國家統(tǒng)計局公布的資料顯示，過去5年，全國樓市迎來“普漲”：短短5年時間，住宅全國均價由6793元/平上漲到了2020年9月份的10191元/平，全國平均房價5年漲幅高達50%之多。

但房價上漲真正亮眼的并非是有人口增量、有地理位置優(yōu)勢、有豐富資源加持的經(jīng)濟更發(fā)達的一二線城市。反倒是很多人“瞧不上”的人口外流、經(jīng)濟實力不強的三四線城市，更勝一籌。尤其是2017年至今，三四線城市漲幅普遍高于一二線城市。過去三年多時間，全國160多個三四線城市中60%的房價漲幅都翻了一番。特別是環(huán)一線三四線城市，房價漲幅甚至一度高達200%-300%，比如燕郊、香河、昆山、中山等。

三四線城市真的是靠實力漲起來的嗎？過去四五年，一二線城市普遍迎來強調(diào)控的背景下，很多炒房投資客“流竄”到三四線城市瘋狂囤房，他們把在一二線樓市中的投資邏輯全篇復(fù)制在三四線城市，這真的有效嗎？

答案是否定的！獨立經(jīng)濟學家馬光遠曾經(jīng)善意告誡道，我國大量的三四線城市，房子已經(jīng)嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。尤其是很多“貧困”縣級市房價也紛紛過萬一平，不得不讓人感到瑟瑟發(fā)抖。

無獨有偶，地產(chǎn)專家余英也曾直言不諱表示，無論從人口流向、產(chǎn)業(yè)布局，還是經(jīng)濟發(fā)展等基本面來看，未來房地產(chǎn)的機會不太可能出現(xiàn)在三四線城市。對有些投資三四線城市房產(chǎn)的，或者有三四線城市土地的，我建議大家趕緊賣，落袋為安。

不僅如此，從2018年開始，全國知名的地產(chǎn)開發(fā)商都在改變布局：從三四線城市撤離，把重心回歸到一二線城市。其中最典型的代表就是融創(chuàng)，其掌舵人孫宏斌過去兩三年多次公開發(fā)表言論稱，未來拿地多在一二線城市，三四線城市會非常謹慎，盡量不拿。

專家、地產(chǎn)商，甚至是本地人都“不看好”三四線城市的未來，都在用腳投票。那么為何短短四五年時間，很多三四線城市卻能迎來“逆襲”，房價上漲幅度高達2-3倍呢？專家給出的答案是：新型城鎮(zhèn)化、貨幣金融、投資投機等合力的作用。但正常人都知道，近年來三四線城市房價上漲背后的主要推手是“棚改貨幣化安置”政策。

2015年之前，三四線城市的普遍現(xiàn)狀是：開發(fā)商急、地方急、銀行急。因為房子賣不掉，庫存高壓，開發(fā)商沒錢，銀行貸款還不上，地方也很難賣地。但棚改貨幣化安置政策，應(yīng)運而生，扭轉(zhuǎn)了乾坤，讓所有問題迎刃而解了。棚改貨幣化安置，簡單來說就是地方直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。

這個政策的高明之處是，既解決了城市缺土地問題（老房子拆除），也解決了開發(fā)商缺購房需求的問題（拆遷不再發(fā)房，天量的需求被創(chuàng)造出來了）。所以我們看到，2015年此政策一出，很多原本庫存高壓的開發(fā)商，都迅速解圍了，不僅庫存消化掉回了款，而且更加有資金再度拿地擴張，購房需求暴增，三四線城市也跟著水漲船高。事實上，直到今天，很多三四線城市的房價還依然在緩慢上升。這也是為什么很多人不舍得處理掉三四線房產(chǎn)的根本原因。

公開資料顯示，過去5年全國棚改開工總量在3300萬套，其中三四線城市就占了2200萬套以上。換言之，棚改的70%左右都在三四線城市。這意味著，棚改引進來的貨幣總量有7成都流進了三四線城市，正是這些天量的資金支撐了三四線城市過去這一輪火熱行情——不僅成功拉升了三四線城市的房價，還給三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展等作出了突出貢獻。

棚改是民生工程，也確確實實讓億萬國人“出棚進樓”，但過去兩三年，“叫停棚改”的呼聲卻越發(fā)強烈：一方面， 在這場“棚改拆遷”運動中，大批地產(chǎn)商賺得盆滿缽盈，也有更多的家庭靠拆遷而實現(xiàn)一夜暴富。民生棚改正演變?yōu)?，少?shù)人造富的絕佳工具；另一方面，很多城市屢屢上演“借棚改之名盲目舉債”現(xiàn)象，風險正在積聚；更重要的是，棚改適當退出，也成為了穩(wěn)樓市、穩(wěn)房價的必要舉措之一。

國家一錘定音，明年起將停止“棚改”

