這種產(chǎn)品模式90%的房企玩不轉(zhuǎn)，憑什么融創(chuàng)屢賣屢爆？搞不明白這3個差距只能say拜拜！

昵稱72526320 2020-11-20

展開全文

艷姐說

都說文旅市場有50萬億的藍海，前些年接連幾個文旅大盤的成功更是讓不少錢越來越緊的開發(fā)商認識到：

做文旅或許真的是條出路。

于是乎，越來越多的開發(fā)商踏入了這一條道。時至今日，有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，百強房企超一半已布局文旅。

但是如何真正讓文旅成為自己的核心競爭力甚至助力企業(yè)彎道超車？事實上，很多房企都沒有摸到門道。

有些時候，你不得不承認，有些人就是不僅比別人起點高，還比別人有天賦。

哪怕半路出家，也能將困擾數(shù)人已久的東西玩得非常溜。

比如說融創(chuàng)，2017年入局文旅，2019年年度房企項目銷售榜中銷售金額排在TOP10的，融創(chuàng)文旅項目獨占3席，合起來為融創(chuàng)去年5562.1億元的業(yè)績貢獻了逾350億。

文旅優(yōu)等生是如何煉成的？

01

你和融創(chuàng)文旅的3個差距

融創(chuàng)文旅牛到什么地步?

這里先給大家算一筆賬，要知道這些文旅城都是融創(chuàng)之前收下的萬達資產(chǎn)包，而不看這背后額外投入的成本，當年砸下的438.44億元單是這三個項目這一年就收回了大半。

我們再來看下這三個項目：

去年銷售金額排第一的濟南融創(chuàng)文旅城，為拿下2019年濟南年銷售額榜首的融創(chuàng)貢獻了65.5%的業(yè)績，助力融創(chuàng)甩了第二名足足約35億。

排在第三的重慶融創(chuàng)文旅城，是重慶首個單盤年銷破百億的項目，平均9天就集中開盤一次，一年開盤32次，次次人氣爆棚。

排在第七的昆明融創(chuàng)文旅城，去年勁銷6755套，相當于在昆明每賣出的16套房中，就有一套昆明融創(chuàng)文旅城。

再比如大家看這張統(tǒng)計表，每一座文旅城開盤前后的對比，都在證明融創(chuàng)文旅城的投資價值有多高。換句話說，熱賣都不是一時的，而是持續(xù)性的甚至是有增值潛力的。

創(chuàng)造一個奇跡還能說是偶然，但是出擊必勝就不得不思考：融創(chuàng)文旅到底有什么獨到之處，以致于別人都玩不轉(zhuǎn)的模式它卻能屢賣履爆？

1、大投入真運營

過往文旅的亂像，大多是從成為“拿地”和“營銷”的手段開始的。

很多文旅項目，前期吹得天花亂墜，各種首創(chuàng)，為住宅增了多少預(yù)期與溢價，最終落地的又有幾何？

所謂“文旅”，有名無實。

房企做文旅，賣的是文旅賦能溢價后的住宅；而拒絕運營這些溢價點，卻是很多房企做文旅的通病。

甚至不少都是擺著“拿到地就成功了一半”“賣完就可以拍拍屁股走人”的態(tài)度在做。

但反觀融創(chuàng)，收下文旅資產(chǎn)包花了四百多億，但是單是截至2018年融創(chuàng)就投資近1300億了。

真的真金白銀的投入和其他顯然是有本質(zhì)不同的。我們看到的是，這些年，一座座文旅城如約開業(yè)，每開一次就引爆一座城。

為什么？因為融創(chuàng)是真的在認真做運營，甚至是堅持自己持有物業(yè)。

它擁有的是一套完整的系統(tǒng)，不僅是娛樂、居住、旅游、教育、醫(yī)療等全配套，甚至能解決一定的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)問題。

