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【這是雪貝財(cái)經(jīng)的第206篇原創(chuàng)文章】
拉不回的剪刀差
作者：貝姐 編輯：老胡 2020年5月初，近20位泰禾院子的準(zhǔn)業(yè)主們組隊(duì)從北京飛到了深圳，他們拉著又長又寬的橫幅跪在了深圳院子的牌匾下。為了買下北京的院子，這些富豪們不但繳納了首付款，還一次性繳納了數(shù)百萬元的裝修款。
但是，那時(shí)候工地停工已半年。面對(duì)不明真相的圍觀群眾，他們說：“我們也想站著維權(quán)，結(jié)果跪著也沒維權(quán)成功?！?/span>比泰禾的準(zhǔn)業(yè)主們更難堪的是山水文園位于北京東三環(huán)的120戶業(yè)主，12年前，他們以動(dòng)輒千萬元買下了當(dāng)時(shí)單價(jià)就已超過8萬元的期房，到了收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)理想中的家已被抵押查封。這些已還了12年房貸的豪宅難民如今不得不自己拉條電線，“非法”住進(jìn)了毛坯房。泰禾的準(zhǔn)業(yè)主們后來發(fā)了一份公開信，問的問題是：監(jiān)管賬戶里的錢都到哪兒去了？但是，這樣的故事已經(jīng)算不上什么新聞了。2017年3月份，國家發(fā)改委內(nèi)部的課題小組發(fā)布了一份報(bào)告，一小撮學(xué)者們提出了一個(gè)大膽的建議：取消中國的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售。這是中國自1994年實(shí)行商品房預(yù)售制度以來，有官方背景的智囊機(jī)構(gòu)第二次提出這樣的建議，頭一次還是2004年央行在一份房地產(chǎn)金融報(bào)告中。和以往一樣，這次建議沒有回響。畢竟，數(shù)十年的實(shí)踐已經(jīng)證明：但是，就在那之后的一個(gè)月，關(guān)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的兩組宏觀數(shù)據(jù)走向了不同方向，形成了歷史性的剪刀差。
這兩組數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)的新開工面積增速在加快，而竣工面積增速在下降。到了2020年11月份，房屋新開工面積與房屋竣工面積的同比增速已經(jīng)在32個(gè)月出現(xiàn)“剪刀差”，這種長期的背離超過了改開以來的任何時(shí)間。樸素的道理原本不難理解：地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)路徑是“新開工—預(yù)售—施工—竣工”，今天的新開工面積理應(yīng)就是明天的竣工面積，輪動(dòng)周期是兩到三年，兩者應(yīng)高度一致。在2019年的前9個(gè)月，兩者鴻溝曾超過了17個(gè)百分點(diǎn)：前者同比增長了8.6%，后者同比下降了8.6%。截至2020年的前11個(gè)月，前者比后者已多出了14.2億平方米。顯然，倚仗于未來的契約兌現(xiàn)正變得不確定。對(duì)于中國的開發(fā)商來說，預(yù)售銷售是最為主要的資金來源。與多數(shù)發(fā)達(dá)國家將大部分預(yù)售款交由第三方托管直至交房才能完全獲取不同，中國的開發(fā)商一開始就可以動(dòng)用這些資金，名義上的監(jiān)管多數(shù)時(shí)候形同虛設(shè)。同時(shí)，與公開市場融資已動(dòng)輒10個(gè)點(diǎn)的資金成本相比，從購房者手中獲得首付款的成本趨近于0。樓盤開工的時(shí)候，開發(fā)商就開始預(yù)售，但他們不需要為預(yù)售合同支付利息，僅需要向購房者承諾具體的完工日期。但是，即使最壞的情況出現(xiàn)：即開發(fā)商無法交房，那么購房者們仔細(xì)翻開購房合同會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們能獲得的違約賠償極其低廉。當(dāng)萬眾一心將雪球往山頂上推的數(shù)十年中，這種買賣的不平等一直是理所當(dāng)然。但是，這種情況不會(huì)永遠(yuǎn)繼續(xù)，在某個(gè)時(shí)刻，已經(jīng)承諾的房產(chǎn)至少必須得建造出來。從上市房企的資產(chǎn)負(fù)債表中，我們能在預(yù)售或合同負(fù)債項(xiàng)目中統(tǒng)計(jì)出這種資金的規(guī)模已經(jīng)有多么龐大，以及考量背后的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對(duì)于開發(fā)商，更多的預(yù)售款項(xiàng)意味著更好的現(xiàn)金流。但出于業(yè)績指標(biāo)的考慮，在接下來他們也更愿意把資金投入到新項(xiàng)目的獲取和滾動(dòng)開發(fā)中去，而不是繼續(xù)投入到那些已經(jīng)拿到預(yù)售資金的項(xiàng)目。即使保守計(jì)算，預(yù)售銷售當(dāng)下占到房地產(chǎn)總體銷售的比例已在85%以上甚至到90%。