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在商業(yè)租賃過程中，承租人因經(jīng)營不善或經(jīng)營規(guī)劃調(diào)整等各種原因而要求提前退租，由此引發(fā)的訴訟糾紛屢見不鮮。在此類糾紛中，關(guān)于合同解除、租賃保證金的處理、出租人免租期租金損失、中介費損失、房屋空置損失等往往成為各方爭議的主要問題。訴訟中，法院對于該等損失的司法裁判觀點并不一致。本篇將結(jié)合一起司法案例，就承租人提前退租情形下，涉及的前述爭議問題進(jìn)行概況性介紹，后續(xù)篇章再就每個爭點問題進(jìn)行細(xì)化介紹。 2017年3月13日，A公司（承租方）與B公司（出租方）、C公司（居間方）三方簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定B公司將案涉房屋出租給A公司用于辦公，免租期為45天。租期3年，每月租金為136240元，支付方式為押二付二，且合同明確約定押金是承租人作為誠信履行合同而向出租方交付的保證金。合同約定，C公司依照合同向B公司收取中介信息費。合同第9.5條約定，出租人、承租人任意一方提前終止合同，須提前一個月通知對方，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2017年12月13日，A公司向B公司提出要求提前退租，對此，B公司明確表示不同意，并由此引發(fā)糾紛。承租人A公司向一審法院提出訴訟請求：1、請求法院確認(rèn)涉案《北京市房屋租賃合同》于2018年1月13日解除；2、B公司退還租賃押金272480元及支付遲延退還押金的利息。出租人B公司提出反訴請求：1、請求法院確認(rèn)涉案《北京市房屋租賃合同》于2018年2月9日解除；2、判令A(yù)公司賠償中介費損失136240元、賠償免租期間的房屋租金損失204360元；3、判令A(yù)公司支付2018年1月14日至2月9日期間的房屋租金118660.65元；4、判令A(yù)公司支付自2018年2月10日至今承租房屋空置期的損失，暫計算至2018年8月1日損失金額為769096.77元。北京市朝陽區(qū)人民法院作出(2018)京0105民初70553號《民事判決書》，判決如下：1、涉案《北京市房屋租賃合同》于2018年1月13日解除；2、B公司于判決生效后七日內(nèi)支付A公司免租期損失五萬元；3、駁回A公司的其他訴訟請求；4、駁回B公司的其他反訴請求。B公司不服一審判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。北京市第三中級人民法院在（2019）京03民終2196號《民事判決書》中認(rèn)定，B公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。 法院裁判觀點：一審法院認(rèn)為，案涉《北京市房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行。在合同履行中，A公司要求提前退租，系違約行為，但其按照合同約定提前一個月通知了B公司，符合雙方約定合同解除條件，且根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，A公司已有明確的解除租賃合同、騰空房屋之行為，故關(guān)于本案租賃合同的解除，該院采信A公司的意見，即2018年1月13日解除。二審法院僅圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。因合同解除不是二審的上述請求，對此二審法院未作審理。律師分析：法院在審理案件時，根據(jù)當(dāng)事人的請求通常會先行判斷合同的解除時間。合同一般因滿足合同約定的條件或法定解除條件而解除。依據(jù)《合同法》第九十六條及《合同法司法解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，出租人對解除合同有異議的，可以自收到解除通知后三個月內(nèi)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。就本案而言，承租人依據(jù)合同約定的解除條件提前一個月通知解除，雖出租人對提前解除持反對意見，但其未在法定的三個月異議期內(nèi)提起訴訟或仲裁，請求對解除合同的效力進(jìn)行確認(rèn)，因此法院根據(jù)證據(jù)，在承租人明確作出騰退房屋的行為后，合同已無繼續(xù)履行的可能，因此采信了承租人主張的合同解除時間。