數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目投資幾乎都是重資產(chǎn)投資。和其他的重資產(chǎn)投資不同，數(shù)據(jù)中心的投資價(jià)值最終是由兩部分構(gòu)成，一是土地、建筑物和機(jī)電設(shè)備等組成的固定資產(chǎn)價(jià)值，二是建設(shè)完成后通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。結(jié)合數(shù)據(jù)中心的生命周期與數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成，可以將數(shù)據(jù)中心投融資分為五個(gè)階段：資源階段、投資階段、建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)階段、資本化階段。

圖表 2-10投融資的五個(gè)階段

資源階段是指數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目從籌備開(kāi)始，到取得項(xiàng)目立項(xiàng)、獲得節(jié)能審查通過(guò)、取得供電方案回執(zhí)為止。這一階段只有建成后數(shù)據(jù)中心的最大IT功率可以通過(guò)節(jié)能審查進(jìn)行推算，未來(lái)的建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)收入只能參照當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)估，存在較大的不確定性。

換算公式如下：

• 節(jié)能審查報(bào)告能評(píng)指標(biāo)=單機(jī)柜功率*機(jī)柜數(shù)量*PUE*365*24*負(fù)荷率*功率因數(shù)*折算系數(shù)/10000

• 電力報(bào)裝容量=單機(jī)柜功率*機(jī)柜數(shù)量*PUE*功率因數(shù)*負(fù)荷率*2

另外，政府行政審批批文性質(zhì)的項(xiàng)目立項(xiàng)、節(jié)能審查等不得作為市場(chǎng)交易的標(biāo)的物。所以通常情況下采用項(xiàng)目公司的所有權(quán)交易的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)這一階段的投資。由取得項(xiàng)目立項(xiàng)、節(jié)能審查報(bào)告、供電方案的項(xiàng)目公司的原股東向新的投資者進(jìn)行股權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)蓹?quán)交易的對(duì)價(jià)受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響較大，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的估值也存在非常大的波動(dòng)性和不確定性。

投資階段是指數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目資源階段之后到取得項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)為止。這一階段需要綜合考慮項(xiàng)目的功能定位、初步規(guī)劃、長(zhǎng)期營(yíng)收、潛在客戶(hù)等多重因素，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且需要在開(kāi)工建設(shè)之前，取得相關(guān)的開(kāi)工許可。

這一階段可以通過(guò)股權(quán)或債權(quán)等融資手段來(lái)補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)資金。股權(quán)融資對(duì)項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)不產(chǎn)生額外的資金成本，但會(huì)稀釋原股東的股東權(quán)益。債權(quán)融資會(huì)產(chǎn)生資金成本，但不稀釋原股東的股東權(quán)益。

在這個(gè)階段常用的債權(quán)融資手段有融資租賃、項(xiàng)目貸款等方式，兩者主要的差別在于當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成時(shí)，融資租賃方式下租賃的標(biāo)的物（一般是指機(jī)電設(shè)備，機(jī)電設(shè)備投資是數(shù)據(jù)中心固定資產(chǎn)的主要組成部分之一。尤其當(dāng)數(shù)據(jù)中心的土地、物業(yè)為租賃方式時(shí)，機(jī)電設(shè)備的投資將占到固定資產(chǎn)投資的大部分）不能計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表，項(xiàng)目貸款方式下數(shù)據(jù)中心的固定資產(chǎn)可以更完整的體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中。股權(quán)融資和債權(quán)融資的比例，稱(chēng)為股債配比，一個(gè)合理靈活的股債配比，可以平衡股東權(quán)益和資金成本的壓力。

這一階段數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的估值提升主要是通過(guò)補(bǔ)充股本金、借入建設(shè)資金來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張。

建設(shè)階段是指數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目投資階段之后到建設(shè)、安裝完成為止。這一階段需要根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，落實(shí)數(shù)據(jù)中心的外電引入、土建工程、內(nèi)部裝修改造、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試等。能不能高質(zhì)量的落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，直接關(guān)系到數(shù)據(jù)中心的未來(lái)運(yùn)營(yíng)水平，對(duì)于未來(lái)數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)成本、收入、利潤(rùn)的影響非常大。