監(jiān)管層已意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，他們?cè)噲D阻止這種剪刀差的擴(kuò)大。比如，2018年的前8個(gè)月，住宅新開工面積同比增長19.7%，而住宅竣工面積同比下降了13.2%，32.9%是任何監(jiān)管層都已無法忽視的巨大背離。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來后的一個(gè)月內(nèi)，中央層面向至少6個(gè)省份發(fā)起了一輪意見咨詢，他們以下發(fā)函件的形式詢問各省是否應(yīng)該保留商品房預(yù)售制度。給出最積極回應(yīng)的只有廣東省，這個(gè)在歷史上賣出第一宗商業(yè)用地的省份強(qiáng)烈建議取消。在收到函件的十天后，廣東省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳就擬定了一份材料計(jì)劃上報(bào)住建部：商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以理清、補(bǔ)平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)。“建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制服，全面實(shí)施現(xiàn)售?！?/span>風(fēng)雨欲來的討論很快讓碧桂園的股價(jià)在第二天跌掉了5個(gè)點(diǎn)。但是很快，這一未能面世的鐵腕猛藥就被冷藏。直到2020年3月份，只有海南省發(fā)出一份通知明確，對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。但是，在這十個(gè)月，海南的商品住宅成交同比跌去了34.9%，不少的開發(fā)商正從海南島逃離。在2019年，曾有不少城市立志要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管制度，如西安、佛山，我們?cè)凇?a target='_blank' textvalue='房企最大融資渠道開始上鎖' data-itemshowtype='0' tab='innerlink' data-linktype='2'>房企最大融資渠道開始上鎖》一文中曾有關(guān)注。但是，到了2020年疫情爆發(fā)后，數(shù)量不少的城市又對(duì)此出臺(tái)政策大幅度放寬。到了這個(gè)月，四川成都和河北唐山等少數(shù)城市又開始出臺(tái)政策，加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管。是的，試圖改變局面會(huì)帶來更大風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)市場價(jià)格的影響恐怕無異于30年前的物價(jià)闖關(guān)。早在2007年，官員出身的孟曉蘇先生就曾喊話：從去年的數(shù)據(jù)看，我們房地產(chǎn)銷售額達(dá)到了2萬億，其中期房銷售占了其中的70%。”能不能把這70%都取消掉呢？我想沒有人敢于制定這樣的非理性政策。”在2013年到2017年間，由于房企普遍性的奉行“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略達(dá)到高潮， 致使新開工與竣工面積的“剪刀差”不斷擴(kuò)大。這背后是因房企為緩解資金壓力以及在房地產(chǎn)下行周期加緊銷售，從而加快新開工和推盤節(jié)奏，快速回籠資金。因?yàn)辇嫶蟮耐羶?chǔ)成為了困境中的房企0成本套取無息資金的渠道，如果開工面積和竣工面積的差距縮小，這些資金將會(huì)枯竭。
在過去相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，特別是“三條紅線”的約束下，房企們已普遍性的陷入資金面的壓力，這倒逼他們急于拿到預(yù)售證、提高周轉(zhuǎn)率，從而不得不將重心放在了新開工方面，而實(shí)際上，對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，完工的進(jìn)度卻出現(xiàn)相對(duì)明顯的放緩。比如，2016年房屋新開工面積增速曾出現(xiàn)頂峰，增速達(dá)到8.7%。按照兩到三年的竣工周期，竣工面積理應(yīng)在2018年到2019年出現(xiàn)增速波峰。但是，直到今日，輪動(dòng)也沒有如期出現(xiàn)。不過，2020年的前11個(gè)月，住宅的新開工面積增速同比下降了2.7%，住宅的竣工面積同比下降了7.3%。從2019年三季度開始，兩者的剪刀差在逐步收窄。但是，這是建立在新開工面積同比降速的基礎(chǔ)上，而不是竣工面積同比提速。回過頭來，我們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的場景：前赴后繼、廣袤無垠的中產(chǎn)們使出全部力量把碩大的雪球往上推，但他們不得不繼續(xù)永不停息的尋找一個(gè)又一個(gè)更高的山頂。
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