我們知道，商品房進(jìn)行買賣的前提是開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證。但是，如果在訂立合同時開發(fā)商未獲得預(yù)售許可證，但在起訴之前獲得的，這種情況下商品房買賣合同是有效的嗎？

網(wǎng)友咨詢：

我在某地產(chǎn)打算買一套商品房，簽訂了一份商品房預(yù)售合同，現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)他們沒有取得商品房預(yù)售許可證，我不想買這套房子了打算起訴，但是起訴前他們?nèi)〉昧祟A(yù)售許可證，我們簽訂的商品房預(yù)售合同有效嗎？

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北京市安博律師事務(wù)所李春艷律師解答：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

由此可以得知，開發(fā)商在被起訴之前獲得商品房預(yù)售許可證的，法院可以認(rèn)定商品房買賣合同是有效的。

李春艷律師解析：

商品房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。

這實際上是以期房銷售的名義，實現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔(dān)了開發(fā)的全部風(fēng)險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。

預(yù)售許可制度是規(guī)范商品房開發(fā)銷售秩序、保護(hù)購房者的合法權(quán)益的，預(yù)售許可制度僅是手段。最終的目的是辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

法律之所以這么制定，也是為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。