投實君按：來的早的“過江龍”房地產(chǎn)商，有幸通過鄭州棚改大賺一筆，來的晚的，就只能取道開封、新鄉(xiāng)、許昌，曲線接近鄭州了。

5月22日，河南省民政廳組織鄭州周邊四城未來發(fā)展座談會，成員包括鄭州、開封、焦作、新鄉(xiāng)四市相關(guān)負責人，會談內(nèi)容主要為“將溫縣、武陟、原陽、平原新區(qū)劃入鄭州管理，發(fā)揮鄭州中心城市功能?！?/span>

好在，其實三線城市，去年也漲了不少，七八千甚至上萬元的價格，在2015年之前的鄭州，也能看得到，畢竟，三線地市的地便宜，競爭也沒有白熱化。

5月23日，禹洲地產(chǎn)以底價3.26億元競得河南新鄉(xiāng)市平東棚戶區(qū)改造捷安龍灣國際項目，項目占地面積5.2萬平方米，折合77.55畝，總建筑面積31.8萬平方米，折合樓面價為1025.15元/平方米。（計算方法：3.26億/31.8萬平方米）

該區(qū)域周邊二手房價格在7000元上下，以此而論，利潤空間并不狹窄。

禹洲地產(chǎn)注冊地為福建省廈門市，2009年11月在香港上市，為禹洲集團地產(chǎn)板塊，連續(xù)8年獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”。

截止到2017年末，禹洲地產(chǎn)全國布局已擴大至23個城市，土地儲備總可供銷售建筑面積約1184萬平方米，分布于海西區(qū)、長三角、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)五大區(qū)域共19個城市。

此次進入新鄉(xiāng)，是首個河南項目。

在“鄭新融合”的大愿景下，各大房企爭相布局，當然，以平原新區(qū)為首。

2017年以來，王府井集團、藍城集團、中昂地產(chǎn)等大房企與平原新區(qū)簽約項目，布局平原新區(qū)，其中在售項目包括恒大、建業(yè)、正弘、碧桂園、綠地、中昂地產(chǎn)等房企項目。

而在平原新區(qū)競爭趨于飽和之際，正商、恒大，已經(jīng)開始參與新鄉(xiāng)市內(nèi)各區(qū)，土地的爭奪。

布局5大區(qū)域23城

首進河南 底價3.26億元競得新鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造

根據(jù)禹洲地產(chǎn)2017年年報，截止到報告期末，其布局已擴大至23個城市，總土地儲備超1500萬平方米，貨值超3000億元。

從區(qū)域分布看，截至2017年12月31日，禹洲地產(chǎn)的土地儲備總可銷售建筑面積約1184萬平方米，92個項目，分別分布于海西、長三角、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)共19個城市，平均樓面成本每平方米約5697元，長三角都市圈、海西都市圈、環(huán)渤海都市圈、華中都市圈以及粵港澳大灣區(qū)分別占比約為51.7%、29.0%、10.8%、5.1%及3.4%。

5月23日，禹洲地產(chǎn)以底價3.26億元競得河南新鄉(xiāng)市平東棚戶區(qū)改造捷安龍灣國際項目，首次進入河南。

該項目位于新鄉(xiāng)市平原路以北，金谷廣場以東，管道局以西，衛(wèi)河以南。項目占地面積5.2萬平方米，總建筑面積31.8萬平方米，其中住宅18.96萬平方米，商業(yè)4.18萬平方米，辦公2.7萬平方米，配套設施0.13萬平方米。

捷安龍灣國際項目位于紅旗區(qū)，周邊二手房均價為7000元/平方米左右，假如以建筑面積31.8萬平方米全部作為住宅、均價7000元/平方米來算，未來預計可實現(xiàn)22.26億元銷售收入。

各大房企爭相布局

平原新區(qū)房價遠高于其他四區(qū)

據(jù)房天下查詢，截至2018年5月23日，新鄉(xiāng)市4區(qū)，衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū)新房房價平均分別4000元/平方米、7000元/平方米、5000元/平方米、4000元/平方米。

然而，距鄭州40公里處，還有一片重要區(qū)域——平原新區(qū)，依靠著居鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交會中心，又是鄭新融合“橋頭堡”，房價可想而知。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，平原新區(qū)在售樓盤均價為8200元/平方米。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠高于新鄉(xiāng)其他四個區(qū)域的房價。

據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域樓盤包括：恒大金碧天下、正弘悅云莊、綠地泰晤士新城 、建業(yè)比華利莊園、碧桂園鳳凰灣 ....（包括在售、代售樓盤）

各大房企還在加碼布局！

據(jù)新鄉(xiāng)房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，2017年新鄉(xiāng)市土地成交量約2681畝，共成交36塊宗地，成交總金額41億元，土地用途主要包括商住用地、商服用地、工業(yè)用地、倉儲用地、商務金融用地、批發(fā)零售用地以及科教用地。