這一階段數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的估值幾乎不發(fā)生變化。

運(yùn)營(yíng)階段是指數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目建設(shè)階段之后到生命周期的終點(diǎn)。這一階段需要引入客戶(hù)，通過(guò)向客戶(hù)出租數(shù)據(jù)中心的機(jī)架、電力消耗等方式產(chǎn)生收入。而這一階段的成本主要由電力消耗、固定資產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、債權(quán)融資的利息、電氣設(shè)備的維保更換、物業(yè)租金、運(yùn)維安保人員工資等構(gòu)成。

這一階段數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的估值由以資產(chǎn)為基準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐允杖?、利?rùn)為基準(zhǔn)，估值方法的變化帶來(lái)了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的估值變化。

資本化階段是指數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)之后到資產(chǎn)證券化為止。數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)具有資產(chǎn)體量大、收入和利潤(rùn)長(zhǎng)期穩(wěn)定等特征，對(duì)風(fēng)格穩(wěn)健、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)持有者有一定的吸引力。數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)可以通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入已上市公司資產(chǎn)負(fù)債表、發(fā)行REITs等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，從而使得數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行流通。

內(nèi)容節(jié)選自：《數(shù)據(jù)中心投融資技術(shù)白皮書(shū)》

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目錄

1. 術(shù)語(yǔ)

2. 數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)概述

2.1國(guó)家及地方產(chǎn)業(yè)政策

2.1.1國(guó)家層面對(duì)數(shù)據(jù)中心行業(yè)的政策

2.1.2北京市數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.3上海市數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.4廣州市數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.5深圳市數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.6廣東省數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.7華北地區(qū)數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.8華東地區(qū)數(shù)據(jù)中心政策文件

2.1.9其他地區(qū)數(shù)據(jù)中心政策文件

2.2數(shù)據(jù)中心布局

2.2.1總體情況

2.2.2上海市數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目批復(fù)情況

2.2.3深圳市數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目批復(fù)情況

2.3上下游產(chǎn)業(yè)鏈

2.3.1上游設(shè)備供應(yīng)商

2.3.2中游數(shù)據(jù)中心服務(wù)商

2.3.3下游終端用戶(hù)

2.4數(shù)據(jù)中心投融資的五個(gè)階段

2.4.1資源階段

2.4.2投資階段

2.4.3建設(shè)階段

2.4.4運(yùn)營(yíng)階段

2.4.5資本化階段

3數(shù)據(jù)中心投資中的關(guān)鍵要素指標(biāo)

3.1土地與選址

3.1.1社會(huì)及當(dāng)?shù)氐娜肆Y源條件

3.1.2地理位置、自然條件、自然環(huán)境

3.1.3建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的成本因素

3.1.4所在地的周邊環(huán)境條件

3.1.5園區(qū)政策，當(dāng)?shù)卣?/p>

3.1.6當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)絡(luò)、電、水配套的設(shè)施條件

3.2電力指標(biāo)與電力成本

3.2.1入戶(hù)的電壓等級(jí)

3.2.2外市電引入成本

3.2.3電費(fèi)

3.3能耗指標(biāo)

3.3.1標(biāo)準(zhǔn)煤數(shù)量、水電油的換算方法

3.3.2節(jié)能審查

3.4工業(yè)用地土地性質(zhì)的選擇

3.5關(guān)鍵設(shè)備資產(chǎn)

3.5.1設(shè)備品牌

3.5.2設(shè)備維保情況

3.5.3其他注意事項(xiàng)

3.6設(shè)備折舊

3.6.1固定資產(chǎn)折舊

3.6.2折舊計(jì)算方法

3.6.3固定資產(chǎn)折舊范圍

3.6.4關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備的使用年限（僅供參考）

3.6.5固定資產(chǎn)折舊相關(guān)法律條款

3.7運(yùn)營(yíng)類(lèi)指標(biāo)

