|
無論首次置業(yè)，還是改善自住，這兩個(gè)月其實(shí)真是一個(gè)非常不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。所謂性價(jià)比，不是越便宜越好，而是在價(jià)值和價(jià)格之間，達(dá)到最好的平衡。通俗點(diǎn)，叫物超所值。最近我特別關(guān)注九曲河的一個(gè)項(xiàng)目。按照銘騰公布的數(shù)據(jù)，2019年10月，他的銷售面積（套內(nèi)計(jì)），全市第2；成交金額，全市第1。近期重慶賣的最好的樓盤！龍湖開發(fā)，九里峰景，前幾天我專程去看了一趟，心動(dòng)不已。今天將我對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解分享給大家。地段的綜合價(jià)值好 生態(tài)環(huán)境不錯(cuò) 龍湖大社區(qū)少量的高層 價(jià)格有吸引力！ 未來的預(yù)期價(jià)值，比較明確
在一眾北區(qū)熱點(diǎn)板塊里，九曲河一直很低調(diào)。一來，他主打生態(tài)，樓盤開發(fā)少；二來，數(shù)量有限的樓盤，幾乎全是低密社區(qū)，就更低調(diào)了。
以九曲河濕地公園和地鐵六號(hào)線九曲河站為中心的這塊區(qū)域，實(shí)際上是“大照禮”三角區(qū)的中心！南面，三站路，是光電園。3000多家企業(yè)聚集，騰訊、阿里等巨頭的區(qū)域總部！還有照母山科技創(chuàng)新城，數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園。北面，一站路，是禮嘉商圈，兒童醫(yī)院，歡樂谷！東南方向，幾分鐘車程，是照母山金州商圈，全新的市人民醫(yī)院，人民小學(xué)、一中國(guó)際部！你發(fā)現(xiàn)沒有？幾何中心上的九曲河，太占便宜！自己家，是大片公園，出門就是地鐵，周邊的醫(yī)療、教育、商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)集群等現(xiàn)代城市配套，成環(huán)繞狀！有個(gè)前段時(shí)間剛買了這里的業(yè)主，和我探討九曲河和周邊的差異化。挺有意思。照母山已經(jīng)是“宇宙中心”，配套接近成熟，但產(chǎn)品兩極分化嚴(yán)重；而九曲河配套不如照母山，但整體開發(fā)周期短，且產(chǎn)品定位普遍很高。禮嘉有高大上的配套體系，濱江商圈、醫(yī)療、旅游等。九曲河，用一站路解決了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系！禮嘉是好，我一站路即到！而一站路，恰好做到了繁華熱鬧與寧?kù)o自然的切換！大竹林和九曲河的生態(tài)環(huán)境有相似性，比如都能享受金海灣濱江公園，追求低密生活。但不同的是，九曲河拿下公園的同時(shí)，地鐵剛好經(jīng)過家門前！生活通勤變得特別便利！九曲河的特別之處在于：進(jìn)一步，他享受了禮嘉、照母山和大竹林包圍圈內(nèi)的全部配套；而退一步，就回到了自己純粹、低密、公園環(huán)繞，且又具備基礎(chǔ)生活配套的世外桃源。這一步的切換，可以是地鐵1-3站路，也可以是開車3、5分鐘。差異化特征帶來的均好性，是九曲河“獨(dú)一份”的競(jìng)爭(zhēng)力。其中兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)很方便，二是環(huán)境好。九里峰景相鄰的九曲河濕地公園，有大約3300畝，他非常大，總面積比中央公園還大近1000畝！但因?yàn)橹苓呴_發(fā)樓盤不多，他在市場(chǎng)上的聲音并不多。
除了濕地公園，往嘉陵江方向去，就是嘉陵江沿途綿綿十?dāng)?shù)公里，總占地將達(dá)到5000余畝的金海灣濱江公園！
據(jù)說金海灣公園并不太適合一個(gè)人獨(dú)去，因?yàn)槟抢锾溃螅?/span>已基本打造成型的雙超級(jí)公園，不遠(yuǎn)處，是緩緩流過的嘉陵江。這樣的生態(tài)環(huán)境，恐怕在整個(gè)主城區(qū)域，都再難找打。品牌 九里峰景的第三個(gè)價(jià)值點(diǎn)，是明顯的「品牌效應(yīng)」。龍湖大社區(qū)的住宅，在重慶有比較明顯的增值效應(yīng)。本質(zhì)上是因?yàn)樗木幼◇w驗(yàn)感更好，物業(yè)維護(hù)更好。比如水晶酈城，比如龍湖源著，江與城，兩江新宸，但凡大盤，持續(xù)升值能力都不錯(cuò)。大社區(qū)的居住氛圍好，園林、物業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)的更加明顯，配套也成熟的更快。而這些，都是房屋價(jià)值的保障。