2017年的土地成交中包括知名房地產(chǎn)恒大、正商。其中恒大13億元拿下新鄉(xiāng)南區(qū)318畝地，成為2017年新鄉(xiāng)土拍中最大贏家。

2017年5月16日，中昂地產(chǎn)以總價5.4億元、每畝地價515萬元、樓面地價每平方米4292元成交，溢價率高達225.95%，成為平原新區(qū)地王。

2017年12月29日，正商置業(yè)8億拿2個新鄉(xiāng)土地，8.23萬平方米（約123畝），樓面價約2700元左右。

2017年12月30日，恒大地產(chǎn)緊跟其后，用超出13億的價錢在新鄉(xiāng)市拿下2個新地塊，合計土地面積21.23萬平方米（約318畝），樓面價分別2213元/㎡、2422元/㎡。

2018年3月20日，藍光發(fā)展下屬控股子公司河南王府井置業(yè)有限公司競得位于平原新區(qū)的 10 宗土地，土地面積約746.73畝，成交總價合10.62億元。

凈利28億

2018年銷售目標600億

禹洲地產(chǎn)成立于1994年12月8日，創(chuàng)辦于廈門。2009年11月，禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市（股票代碼：01628.HK），其第一大股東為林龍安、郭英蘭夫婦，兩人分別直接持股12.9688億股、13.0527億股，合計持股比例62.18%。

2017年禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)營收為217億元，同比增長58.47%，凈利潤為27.9億元，同比增長57.19%，收入主要分為物業(yè)銷售、投資物業(yè)租金收入、物業(yè)管理收入及酒店運營業(yè)務在內(nèi)的四大業(yè)務范疇。

其中，物業(yè)銷售收入為212.14 億元，占比約為98%,同比增長59%;投資物業(yè)租金收入為1.4億元，同比增長13%;物業(yè)管理費收入為3.29億元，同比增長81%;酒店運營收入為0.18億元，同比下降9.4%。

禹洲地產(chǎn)2017年合同銷售金額達403億元，同比上升約74%，合同銷售面積累計約為238萬平方米，合約銷售均價為17000元/平方米，同比上升約33%。

500億元的年銷售額為房企的分水嶺。徘徊在300億元－500億元之間，可能成為黑馬，也可能被吞掉。

根據(jù)公告，截至4月30日，禹洲地產(chǎn)前4月實現(xiàn)累計銷售金額為人民幣143.67億元；累計銷售面積為108.55萬平方米；平均銷售價格為1.32萬元/平方米。另外，禹洲地產(chǎn)前四月累計的認購未簽約金額約為2.59億元。

禹洲地產(chǎn)2018年全年的銷售目標為600億元，目前來看已經(jīng)完成了全年銷售目標的23.9%。

加權(quán)平均融資成本6.02%

現(xiàn)金余額174億元

根據(jù)年報披露，截至2017年末，禹洲地產(chǎn)的總資產(chǎn)由799.482億元，較2016年年底增長16.04%，總負債624.61億元，較2016年年底增長9.22%。

截至2017年12月31日，禹洲地產(chǎn)凈資本負債比率為57.73%，較2016年末的71.70%下降了13.97個百分點。（凈資本負債比例為計息銀行及其他借貸及公司債券及優(yōu)先票據(jù)減現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目及受限制現(xiàn)金除以權(quán)益總額）

根據(jù)年報，2017年禹洲地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為6.02%，比去年年底降0.06個百分點。2017年禹洲地產(chǎn)的融資成本由2016年的4.4295億元，按年上升59.91%至2017年的7.834億元。融資成本上升主要由于年內(nèi)總借貸金額上升及資本化利息金額變化所致。

截至2017年12月31日，禹洲地產(chǎn)總借貸、公司債券及優(yōu)先票據(jù)合共275.6749億元。禹洲地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和受限制現(xiàn)金為174.9821億元，較2016年上升0.46%。

從現(xiàn)金流看，2017年禹洲地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為25.1211億元、101.57億元、73.14億元。

2018年1月15日，禹洲地產(chǎn)公布，與平安信托全面戰(zhàn)略合作，禹洲將與平安在單項目上進行股權(quán)或債權(quán)合作，目標項目以長三角、珠三角以及其他區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅項目、一二線城市的經(jīng)營性物業(yè)為主，含寫字樓、商業(yè)以及城市綜合體項目等。

其次，禹洲將與平安在房地產(chǎn)股權(quán)投資方面展開合作，股權(quán)投資合作將選取長三角、珠三角、環(huán)渤海以及其他區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅項目，及一二線城市核心區(qū)的單個經(jīng)營性物業(yè)或城市綜合體項目進行嘗試。