在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)質(zhì)性統(tǒng)一的各項(xiàng)要素中，登記簿冊(cè)是不動(dòng)產(chǎn)登記得以操作的載體，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度賴以存在的基礎(chǔ)。因此，登記簿冊(cè)的統(tǒng)一至關(guān)重要。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）只有5章35條，但用專門1章6個(gè)條文規(guī)定登記簿，足見登記簿在登記制度中舉足輕重的地位。

隨著各地陸續(xù)完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，越來越多的地方開始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，啟用新的登記簿冊(cè)證書。此次登記簿冊(cè)統(tǒng)一沒有像德國、日本一樣，區(qū)分土地、房屋并設(shè)置不同的登記簿，而是采取一個(gè)登記簿的設(shè)計(jì)，這是由我國國情、法律和實(shí)踐所決定的。一是我國不動(dòng)產(chǎn)種類繁多，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系龐雜，涉及土地、房屋、林地、草原、海域等多種不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的所有權(quán)、使用權(quán)以及地役權(quán)、抵押權(quán)等多類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，一個(gè)登記簿有利于理順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系，保障登記質(zhì)量和結(jié)果準(zhǔn)確。二是我國法律規(guī)定，土地和房屋、土地和林木、海域和海上構(gòu)筑物的處分應(yīng)當(dāng)一并進(jìn)行，登記應(yīng)遵循“一體登記”原則，一個(gè)登記簿有利于落實(shí)法律的規(guī)定和原則，避免權(quán)利分別處置帶來交易風(fēng)險(xiǎn)。三是原來土地、房屋統(tǒng)一登記的城市，登記簿和證書都是合一的、沒有分開，一個(gè)登記簿是對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和借鑒，更容易被接受。

同時(shí)，登記簿以物的編成為導(dǎo)向，抽離出宗地（海）和不動(dòng)產(chǎn)單元，具有“兩級(jí)編制”的特征，第一級(jí)是宗地（海），第二級(jí)是不動(dòng)產(chǎn)單元。這樣做既突出宗地（海）的主體性地位，將同一宗地（海）范圍的所有不動(dòng)產(chǎn)編入同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿；又兼顧不動(dòng)產(chǎn)單元作為基本登記單位的基礎(chǔ)性作用，用不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)串聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況和其他事項(xiàng)登記信息，實(shí)現(xiàn)一個(gè)宗地（海）一簿、一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本、一類權(quán)利事項(xiàng)登記信息一頁的邏輯性和層次感。

為便于各地準(zhǔn)確理解、規(guī)范使用登記簿證，筆者對(duì)簿證涉及的幾個(gè)關(guān)鍵問題簡要分析如下。

登記單位與管理單位

統(tǒng)一登記前，不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位和不動(dòng)產(chǎn)管理單位是同一的。宗地、宗海既是地籍調(diào)查、海籍調(diào)查和土地、海域交易管理的基本單位，也是土地登記、海域登記的基本單位。統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)的管理和登記相對(duì)分離。地籍調(diào)查、海籍調(diào)查，土地、海域的出讓、轉(zhuǎn)讓，以及土地、海域的行政管理仍以宗地、宗海為單位。而不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)單元。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查要適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)單元的特點(diǎn)，在地籍調(diào)查、海籍調(diào)查的基礎(chǔ)上，一并開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權(quán)屬調(diào)查和測量。

另外，統(tǒng)一登記前，不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位和登記簿的編成單位也是同一的。一個(gè)宗地、宗海辦理一個(gè)登記，編制一個(gè)登記簿。統(tǒng)一登記后，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元辦理一個(gè)登記，一個(gè)宗地、宗海編制一個(gè)登記簿，登記簿的編制并非以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位。這樣至少有三點(diǎn)好處：一是凸顯宗地、宗海的基礎(chǔ)性地位和控制性作用。土地、海域是其他不動(dòng)產(chǎn)賴以存在和發(fā)展的根基，強(qiáng)調(diào)宗地、宗海，就是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的完整性和系統(tǒng)性?？罩袠情w、無本之木等缺乏地基支撐的不動(dòng)產(chǎn)背離了不動(dòng)產(chǎn)本身的形成規(guī)律，不利于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建。二是強(qiáng)化土地、海域與其定著物的關(guān)聯(lián)。統(tǒng)一登記前，房地分別登記，房地登記信息也不聯(lián)通，或者房不管地、地不管房，出現(xiàn)單證上市交易或者房地分離抵押的現(xiàn)象，忽視權(quán)利人的合法地權(quán)、造成交易風(fēng)險(xiǎn)；或者房地圖形數(shù)據(jù)不一致，房地?zé)o法掛接，造成權(quán)利錯(cuò)亂。統(tǒng)一登記后，以地海為基，關(guān)聯(lián)土地、海域及其定著物，通過落宗落戶等數(shù)據(jù)整合方式，實(shí)現(xiàn)土地、海域及其定著物權(quán)屬、面積和圖形上的一致，構(gòu)建更加科學(xué)合理的權(quán)利保護(hù)體系。三是實(shí)現(xiàn)登記業(yè)務(wù)辦理與登記簿管理的協(xié)同統(tǒng)籌。以宗地（海）為單位編制登記簿，能夠滿足登記工作的需要，輔之以簿、本、頁、目錄的設(shè)計(jì)，也能完全展現(xiàn)宗地（海）上所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的狀況，實(shí)現(xiàn)登記簿同步、集中管理。若一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一個(gè)登記簿，不僅容易回到“重房產(chǎn)輕地權(quán)”的老路；當(dāng)一個(gè)宗地上房屋眾多時(shí)，登記簿的管理、銜接和更新也是不小的麻煩和挑戰(zhàn)。