3.7.1能耗

3.7.2固定資產(chǎn)投入

3.7.3運(yùn)行費(fèi)用

3.7.4上架率

3.7.5機(jī)柜價(jià)格

3.7.6負(fù)荷率

3.7.7SLA服務(wù)水平協(xié)議

3.7.8超電機(jī)柜

3.7.9保險(xiǎn)

3.8市場(chǎng)因素

3.8.1用戶(hù)類(lèi)型

3.8.2數(shù)據(jù)中心規(guī)模

3.8.3單機(jī)柜峰值功率

3.8.4租賃模式

4數(shù)據(jù)中心投資的商業(yè)邏輯與估值

4.1數(shù)據(jù)中心投資的商業(yè)邏輯

4.1.1ICT 產(chǎn)業(yè)鏈流量驅(qū)動(dòng)與傳導(dǎo)

4.1.2注意要素

4.2數(shù)據(jù)中心的財(cái)務(wù)分析與估值模型

4.2.1運(yùn)營(yíng)收入

4.2.2估值模型

4.3運(yùn)營(yíng)對(duì)估值的影響

4.3.1降低成本

4.3.2提升價(jià)值

4.4合規(guī)審查與盡職調(diào)查

4.4.1涵蓋內(nèi)容

4.4.2數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)涉及的數(shù)據(jù)合規(guī)問(wèn)題的解決方案

4.4.3項(xiàng)目信息調(diào)查表

4.5《要素指標(biāo)公允意見(jiàn)書(shū)》范本

5數(shù)據(jù)中心投融資的實(shí)施

5.1數(shù)據(jù)中心融資方案

5.1.1銀行貸款

5.1.2融資租賃

5.1.3擔(dān)保措施

5.1.4股權(quán)融資

5.2項(xiàng)目落地與投資方案

5.2.1IDC投資決策與敏感性拆解

5.3項(xiàng)目退出途徑及方案

5.3.1REITs模式

5.3.1.1REITs助力北美第三方 IDC 快速成長(zhǎng)

5.3.1.2國(guó)內(nèi)REITs的探索和進(jìn)展

5.3.2資產(chǎn)證券化模式

6綠色數(shù)據(jù)中心的思考與政策建議

6.1目前數(shù)據(jù)中心的節(jié)能政策環(huán)境

6.1.1能源雙控指標(biāo)的提出和實(shí)施

6.1.2對(duì)數(shù)據(jù)中心能效指標(biāo)的要求

6.1.3對(duì)數(shù)據(jù)中心進(jìn)行能耗指標(biāo)考核存在的問(wèn)題

6.2關(guān)于進(jìn)行碳減排考核指標(biāo)的思考

6.2.1碳減排考核指標(biāo)的提出和實(shí)施情況

6.2.2我國(guó)碳排放權(quán)交易的提出與碳交易市場(chǎng)的發(fā)展

6.2.3碳排放交易的政策——以深圳試點(diǎn)為例

6.2.3.1政策梳理

6.2.3.2碳交易權(quán)機(jī)制影響納入單位的途徑

6.3數(shù)據(jù)中心行業(yè)的減排潛力與納入碳市場(chǎng)的可行性分析

6.3.1數(shù)據(jù)中心目前具有較大的減排潛力

6.3.2電力體制改革帶來(lái)用電市場(chǎng)新形勢(shì)

6.3.3數(shù)據(jù)中心納入碳市場(chǎng)可帶來(lái)減排效果、碳市場(chǎng)與數(shù)據(jù)中心的三贏

6.3.4數(shù)據(jù)中心投融資過(guò)程中的其他影響收益的注意事項(xiàng)

附件1 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息調(diào)查表

附件2 稅務(wù)合規(guī)性文件對(duì)照清單

附件3 工程合規(guī)性資料清單

附件4 目標(biāo)公司財(cái)務(wù)合規(guī)性盡調(diào)清單

附件5 項(xiàng)目公司初步法律盡職調(diào)查文件清單

附件6 《要素指標(biāo)公允意見(jiàn)書(shū)》范本