登記的效力經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。 例外情形
不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)變動(dòng)原因行為的關(guān)系我國采用“債權(quán)形式主義”的模式，不承認(rèn)物權(quán)行為理論。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要法定手續(xù)而不是單獨(dú)的當(dāng)事人的物權(quán)變動(dòng)的合意。如果不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為（主要指契約行為）無效或者被撤銷的，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也會相應(yīng)無效或者被撤銷。 登記中的房地分離與房地一致原則我國采分離主義下的“房地一致”制度，對土地管理和城市房地產(chǎn)管理分別立法，在物權(quán)法中，土地使用權(quán)屬用益物權(quán)，與房屋所有權(quán)分屬不同物權(quán)，對此，《民法典》第395條將“建筑物和其他土地附著物”和“建設(shè)用地使用權(quán)”作為兩項(xiàng)可抵押的財(cái)產(chǎn)分別予以規(guī)定。根據(jù)一物一權(quán)原則，建筑物和土地使用權(quán)可分別設(shè)定抵押權(quán)，說明兩者系不同的物權(quán)客體。 基于房屋和土地在經(jīng)濟(jì)利用、使用價(jià)值的不可分性，法律必須確保建筑物受讓人取得合法、完整的基地利用權(quán)，“房”“地”之上的處分權(quán)和處分性物權(quán)不可擇一行使，這就是我國法的房地一致原則，如不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋而房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓，又如建設(shè)用地抵押權(quán)和附著于建筑物之上的建工價(jià)款優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不可分別進(jìn)行。 《民法典》第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！彼^“視為一并抵押”是法律擬制的“一并”，其意在權(quán)利人將房或地單獨(dú)處分時(shí)，法律推定其對未約定處分的財(cái)產(chǎn)作出共同處分的意思表示，發(fā)生一并處分的法律后果，并不意味著“房”“地”在物權(quán)客體上合二為一。 登記機(jī)構(gòu)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。房屋、土地及其他不動(dòng)產(chǎn)均應(yīng)實(shí)行屬地登記原則。但例外的是，依照《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》的要求，原國土資源部“會同林業(yè)局負(fù)責(zé)國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)森林、林木、林地的登記發(fā)證；會同海洋局負(fù)責(zé)國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島的海域使用權(quán)和無居民海島使用權(quán)的登記發(fā)證等”，也就是說，對于國務(wù)院所確定的、所批準(zhǔn)使用的不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)登記工作，現(xiàn)應(yīng)由自然資源部會同有關(guān)部門決定，不遵循屬地原則。 登記規(guī)范《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》 《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》 登記范圍（1）集體土地所有權(quán)；（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（3）森林、林木所有權(quán)；（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（5）建設(shè)用地使用權(quán)；（6）宅基地使用權(quán)；（7）海域使用權(quán)；（8）地役權(quán)；（9）抵押權(quán)；（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。 登記類型首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、異議登記、預(yù)告登記、抵押登記、注銷登記 |
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