不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)與業(yè)務(wù)號(hào)

不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)是不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼。不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)物，也是一個(gè)集成創(chuàng)新的制度成果，《條例》第8條專門做了規(guī)定。簡單看，不動(dòng)產(chǎn)單元就是將原來各類不動(dòng)產(chǎn)登記的單位進(jìn)行有機(jī)融合和適度擴(kuò)展（房屋登記單位擴(kuò)大到項(xiàng)目），組合新的登記單位，以實(shí)現(xiàn)土地、海域及其定著物的一體登記。具體形態(tài)有兩種，一種是無定著物的宗地、宗海，一種是宗地、宗海+土地、海域的定著物。不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)就是將宗地、宗海代碼和定著物編碼進(jìn)行疊加組合。在宗地（海）無定著物的情形下，不動(dòng)產(chǎn)單元相對(duì)于宗地（海）更多是一種名義上的統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)相對(duì)于宗地（海）編碼更多是一種符號(hào)上的統(tǒng)一，實(shí)質(zhì)差別不大。業(yè)務(wù)號(hào)則是辦理登記業(yè)務(wù)或者收件的編號(hào)。

不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐旨熬幋a規(guī)則，國家出臺(tái)了專門的指導(dǎo)規(guī)范。業(yè)務(wù)號(hào)則由登記機(jī)構(gòu)按照一定的規(guī)則自行編制。一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元由于首次登記、轉(zhuǎn)移登記等各種類型的登記會(huì)產(chǎn)生多個(gè)登記業(yè)務(wù)，每筆登記業(yè)務(wù)的登記內(nèi)容、時(shí)間和登簿人等不同，應(yīng)專門編號(hào)區(qū)分，以便信息的管理、查找。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括登記簿等登記結(jié)果資料、登記申請(qǐng)和登記審核環(huán)節(jié)的登記原始資料。就登記簿而言，不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況和其他事項(xiàng)以及登記的權(quán)利、權(quán)利人等，通過不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)關(guān)聯(lián)。而登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明等登記原因證明材料、登記審核材料、證書證明等資料的歸檔管理通過業(yè)務(wù)號(hào)關(guān)聯(lián)。抓好不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)和業(yè)務(wù)號(hào)兩條線，是實(shí)現(xiàn)簿內(nèi)、簿外不動(dòng)產(chǎn)登記資料井然有序的關(guān)鍵。

登記簿更新與登記簿更正

不動(dòng)產(chǎn)登記簿更新與更正是兩個(gè)不同的概念。登記簿更新是登記簿形式、樣式發(fā)生變化或者登記簿損毀滅失后，更新或者重建登記簿的行為。主要有三種情形：一是登記簿形式發(fā)生變化，如從紙介質(zhì)變?yōu)殡娮咏橘|(zhì)或者從電子介質(zhì)變?yōu)榧堎|(zhì)介質(zhì)，從而改變登記簿的存在狀態(tài)；二是登記簿樣式發(fā)生變化，如修改或者統(tǒng)一登記簿樣式，也會(huì)帶來登記簿的更新；三是登記簿損毀、滅失，需要根據(jù)原有登記資料重建登記簿。更新登記簿改變登記的載體，但不會(huì)改變登記簿的內(nèi)容?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的補(bǔ)證、換證及更新登記簿的行為，相對(duì)人不服提起訴訟的，法院不予受理。理由就是，登記簿更新屬于重復(fù)處置行為，并未改變?cè)械怯泝?nèi)容和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。登記簿更正就是更正登記，當(dāng)發(fā)生登記簿記載錯(cuò)誤或者遺漏，導(dǎo)致登記狀態(tài)與登記原因證明文件不一致時(shí)，可以由登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)或者依職權(quán)對(duì)登記事項(xiàng)予以修正。如此，登記簿的內(nèi)容也會(huì)發(fā)生改變。因此，實(shí)施更正登記有嚴(yán)格的權(quán)限和程序規(guī)范。