事實上，國家對于棚改也早有“叫?！钡囊馑迹?8年國開行緊急收回棚改審批權(quán)限，19年宣告各類城市因地制宜推進棚改拆遷工作，都在鋪墊棚改拆遷的退場。到了2020年，國家終于一錘定音：明年起，棚改將逐漸“停止”——今年初的《政府工作報告》文件里明確提到，2020年是棚改的“收尾之年”、“終結(jié)之年”。此外，文件更明確要求，明年起房價有上漲壓力、庫存不足的城市，棚改必須立即“叫停”。這意味著，2020年之后，大規(guī)模棚改將逐步停止，持續(xù)了十幾年的棚改政策，可能就要徹底終結(jié)了。

國家一錘定音停止“棚改”，對哪些人有深遠影響？首先、未來依靠“拆遷”來實現(xiàn)一夜暴富這條道路，或許再也走不通了。類似深圳白石洲、北京亦莊“拆遷誕生一大批億萬富翁”的消息不會再出現(xiàn)了；其次、投資棚改，意味著未來三四線城市會失去最大拉動，或就此拉開三四線城市回歸理性的序幕。這對于重倉投資三四線城市的炒房投資客來說，顯然不友好；再者，對于仍然在三四線城市大舉拿地布局的開發(fā)商，也構(gòu)成利空：人口常年外流，購房需求也消耗差不多了，疊加棚改帶來的樓市火熱行情也即將終結(jié)，未來三四線城市的開發(fā)商或不得不面對房子難賣的事實。

明年起，20年的老房子全按“新規(guī)”辦，20年的老房子要“吃香”了

明年起，大規(guī)模棚改將停止。但據(jù)統(tǒng)計資料顯示，全國仍然有十幾萬個老舊小區(qū)亟待改善居住環(huán)境，尤其是2000年之前建成的小區(qū)，有17萬個。不再棚改拆遷，這類小區(qū)未來將迎來怎樣的命運？

大家不必著急上火，國家對于房齡超過20年的老房子也有明確的計劃：明年起，20年的老房子全按“新規(guī)”辦。這個新規(guī)就是“舊改”：老房子不拆了，改為原地改造。根據(jù)國家公布的信息，未來5年（2025年之前）全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造，涉及居民超過4200萬戶。舊改主要包括基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類改造內(nèi)容，涉及市政配套基礎(chǔ)設(shè)施（加裝電梯）改造提升、小區(qū)智慧化（助老、育）改造以及小區(qū)內(nèi)建筑物公共部位維修（水電氣網(wǎng)路更新）等。據(jù)恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測算，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看，保守估計老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

綜上所述，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的目標任務(wù)、對象范圍是5年17萬個房齡20年的老舊小區(qū)，這意味著從明年起20年的老房子要“吃香”了，對應(yīng)的一大批持有這類小區(qū)的業(yè)主，身價也將迎來上漲：因為舊改是對老舊小區(qū)面臨的外觀破敗、居住環(huán)境差、無電梯、無物業(yè)服務(wù)、無停車場、無菜市場等基礎(chǔ)設(shè)施和配套等進行全方位改造。這意味著經(jīng)過這一系列系統(tǒng)改造之后，老房子的整體環(huán)境會迎來大幅提升，也會更受買房剛需的歡迎，即我們所謂的更“吃香”，同時對其市場價值的提升也會有所幫助。尤其是老房子在加裝電梯之后，其市場價值將提升不少，尤其是頂層、次頂層的老房子，根據(jù)已經(jīng)加裝電梯的小區(qū)市場價值提升幅度來看，升值空間至少在20%。

4萬億舊改時代，兩類人直接受益

第一類：參與舊改的綜合能力突出的企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員。上面提到，未來5年舊改可撬動的總投資額不低于4萬億。其中僅戶外改造涉及的樓體加固、樓面改造、加裝電梯、電氣排水系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)環(huán)境等改造就可以釋放至少3萬億市場空間。但值得提醒的是，老舊小區(qū)改造涉及面廣，且問題復(fù)雜。這意味著，這項工作不是誰都能做的。未來那些綜合能力突出的企業(yè)必然能參與到舊改之中，他們將直接受益。對應(yīng)的相關(guān)從業(yè)人員也能一并受益；

第二類：準備買房的剛需。這里需要分類來說：一二線城市的剛需，舊改之后的老城區(qū)或能夠承接大量買不起新城區(qū)高品質(zhì)住房的需求，可能是剛需的福地。一則其價格較低，剛需完全可以承擔；二則舊改之后這些老城區(qū)的住房居住環(huán)境會大幅提升，基本能滿足普通剛需的居住需求；三四線城市的剛需，明年起大規(guī)模棚改將停止，這意味著三四線樓市的核心動力將缺失?；诖耍覀兣袛辔磥?-3年絕大多數(shù)三四線城市會迎來調(diào)整，尤其是房價嚴重虛高的城市，房價極有可能較大幅度回調(diào)。對于準備買房的剛需來說，這顯然可以節(jié)省不少購房成本。