熟悉老王的人知道，我是一個不屑于做“標題黨”的人。這一次用了這個看似十分驚悚的標題，是因為這個問題出現(xiàn)后，真的會對青島樓市產(chǎn)生巨大的影響。

2020年的最后一天，金融管理部門出臺銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對不同類型不同規(guī)模的銀行機構(gòu)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。

對于這個政策，老王分析過，會從開發(fā)商融資和低信用、高負債首置族難貸款兩個方面影響房價。但是今天看了米宅的文章后，老王發(fā)現(xiàn)有一個重要的影響被我們所忽視了：二手房。

NO. 1｜壹

我們不得不佩服米宅原創(chuàng)團隊的新聞敏感性，這則新聞線索來源于團隊員工的自己買房貸款的經(jīng)歷。

1、評估價從去年的28500下降到今年的26500左右；

2、結(jié)合評估價等于實際貸款從7成變成6成；

3、實際落位過程中貸款還會再少個10萬；

4、以前銀行的審批是3個工作日，現(xiàn)階段延長到7-8個工作日，審資料也非常嚴格；

綜合下來導(dǎo)致的結(jié)果是，實際貸款倒推，首付相比去年，從實際大概25%上升到42%左右。

米宅隨后展開了調(diào)查：從1月4日開始，鄭州各銀行二手房放款速率腰斬式下滑，目前已經(jīng)對二手房買賣邏輯造成了一連串影響。

要知道，雖然2020年鄭州房價作為強省會和力爭成為國中城市的鄭州，一定是匯集了全省最為優(yōu)質(zhì)的資源。理論上說，鄭州的房子也是河南最為保值的不動產(chǎn)。

在這種情況下，鄭州的二手房房貸收緊，那么只能說明一點：在有限的額度之下，開發(fā)商在全力保新房市場。

NO. 2｜貳

昨天，1月份LPR的利率確定。中國1年期貸款市場報價利率3.85%，預(yù)期3.85%，前值3.85%。中國5年期貸款市場報價利率4.65%，預(yù)期4.65%，前值4.65%。LPR連續(xù)9個月不變。

很簡單，只要能貸出款來，貸款利率負擔(dān)沒有增加。

但是，我問了一個銀行的朋友。朋友告訴我：青島某大行今年還一直沒開二手房業(yè)務(wù)，許多銀行的二手貸款額度一兩天就消化完了。

也就是說，在有限的房貸額度之下，減二手保新房這已經(jīng)是各地銀行統(tǒng)一的策略。

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背后的利益邏輯我們不難理解：對于銀行來說，辦理個貸，開發(fā)商必須到銀行開戶，存款，網(wǎng)銀等很多業(yè)務(wù)都過來了，個人辦房貸開卡，買理財，保險等，也跟著過來了，綜合收益高。

許多銀行為開發(fā)商做開發(fā)貸，如果開發(fā)商倒了，銀行的日子也不好過。相比開發(fā)商這個“車”，二手房客戶連“卒”都算不上。

所以，如果“兩條紅線”越收越緊，那么這種趨勢就不會改變。對于青島樓市，絕不是二手房量價齊跌這么簡單。

NO. 3｜叁

眾所周知，2020年是剛改族撐起了樓市。

就拿浮山后來說，新房普遍漲到了3.5萬+，還是有很多項目熱賣，購房的主力就是換房族。比方說我一個弟兄買總價700多萬的新房，手里只有100多萬現(xiàn)金，這點錢根本沒有認籌資格。但是他在二小區(qū)還有一套100平的二手房，在我的建議下迅速出手，這又回籠了300萬的現(xiàn)金。

但是如果二手房賣不掉，他怎么買新房？

我們看去年二手房市場，成交量大漲的背后，是房價跌幅位于全國第二。老王以前說過，降價能賣出去，市場就壞。但是如果買賣雙方都愿意，但是貸款遲遲辦不下來，那么新房市場能不受影響嗎？失去了換房族，主城改善項目恐怕也難穩(wěn)住。

在年輕人流入不理想的情況下，這或許是一季度青島樓市最大的隱憂。

提醒大家?guī)c:手里的老破大和老破小如果有人要，就趕緊賣吧；買了二手房沒辦貸款的，就趕緊辦吧；賣二手房的，一定要限定貸款辦理期限，可以長一點，但是意外一定要防一防。