再加上一些以前鮮有的娛樂性的IP加持：雪世界、水世界……爆賣成了必然。

2、配套的兌付并行

前面說了很多房企做文旅核心還是為了賣房，永遠都是地產(chǎn)先于產(chǎn)業(yè)，換句話說，項目未見動工，配套還是空話、房子卻早早開賣了。

但融創(chuàng)卻是兩條路并行，房子要賣，但是更重要的是讓客戶先看到一定兌付，并且一定要在承諾的時間內(nèi)兌現(xiàn)所有的規(guī)劃。

實話說，單看融創(chuàng)接手的這些文旅項目，大多本就完成了一定兌付，但融創(chuàng)并不是急著去賣房，而是依舊選擇并行開發(fā)，讓客戶看到更多實際的配套與賦能。

雖然把賣房的戰(zhàn)線拉的更長了，但是落地的配套卻恰恰能加強競爭力，所以融創(chuàng)文旅才能出現(xiàn)這樣的席卷之勢。

比如燃爆了哈爾濱三年的哈爾濱融創(chuàng)文旅城，就是投資了400億打造了世界級的冰雪世界，成為哈爾濱的文旅地標。

這樣的勢能下，哈爾濱文旅城連續(xù)三年蟬聯(lián)哈爾濱單盤銷冠（金額+套數(shù)）。

不過這樣一個方式的前提不僅要足夠用心，更要求房企錢包夠鼓。

3、布局占優(yōu)

當然，成功的文旅單有充分的投入與運營的思維是遠遠不夠。

從基因上來說，一個文旅項目在擇址上踩準步伐就成功了一半。

文旅不僅是要賣房，后期更需要長期運營，有人住不行，更需要有人來，還要能來第二次第三次，所以在城市的選擇上可見一斑。

融創(chuàng)目前12座文旅城，基本都在一線或是強二線以及省會城市。

為的就是有充分的城市能級，在最熱的、有充分人口導(dǎo)流的區(qū)域布局，才不會讓一個優(yōu)質(zhì)的項目憋屈地死在“無人問津”上。

幾個核心都市圈，融創(chuàng)文旅基本都占據(jù)了一席之地。

02

真正的第一座“融創(chuàng)文旅城”

是如何打造的？

當然可能很多人會說融創(chuàng)畢竟都是收過來的資產(chǎn)包，很多起碼都是之前打好一定基底的，做的好也不怎么稀奇。

事實真這樣嗎？不見得。這種半路接手的項目需要你重新考慮項目的定位、打造是否真的合適，各方面的融合性、包括一起接手過來的原本的團隊。

到處都是難點。

這些資產(chǎn)包之于融創(chuàng)倒像是一塊磨刀石，讓原本尚是個門外漢的融創(chuàng)在對資產(chǎn)的梳理重組中不斷成長。

所以當融創(chuàng)真正完全從拿地之初開始操盤它的第十一個文旅項目——中原融創(chuàng)文旅城時，是真的站在了非常高的起點，也交出了不一樣的答卷。

成熟體系運作下，該如何為鄭州打造一張新的名片？

1、只定制不復(fù)制

如果大家有仔細盤過融創(chuàng)已經(jīng)開放的那些文旅城就會知道，看似是非常標準化的動作，事實上從不是做單純的復(fù)制工作，而針對每一個項目的實際情況量身定做。

“只定制不復(fù)制”。

比如中原文旅城共有8大復(fù)合業(yè)態(tài)，包括有：雪世界、冰樂園、水世界、湖濱商業(yè)小鎮(zhèn)、體育公園、水上運動、湖島酒店群、水岸秀場……

基本還是商業(yè)、休閑、娛樂、酒店那些東西，但是如果對比其他項目的來看不同一下子就顯現(xiàn)出來了。

比如在無錫的文旅城則聚集了融創(chuàng)樂園、水世界、雪世界、海世界、太湖秀場、融創(chuàng)茂、江南水鄉(xiāng)酒店群、酒吧街8大業(yè)態(tài)。