法院裁判觀點：一審法院認(rèn)為，關(guān)于提前解除合同的違約責(zé)任，雙方在合同中并未明確具體的責(zé)任承擔(dān)方式。但在合同中約定的押金條款中明確該押金系A(chǔ)公司為擔(dān)保合同履行而支付的保證金?？紤]該款項性質(zhì)，結(jié)合A公司的違約情節(jié)，法院確定此押金B(yǎng)無須退還A公司，以此作為違約責(zé)任的承擔(dān)方式。故，A公司要求退還全部押金及支付利息的訴訟請求，法院不予支持。二審法院對此未作審理。律師分析：法院在審理案件時，在對合同解除的時間進(jìn)行判斷的同時亦會考慮合同提前解除的原因系雙方過錯還是單方過錯。因承租人單方原因而提出提前解約行為，通常認(rèn)定為承租人根本違約行為。若租賃合同中對違約責(zé)任有相關(guān)約定，則依據(jù)約定進(jìn)行認(rèn)定。租賃合同中，出租人在承租人實際入駐承租房屋時收取一定的租賃保證金，在該款項性質(zhì)明確為違約金性質(zhì)或作為履行租賃合同的保證時，法院通常將該費用作承租人承擔(dān)違約責(zé)任的方式處理。法院裁判觀點：一審及二審法院均認(rèn)為，B公司未能按照約定配合A公司解除合同搬離涉案房屋，系其因自身過錯導(dǎo)致的擴大損失，相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)。故對B公司的此項主張，法院不予支持。律師分析：法院將綜合雙方對于房屋空置的過錯程度進(jìn)行判斷，雖房屋空置系因承租人的提前退租行為導(dǎo)致，但依據(jù)《合同法》第一百一十九條的規(guī)定，作為守約方的出租人應(yīng)盡到減損義務(wù)，防止損失擴大。若因出租人未盡減損義務(wù)，對于房屋空置損失出租人也存在一定的過錯責(zé)任，法院則會綜合考慮雙方的過錯程度后予以裁定是否支持。就本案而言，因承租人已明確表示提前解除合同，合同已無實際履行可能，出租人未予積極配合搬遷而導(dǎo)致的擴大損失，因此法院不予支持出資人的該主張。法院裁判觀點：一審法院認(rèn)為，雙方在合同中約定了免租期，考慮到免租期系針對整個合同租賃期而言，現(xiàn)A公司提前解除合同，基于公平和誠實信用原則，本院考慮合同實際履行期間及A公司違約的過錯程度，酌情由A公司支付相應(yīng)的費用。二審法院支持一審法院意見，認(rèn)為酌定支付的免租期租金費用系一審法院自由裁量權(quán)的行使，并無不當(dāng)，予以維持。律師意見：在司法實踐中，若租賃合同約定免租期并且以租賃合同按期限完全履行為其前提條件，則法院通常會全部或按比例支持出租方要求賠償免租期租金的主張。法院裁判觀點：一審法院認(rèn)為，因雙方未明確約定A公司提前解除該合同產(chǎn)生的中介費損失的負(fù)擔(dān)方式。加之，B公司無須退還A公司的押金已可以彌補B公司的相關(guān)損失，故B公司的此項請求，該院不再支持。二審法院認(rèn)為，在涉訴合同中已明確約定由B公司負(fù)擔(dān)，且其中并未約定若A公司提前解除該合同時中介費損失的負(fù)擔(dān)方式，故現(xiàn)B公司主張由A公司負(fù)擔(dān)中介費損失缺乏合同依據(jù)，該院不予支持。律師分析：中介費損失能否獲得法院的支持存在較大的不確定性，法院通常會從該損失是否系因提前退租行為導(dǎo)致的直接損失、該費用的負(fù)擔(dān)是否有合同依據(jù)以及出租人的損失是否已由違約金等足以彌補等方面綜合認(rèn)定。因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任時，法院在依據(jù)合同約定的同時，也會基于公平和誠實信用原則，考量雙方在履行合同期間的過錯程度等因素作出綜合裁判。因此，無論是承租人還是出租人，在簽署租賃合同時，均需關(guān)注租賃合同中關(guān)于承租人提前解約所需承擔(dān)的違約責(zé)任的約定內(nèi)容，一旦提前解約，承租人需要提前與出租人協(xié)商一致，作為出租人也應(yīng)合理配合承租人及時騰退房屋，避免損失擴大。本篇就房屋租賃合同爭議涉及的合同解除、租賃保證金的處理、出租人免租期租金損失、中介費損失、房屋空置損失等爭議要點作概覽性分析，后續(xù)再分篇進(jìn)行細(xì)化介紹。
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