營地產(chǎn)，而是經(jīng)營資產(chǎn)。重資產(chǎn)走到最終就是通過提供專業(yè)的服務來形成品牌市場。

盛煦先整合了在存量市場改造深耕了八年的翌成創(chuàng)意。盛煦地產(chǎn)和翌成創(chuàng)意通過對城市更新的深刻理解和豐富經(jīng)驗，發(fā)掘此類物業(yè)，并對其進行創(chuàng)新設計和改造；通過優(yōu)秀的設計方案、前瞻的綠色建筑技術和理念、專業(yè)的運營管理，將老建筑煥發(fā)新生。 

base復興路項目—外立面效果圖

盛煦旗下收購來的存量物業(yè)專注于以“base”為品牌的租賃型公寓、辦公、商業(yè)，如中高端服務式公寓baseLIVING，中端共享公寓baseCOLIVING以及創(chuàng)意辦公空間 baseWORK等。盛煦地產(chǎn)收購市中心的老舊但具有潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，為其量體裁衣、重新改造，進行持有經(jīng)營及資產(chǎn)管理。

base張江項目

base復興路項目

到2017年，盛煦地產(chǎn)用兩年實現(xiàn)了將近30萬平米的物業(yè)規(guī)模，項目總數(shù)達到36個，資產(chǎn)規(guī)模達到了60億，已經(jīng)覆蓋了上海、北京等城市，團隊擁有170人的規(guī)模。

經(jīng)過兩年的飛速發(fā)展，盛煦已經(jīng)在存量房市場占了不小的份額。前不久甚至斥資10億在北京買下了三座物業(yè)進行再開發(fā)。

作為一個企業(yè)家，王謙有自己的準則：做生意，需要為別人考慮，要替別人預留好利潤的空間。

他們在收購一個物業(yè)的時候已經(jīng)算過賬，經(jīng)過改造、運營，甚至會考慮等這個項目再次轉(zhuǎn)手時下家的收益情況，這也是他一直以來良好口碑與合作共贏的成功之處。

base浦三路項目

王謙表示：目前做存量房有兩個挑戰(zhàn)，一個是規(guī)?；膯栴}，這個行業(yè)雖然在美國已經(jīng)成熟，在卻因為中國的國情，也是個全新的行業(yè)，還需要一定的探索。第二個是隨著市場的發(fā)展，逐漸也有人看到了前景，包括一些大的開發(fā)商包括龍湖、碧桂園、萬科等等都已經(jīng)開始進入存量房市場，雖然盛煦占領了先機，但還是要深切明白自己錯位競爭的點在哪里，將設計和運營能力做到極致，才能在市場上存貨、擴張，爭取做到明年底200億的資產(chǎn)額。

對于領先市場半步的王謙和盛煦地產(chǎn)而言，在存量地產(chǎn)領域的創(chuàng)新和探索已經(jīng)不再僅僅是嘗試，地產(chǎn)下半場，才剛剛開場。

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