同樣是8大，內(nèi)容卻相差甚遠。

比如在無錫，是海世界，但到了鄭州，就變成了冰世界；

包括酒店群，在無錫是江南水鄉(xiāng)式的，甚至進入酒店都靠擺渡，而在鄭州，卻是做的湖島式；

包括秀場也都是極具當?shù)靥厣?，比如鄭州的水岸秀場就是因為中原文旅城臨近黃河，所以在其中會更多地展現(xiàn)黃河文化。

這里你大概就能窺見融創(chuàng)在文旅城打造上的特色了，只針對當?shù)靥厣鲎钸m合的。

融創(chuàng)也在力爭讓項目中更多地去進行一些文化的傳承，比如不僅是基于黃河文化去做秀場，更是要做水上運動

2、差異化競爭，并直面同類產(chǎn)品競爭

有一點艷姐非常在意的是，在中原文旅城竟然沒有融創(chuàng)招牌的樂園。

了解下來發(fā)現(xiàn)理由也非常簡單：方特已經(jīng)占據(jù)了區(qū)域絕大部分的樂園市場，融創(chuàng)深知后來者很難輕易地分到蛋糕，競爭激烈且艱難，所以融創(chuàng)最終選擇了放棄樂園。

而在鄭州，文旅項目并不少見，尤其是在鄭州東部已建或在建較多游樂項目，各類業(yè)態(tài)也相對豐富，如何才能后來者居上？

所以我們會發(fā)現(xiàn)一件非常有意思的事——中原文旅城最終擇址平原新區(qū)，位于文旅產(chǎn)業(yè)尚不成熟的鄭州北部，為的是什么？錯開與成熟產(chǎn)品的直接競爭，在市場尚未飽和的區(qū)域?qū)で蟾蟮陌l(fā)展空間。

包括在業(yè)態(tài)的打造上，也是要么做別家沒有的，要么能完全超越別家的。

換句話說，一方面形成差異化競爭，另一方面也直面部分同類項目的競爭。

①差異化競爭方面：

融創(chuàng)在無錫、哈爾濱、廣州等城市實踐下來非?；鸨难┦澜缇统霈F(xiàn)在了中原文旅城中。

并且是作為中原乃至整個華中、華北地區(qū)規(guī)模最大、落差最高、設(shè)施最全、滑道最專業(yè)、單道最長，且全年運營的室內(nèi)滑雪場，以填補區(qū)域內(nèi)冰雪世界的空白。

這個雪世界是融創(chuàng)的第三代研發(fā)的產(chǎn)品，中級道為370米不變坡單直賽道，為中國雪場首例，也是國內(nèi)首次引入4人座椅室內(nèi)的索道。

再比如項目本身就有很多北方城市不具備的水資源優(yōu)勢，也被充分利用起來了，打造具有特色的濱湖商業(yè)街。

再比如融創(chuàng)通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在鄭州不乏有文化底蘊深厚且強IP的旅游目的地，但缺能留住人、產(chǎn)生多次消費的夜游經(jīng)濟。

而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過夜游游客消費約為一日游游客消費數(shù)額的3-4倍。

針對這塊巨大的空白，融創(chuàng)則去強化了自己的夜游產(chǎn)品體系，不僅要有夜間宿，還要有夜間玩、夜間逛。

結(jié)合燈光秀、投影秀、水秀演藝、巡游活動、沉浸式互動體驗等營造豐富的夜間主題活動，打造首個“360°+24h”體驗的休閑目的地。

真正做到留住人并促進消費升級。

②同類項目的競爭方面：

針對已經(jīng)在不少競品中有所呈現(xiàn)的水主題。

中原文旅城在打造時就獨創(chuàng)地做了室內(nèi)室外雙樂園，并且還是全天候、全時段的，但從時間維度來看，就足以pk掉很多對手了。

03

不做到極致不罷休

一如融創(chuàng)一直以來堅持的那樣，中原文旅城動工至今都是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并行前進著。

