一聽就懂，一看就會，一做就錯？過來人手把手教你“選房”

學區(qū)寶 2020-12-08

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俗話說買房子就像談戀愛一樣，要透過現(xiàn)象看本質(zhì)。我們選擇人生伴侶的時候、多半也是始于顏值，敬于才華，終于人品。但是對于買房子來說，你想找到顏值、才華、人品三方面都具備并且性價比很高的房子時，難免要碰到各種“坑”。

例如，入住后發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套與交房不符、再比如發(fā)現(xiàn)小區(qū)施工、物業(yè)、綠化或多或少都存在一些小問題。這些后期問題和當時購買時，開發(fā)商的承諾存在了很大的出入。

并且在購房時也沒有及時告知，當你發(fā)現(xiàn)一些端倪后，你仔細詢問銷售他們也會半推半就、虛虛實實的敷衍你。那么你就要注意了這就是有可能開發(fā)商再給你埋坑。

現(xiàn)在許多年輕人也都會選擇買房，但是你要知道，你買房子支付的錢里面，有一大半買的并不是居住價值。

你買的是：附在房屋上的戶口、附近的教育、配套等。買，就應(yīng)該買在這樣的地方，但是初次購房又很容易掉進坑里。

怎么辦？看完這篇我讓你從小白變身老司機。下一次再去售樓部，不論銷售如何口若懸河你都不會上當受騙。

買房子就是買位置

首先我們要先對自己購買的區(qū)域有一些了解，因為中國的房地產(chǎn)開發(fā)以及建設(shè)很大一部分都依托于政府的管控與規(guī)劃，可以去所購區(qū)域的規(guī)劃展覽館先去了解。一般有規(guī)劃就會建設(shè)。

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其中優(yōu)先選擇整體地段中商業(yè)寫字樓用地比例大的。因為有商業(yè)必將提供各種崗位，這些人就會選擇在附近買房或者租房，那么這里的房價就會有保障，在日后升值空間也會更大。

或者跟著星巴克、優(yōu)衣庫、麥當勞的腳步走，選址能力是它們的核心競爭力。在確定一個店面之前，它們也會花費大量時間和資源去做調(diào)研和預測。

就比如現(xiàn)在的天府二街，一條大街上有6家星巴克，商場超過9家。寫字樓在兩邊整齊排列。目前在成都沒有一條街能有如此豐富的商業(yè)體以及產(chǎn)業(yè)的多樣性。每日早高峰馬路上擠滿了上班族和500強的白領(lǐng)。

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天府二街從世紀城路口到世豪廣場，僅僅三公里的距離，竟然具備了三種不同的生活節(jié)奏。

天府二街與天府大道交匯的路口，是通威、領(lǐng)地、中石化等500強的商務(wù)一條街，上班族川流不息；從復城國際到大源中央公園，成為鳳凰城等老中產(chǎn)聚集的一條街，一面休閑，一面是身價飛漲的房產(chǎn)；在從伊藤洋華堂到建發(fā)鷺洲里，即成了緩慢的小資一條街。每到下班這里聚集了大批白領(lǐng)聚餐休閑。

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這一切在建設(shè)初期好多人都會說是無法預判的，但后期這都是依托于城市建設(shè)的規(guī)劃和發(fā)展所完成的。

所以想要買到這些未來的“價值洼地”就是需要我們有未雨綢繆的能力。還有依據(jù)城市未來規(guī)劃所要做的判斷，寧可信其有、不可信其無。

買房子就要看交通

地鐵一響，黃金萬兩。高鐵決定了這座城市是否值得投資，而地鐵則決定了這座城市的哪個區(qū)域值得投資！買房盡量隨著城市對地鐵建設(shè)的布局走。成都近三年對地鐵建設(shè)的投資總價已經(jīng)超過了百億規(guī)模。

從最初的幾條地鐵線現(xiàn)在已經(jīng)延伸出數(shù)十條線路。環(huán)線有7號線以及在建9號線。東西有3號線、南北有5號線以及1號線。

還有若干條在建中。如果您家的房子選在地鐵沿線那將是大大的提高了每日出行的便捷程度。

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地鐵對于片區(qū)的發(fā)展確實能起到點石成金的作用，而地鐵的發(fā)展通常會預示一座城市的發(fā)展方向從而決定了你所購買片區(qū)片區(qū)的潛力。

畢竟動則上億的投資也不會是毫無依據(jù)和判斷的。今年，成都還將開通5條地鐵線路，年底運營里程將達到517公里、躍居全國第4位。

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那么什么才叫地鐵房？并且買來之后有實際的使用價值、以及資產(chǎn)持有價值？我們都知道對于一線城市來說。

步行400米以內(nèi)可以稱之為為正地鐵房；步行800米以內(nèi)的可以稱之為準地鐵房；而步行1.5公里以內(nèi)的可以稱為近地鐵房。因此，距離地鐵的遠近同樣會對房子帶來不同的增值助漲空間。

