□本報(bào)記者 王舒嫄

融創(chuàng)服務(wù)上市、恒大物業(yè)公布發(fā)行價(jià)、遠(yuǎn)洋服務(wù)通過港交所聆訊……物業(yè)公司上市熱潮一浪接著一浪。業(yè)內(nèi)專家表示，上市潮背后也出現(xiàn)了破發(fā)潮，映射了投資者對(duì)相關(guān)公司估值的不同預(yù)期，也意味著物管行業(yè)分化格局將愈演愈烈，行業(yè)并購潮將很快上演，那些具有差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司方能“走得更遠(yuǎn)”。

物管行業(yè)將進(jìn)一步分化

近來，物業(yè)管理股上市首日表現(xiàn)也是“冰火兩重天”，優(yōu)質(zhì)物管龍頭受到資本市場(chǎng)青睞。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著個(gè)股標(biāo)的明顯增多和市場(chǎng)選擇范圍的拓展，擁有強(qiáng)大母公司優(yōu)勢(shì)、核心競(jìng)爭(zhēng)力以及行業(yè)整合能力的龍頭物管公司更能獲得投資者的偏愛。

比如，有望下月登陸香港市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋服務(wù)，得益于控股股東遠(yuǎn)洋集團(tuán)的品牌效應(yīng)以及遠(yuǎn)洋集團(tuán)豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，形成了在高端商寫領(lǐng)域的差異化優(yōu)勢(shì)。其在高端商寫的物管收入占總非住宅物管收入的80.9%，擁有北京遠(yuǎn)洋國際中心、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州樂堤港等多個(gè)高端地標(biāo)寫字樓和商業(yè)綜合體的管理經(jīng)驗(yàn)。2019年，其在管商寫物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)為17.4元/平方米/月，處于行業(yè)較高水平。

“物業(yè)管理板塊的估值，與其說是對(duì)優(yōu)秀公司核心能力的褒獎(jiǎng)，不如說是對(duì)核心賽道高成長性的期許。但這個(gè)行業(yè)一直都存在一些隱患，新股發(fā)行放大了這些問題?！敝行抛C券首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰表示，“部分缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力也不具備長期成長的物業(yè)管理公司，未來將面臨被市場(chǎng)邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。”

IPO高潮加速了物業(yè)管理板塊的結(jié)構(gòu)分化，且分化具有持續(xù)性。陳聰認(rèn)為，在結(jié)構(gòu)分化中，物業(yè)管理板塊已經(jīng)告別了以往雞犬升天的局面。重視企業(yè)的獨(dú)特運(yùn)營能力，選擇最具確定成長空間的企業(yè)，可能是物業(yè)管理板塊投資的關(guān)鍵。

行業(yè)集中度或大幅提升

分化的背后將是行業(yè)并購案例的增多和行業(yè)集中度的提升。中信證券認(rèn)為，物業(yè)管理公司大量上市有利于市場(chǎng)集中度提高。規(guī)模較小、缺乏特色的物業(yè)管理公司會(huì)失去擴(kuò)張規(guī)模的動(dòng)力。同時(shí)，若中小市值的物業(yè)管理公司估值持續(xù)走低，也會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化一級(jí)市場(chǎng)的并購環(huán)境，為大公司提供進(jìn)一步整合行業(yè)的可能性。

公開資料顯示，物業(yè)公司上市募集資金主要用于收并購及市場(chǎng)拓展。比如，恒大物業(yè)上市后會(huì)持續(xù)加強(qiáng)外拓力度，約65%的募資額將用于并購。遠(yuǎn)洋服務(wù)此次IPO募資的約60%將用于把握戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會(huì)，擇優(yōu)并購，進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟以及擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模；其余40%資金將計(jì)劃分別用于升級(jí)智能化管理系統(tǒng)建設(shè)智能化小區(qū)、提升數(shù)字化水平及內(nèi)部信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、運(yùn)營資金及一般公司用途。

“未來三年，是行業(yè)集中度提升的關(guān)鍵三年。企業(yè)品牌差異化的顯著提升將推動(dòng)公司品牌迅速壯大。從全局來看，物業(yè)管理行業(yè)空間廣闊，優(yōu)秀公司可能在未來迎來跨越式發(fā)展?！标惵斦f。