九里峰景是九里晴川大社區(qū)的最后一期，也是唯一的高層組團(tuán)。高層組團(tuán)內(nèi)，一共8棟高層，到現(xiàn)在只有最后2棟，也快開盤了！2016年中旬拿地，別墅洋房為主，很神奇的，現(xiàn)在就即將清盤。這應(yīng)該是最快清盤的龍湖大社區(qū)。大區(qū)域內(nèi)，為數(shù)不多的品質(zhì)高層；龍湖大社區(qū)，罕見的在售高層！尤其在北區(qū)！前兩個(gè)月銷售的清水房，總體的主力價(jià)格區(qū)間，大致是17000-19000元/㎡左右。小戶型單價(jià)略高，大戶型單價(jià)略低。最后的兩棟帶裝修出售，包含了龍湖品質(zhì)的地暖、品牌廚衛(wèi)、臥室客廳都鋪貼了墻紙！性價(jià)比同樣很高。對(duì)于核心區(qū)域的品質(zhì)高層，這個(gè)項(xiàng)目，我認(rèn)為這里相對(duì)更有吸引力的，是四房戶型。比如套內(nèi)108㎡的標(biāo)準(zhǔn)四居室。單價(jià)都會(huì)比小戶型性價(jià)比更高，如果按揭，首付多不了太多，卻能一步到位！也許光看到價(jià)格，你是沒感覺的。 但疊加了上述地段、配套、大公園環(huán)境，緊鄰地鐵、龍湖大社區(qū)稀有高層！ 1站路禮嘉天街，3站路光電園優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這種價(jià)格，實(shí)際上相當(dāng)劃算。 因?yàn)樗膬r(jià)值預(yù)期是非常明顯的。產(chǎn)品是68-110多㎡面積段，涵蓋了2/3/4居室，3/4房是主力。可以理解為是面向品質(zhì)剛需與品質(zhì)首改的需求。我就拿108㎡戶型做分析，因?yàn)槲业哪繕?biāo)是他。
就我所知，龍湖在做產(chǎn)品定位時(shí)，會(huì)經(jīng)過比較全面的客戶調(diào)研。并依托用戶或潛在用戶的反饋，預(yù)判未來的居住需求中的很多要素，比如數(shù)量、類型、痛點(diǎn)等等。在這個(gè)情形下，九里峰景的主力，是3房以上，4房為主，必然有比較充分的理由。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，如果還能把品質(zhì)做出來了，會(huì)形成此類型產(chǎn)品的供不應(yīng)求！我們知道，3年以前的重慶樓市，市場(chǎng)清淡，為了保證銷售速度，流行80㎡以內(nèi)的小戶型！而到2017年市場(chǎng)火爆以后，市場(chǎng)又開始做大戶型，純改善！洋房、小高層、大平層，套內(nèi)120㎡以上扎堆。品質(zhì)型的、總價(jià)不高的高層四居室，實(shí)際上很稀缺！現(xiàn)在社會(huì)中堅(jiān)，30歲+，2+2+2家庭，四房是剛需。像上面這種108㎡，功能性好，面積不大，就控制了總價(jià)！這對(duì)于剛性需求，可以一步到位，減少未來的換房成本。而對(duì)于一般的改善型家庭，現(xiàn)在的住所小了，必須要換，預(yù)算又一般的時(shí)候，品質(zhì)高層四房，首付80來萬，并不難！九曲河大的區(qū)域位置，前面已經(jīng)說了。就九里峰景具體的情況，同樣用一張圖表示。
除了地鐵站，項(xiàng)目緊挨著九曲河濕地公園。從這個(gè)圖上看，九里峰景的配套相當(dāng)清晰：在輻射范圍內(nèi)，我把部分配套標(biāo)注了出來，如重慶市人民醫(yī)院、人民小學(xué)、萊佛士醫(yī)院、兒童醫(yī)院禮嘉院區(qū)、禮嘉天街、以及200萬方的金州商圈等！從小區(qū)出門，坐上地鐵，一站路，幾分鐘，已經(jīng)在山姆會(huì)員店里，開始試吃進(jìn)口牛肉了！而大社區(qū)內(nèi)的配套，基本如社區(qū)商業(yè)街、規(guī)劃學(xué)校，也都有。外部看環(huán)境和配套，內(nèi)在，核心就是建筑品質(zhì)和園林設(shè)計(jì)。大家都關(guān)心的外立面，是現(xiàn)代主義的風(fēng)格；
內(nèi)部的主題園林景觀，據(jù)說是龍湖最新的升級(jí)版高層住宅區(qū)景觀，突出“共享交融”。內(nèi)部打造了全齡段的空間，有童趣活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)、籃球場(chǎng)、綜合運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū)等；社區(qū)里面還有一個(gè)約5000平的豪華共享大中庭。為了追求居住舒適，九里峰景的最大樓間距，有約100米！這樣的綜合價(jià)值，你會(huì)心動(dòng)嗎？看了九里峰景，我有一個(gè)感慨，北區(qū)的高品質(zhì)平價(jià)高層，真的是看著、看著，就真的要沒有了！
|