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歷史經(jīng)驗告訴我們，地鐵對遠郊物業(yè)的價格提升可以達到10%-15%，對近郊物業(yè)的價格提升可以達到20%-25%。距離地鐵站越近，住宅價格越高。3公里范圍內(nèi)向外每輻射1公里，住宅價格下降6%-9%。

對于剛需自住以及買房投資的人群來說，地鐵房也是購房者必選項之一，均價也要比同一個地段的房子貴一些。我們可以鎖定板塊后，在地鐵尚未開通之前提前入手搶占先機。

這樣后續(xù)的升值潛力才會更大。這樣的房子如果在整體區(qū)域位置上較好的話，抗跌能力甚至會好過那些炒概念的學區(qū)房。

教育資源決定了房產(chǎn)價值

學區(qū)房的概念在中國購房者的心里有著深遠的影響。不知道國外有沒有學區(qū)房的概念。但是不得不說房子的價格里有一部分確實是由周邊教育資源決定的。

就比如成都西邊的青羊區(qū)作為老牌兒富人區(qū)，教育資源那也是相當?shù)膬?yōu)質(zhì)和豐富。所以不管成都東進、南拓都無法撼動青羊區(qū)的房產(chǎn)價值。

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初次購房的小白可以先了解一下你所購買房產(chǎn)附近有哪些幼兒園以及中小學，到時候具體每個樓盤要根據(jù)學區(qū)劃片來確定是否正讀某學校，你在選擇目標區(qū)域的時候可以先了解區(qū)域內(nèi)的整體教育資源以及質(zhì)量。

假設(shè)是在大學附近就更好了，因為一般大學都會開設(shè)自己的附屬中學。這樣從師資配備到教學理念都有較為先進以及穩(wěn)妥的保障。

其次購買學區(qū)房還要走出兩個誤區(qū)：1、學區(qū)房≠學位房；2、離學校近的不一定就是學區(qū)房。

在購房時有很多置業(yè)顧問不會詳細解說這種情況，目的就是來讓你跳進這個坑。首先學位房買就送學位；學區(qū)房則對入住學區(qū)房時間有要求，且學區(qū)會隨著教育部門的劃分而有一定的變化。至于確定是否是學區(qū)房還要要具體看是否在該校的招生范圍內(nèi)。

并且買了學區(qū)房也不一定可以讀對應(yīng)學校，因為首先要看對口學校是否卡落戶年限，落戶時間不足一年的未來可能被統(tǒng)籌。其次產(chǎn)權(quán)是否100%屬于監(jiān)護人？不是的話，順位不是第一位，小朋友也有統(tǒng)籌風險。

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那么我們怎么挑選適合自己的學區(qū)房？就像選鞋子，適合自己的才是最好的，追求頂尖學區(qū)必然是要付出一些代價的。

可以先問問自己幾個問題：預算多少？更喜歡哪個區(qū)域？是考慮小學還是初中，還是通盤考慮？居住環(huán)境有要求嗎？通勤距離和時間？自住還是不?。繂栴}逐一篩選，然后逐一劃掉不那么重要或者不那么要緊的，剩下的才是自己最需要的。

買房選小區(qū)，開發(fā)商和物業(yè)是關(guān)鍵

小白們在購買首套剛需性住房時，要盡量選擇大開發(fā)商的大樓盤。一般這樣的房子在政策上是具有傾向性的。周邊配套都會盡量完善，不會前期許諾、后期食言來誤導消費者。

其次在房屋建造上各個施工環(huán)節(jié)都符合國家標準以及抗震烈度。對房屋的質(zhì)量有保障不會出現(xiàn)各種工程問題。而一些小的開發(fā)商則會在施工材料上進行偷工減料。那樣如果購買到這樣的豆腐渣工程勢必每位購房者都會對日后的維護以及裝修感到身心俱疲。

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大的開發(fā)商可以盡量選擇萬科、綠城、保利、中海這些比較知名的品牌。因為他們配套的物業(yè)服務(wù)在業(yè)內(nèi)都有很高的服務(wù)標準。一般留心以下幾點即可判斷物業(yè)好壞。

1：看小區(qū)的綠化環(huán)境，植物是否修剪，水質(zhì)是否清潔等。

2：看門衛(wèi)對人的態(tài)度是否積極和善。

3：看建筑外墻面是否干凈。

4：看小區(qū)安防設(shè)施是否到位，比如24小時監(jiān)控，訪客登記等。

5：看物業(yè)費用，費用過低一定不能買。

6：看小區(qū)的配套設(shè)施，電梯是否清潔，樓道口有沒有垃圾堆積，樓道燈有沒有壞等。

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其次要看小區(qū)的容積率，容積率越低代表小區(qū)綠化越好，居住感更高。容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的建筑面積與凈用地面積的比率。容積率越大，意味著同樣的面積居住的人越多，小區(qū)公共資源越緊張，影響居住舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。

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然后公攤面積也要考慮在內(nèi)，我們怎么才能花最少的錢買最大的面積？我們先要了解什么是公攤面積。