在中原文旅城，項目展示中心已經(jīng)落地了大半

這極具特色的冰晶體結(jié)構(gòu)估計也會在未來自發(fā)地形成網(wǎng)紅效應(yīng)，讓項目自帶流量。

而最大的賣點之一雪世界地下的基礎(chǔ)施工基本已經(jīng)完成，其他很多板塊包括商業(yè)街、酒店等預(yù)計在今年年底或明年年初也會開工。

而融創(chuàng)做的不止是高度運營，更是高品質(zhì)的輸出。

融創(chuàng)研發(fā)的朋友告訴艷姐：融創(chuàng)在文旅城的打造規(guī)劃上是呈螺旋上升的。

從前期概念方案到敲定大方向再到細化每個產(chǎn)業(yè)部分，甚至是每個建筑、每個景觀都經(jīng)過反復(fù)的推敲與修正。

基本都經(jīng)歷了起碼三板大方案的對比選擇。

比如在住宅項目立面、規(guī)劃方案的選擇上，從單體立面的呈現(xiàn)效果上：

從總平面的對比效果來看：

從鳥瞰的效果來看：

最終敲定了方案一作為項目的最終呈現(xiàn)。

效果上來看，不僅兼具了現(xiàn)代建筑的干練、古典建筑的典雅氣質(zhì)，更是內(nèi)收外放、各地塊與軸線景觀形成對景呼應(yīng)、高度變化豐富、層次分明……

再舉個例子，針對項目中一個幼兒園的設(shè)計，融創(chuàng)考慮到幼兒園的定位，最終放棄了用色相對沉悶、形體較厚重的方案二，以及體量簡單缺乏設(shè)計亮點與缺乏色彩變化的方案三，選擇了體量變化豐富、窗戶間距豐富立面效果功能、用色鮮明的方案一。

包括你看到很多很細微的點，也都是融創(chuàng)嘗試了數(shù)次才最終敲定下的，比如這個住宅建筑邊上淺黃色的燈光，與米色為主的建筑相得益彰，包括在景觀草坪也設(shè)置淺黃色燈光，整體呈現(xiàn)出與建筑單體類似的典雅靜謐的效果。

更重要的是，這樣的燈光設(shè)置還能保證項目內(nèi)部居民夜間生活不受干擾。

從這些細節(jié)你就可以窺見融創(chuàng)對產(chǎn)品的要求嚴苛到了什么地步，而這種嚴苛是針對所有業(yè)態(tài)的：融創(chuàng)一些尚未落地的單元迄今還在不斷的打磨中。

結(jié)語：

所有的成功都不是一蹴而就的，我們都看到了融創(chuàng)資金雄厚吃下了不少讓人眼熱的資產(chǎn)包，但是這背后沒有足夠的體系運作能力、沒有足夠的誠意，也很難將這些資產(chǎn)包盤活。

而融創(chuàng)更是憑著一股認真做文旅的心，從不敷衍了事，從不止于賣房，才在短短的三年時間內(nèi)做到了這樣屢賣履爆的盛狀。

如今我們也在中原文旅城融創(chuàng)這個真正融創(chuàng)全身心打造的項目上看到了這家企業(yè)的決心：做文旅，我們是認真的。

主編：張艷

責編：Nanako

本站是提供個人知識管理的網(wǎng)絡(luò)存儲空間，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，不代表本站觀點。請注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購買等信息，謹防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請點擊一鍵舉報。

小男孩‘自慰网亚洲一区二区,亚洲一级在线播放毛片,亚洲中文字幕av每天更新,黄aⅴ永久免费无码,91成人午夜在线精品,色网站免费在线观看,亚洲欧洲wwwww在线观看

這種產(chǎn)品模式90%的房企玩不轉(zhuǎn)，憑什么融創(chuàng)屢賣屢爆？搞不明白這3個差距只能say拜拜！

這種產(chǎn)品模式90%的房企玩不轉(zhuǎn)，憑什么融創(chuàng)屢賣屢爆？搞不明白這3個差距只能say拜拜！