統(tǒng)一登記簿涉及登記簿更新，有三方面問題需要關(guān)注。一是原來制作的登記簿繼續(xù)有效?！稐l例》第33條規(guī)定，本條例施行前依法制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。這里的登記簿是實(shí)質(zhì)意義上的，而非形式上的，即與登記簿具有同樣功能的各種表卡冊(cè)簿都有效。因此，統(tǒng)一登記后辦理登記要按照統(tǒng)一登記簿的樣式，記載相應(yīng)登記信息；統(tǒng)一登記之前的登記信息要繼續(xù)保留，無須重新謄寫到新的登記簿。二是新老登記簿冊(cè)須有效銜接。不動(dòng)產(chǎn)登記的連續(xù)性不能因?yàn)榈怯洸靖掳l(fā)生中斷，這就要求建立新舊登記簿冊(cè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，確保不動(dòng)產(chǎn)每一項(xiàng)登記信息可追溯、可查詢。為此，要盡快將紙介質(zhì)登記資料數(shù)字化，整理入庫，實(shí)現(xiàn)信息化管理，人工操作管理將會(huì)無比繁瑣。同時(shí)，新的登記簿可以注記原來前一手登記信息的宗地號(hào)、房屋編碼或者證書號(hào)等，實(shí)現(xiàn)與原來登記的銜接。三是不能借登記簿更新，更改登記簿。在各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)的過程中，可以更新登記簿，但除了依法更正登記外不能修改任何登記事項(xiàng)。

一證一權(quán)與一證多權(quán)

《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。統(tǒng)一登記后，考慮城市和農(nóng)村的不同需求，在統(tǒng)一名稱、內(nèi)容一致的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了“一證一權(quán)”（單一版）和“一證多權(quán)”（集成版）兩種版式的權(quán)利證書。單一版證書可以記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。如建設(shè)用地使用權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)。集成版證書可記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。如某一農(nóng)村居民在一個(gè)村擁有的多塊承包地、宅基地、集體建設(shè)用地及其房屋、林木權(quán)利；某一城市居民在一個(gè)小區(qū)內(nèi)購買的多套房屋等。實(shí)踐中，有地方在證書上填寫“林地使用權(quán)/林木所有權(quán)/林木使用權(quán)”，這不符合權(quán)利兼容原則。因?yàn)榱帜臼褂脵?quán)屬于用益物權(quán)，對(duì)于同一權(quán)利人的同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，不能同時(shí)確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)，否則違背用益物權(quán)的要旨。

《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》要對(duì)土地、海域、房屋、森林、林木、草原等各類不動(dòng)產(chǎn)都具有適用性，而對(duì)于一個(gè)權(quán)利主體，不動(dòng)產(chǎn)的類型又是特定的。因此，證書在內(nèi)容設(shè)置上規(guī)避了具體的不動(dòng)產(chǎn)類型名稱，提煉出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一些共同內(nèi)容，如權(quán)利人、共有情況、坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限等。具體的不動(dòng)產(chǎn)類型在頒發(fā)證書時(shí)，可以通過“權(quán)利類型”體現(xiàn)出來。當(dāng)證書記載的是互相兼容的一組權(quán)利時(shí)，權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限，通過“/”這個(gè)符號(hào)，具有對(duì)應(yīng)性。

廣義的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書還包括《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，用于證明抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項(xiàng)。抵押權(quán)和地役權(quán)發(fā)放證明不使用證書，主要考慮三方面因素：一是《條例》僅規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，抵押權(quán)和地役權(quán)屬于從權(quán)利，信息指標(biāo)與基礎(chǔ)權(quán)利差別很大，若與基礎(chǔ)權(quán)利一樣發(fā)證書，可能導(dǎo)致記載信息的混亂。二是《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》既能記載權(quán)利，也能記載事項(xiàng)，并未否定抵押權(quán)和地役權(quán)的物權(quán)屬性。統(tǒng)一登記前，在建工程抵押權(quán)也是發(fā)放登記證明，證書證明的形式與登記內(nèi)容的屬性沒有直接關(guān)系。三是證書的印制成本高出證明的幾倍，實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定頻率高、變化快，使用證明能夠降低交易成本，活躍交易市場。

（作者單位：國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）