據(jù)IPO早知道消息，正榮服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正榮服務(wù)”，06958.HK）今日（7月10日）于港交所成功掛牌上市。截至9:35，正榮服務(wù)股價(jià)達(dá)到5.15港元/股，較發(fā)行價(jià)（4.55港元）上漲13.19%，市值達(dá)51.5億港元。

公司發(fā)行2.5億股新股，凈募資金額為10.72億港元，招股期間公開發(fā)售獲認(rèn)購102倍，國(guó)際配售獲認(rèn)購18.1倍，另有15%超額配股權(quán)待執(zhí)行。

正榮服務(wù)此次引入光大興隴信托、大眾（香港）國(guó)際、PolyPlatinum及中城國(guó)際（香港）4家基石投資者，合計(jì)認(rèn)購8516.4萬股股份，占發(fā)售股份總數(shù)的34.1%。建銀國(guó)際擔(dān)任此次IPO的獨(dú)家保薦人。

正榮服務(wù)基石投資者認(rèn)購情況（來源：發(fā)行結(jié)果公告）

選擇該個(gè)時(shí)點(diǎn)上市，正榮服務(wù)可謂抓住物業(yè)公司上市潮及疫情之后行業(yè)價(jià)值重新挖掘的機(jī)遇期。年初至今，已有興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、燁星集團(tuán)（01941.HK）、建業(yè)新生活（09983.HK）、金融街物業(yè)（01502.HK）及弘陽服務(wù)（01971.HK）5家物業(yè)公司登陸港交所。

正榮服務(wù)表示，本次募資所得資金的約55%將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及機(jī)會(huì)、約20%將用于開發(fā)集團(tuán)的信息管理系統(tǒng)、約15%將用于進(jìn)一步開發(fā)[榮智慧]服務(wù)軟件、約10%將用作一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金。

招股資料顯示，正榮服務(wù)于2000年由歐宗榮及正榮集團(tuán)成立，并于2004年開始為正榮的住宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，還自2017年開始向由獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。上市后歐宗榮通過全資擁有的三家企業(yè)偉正、偉耀、偉天持有正榮服務(wù)股權(quán)比例的65.5%，為正榮服務(wù)的實(shí)際控制人。

歷經(jīng)十余年的發(fā)展，正榮服務(wù)已經(jīng)進(jìn)行全國(guó)化布局，主要覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)四大熱點(diǎn)區(qū)域，包含住宅、政府公建、寫字樓、工業(yè)園區(qū)和學(xué)校等多元業(yè)態(tài)。截至2019年12月31日，正榮服務(wù)在21個(gè)城市擁有149個(gè)在管項(xiàng)目，涉及在管總建筑面積約為22.9百萬平方米，總簽約建筑面積約為37.0百萬平方米。

過往三年正榮服務(wù)取得財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。2017-2019年正榮服務(wù)的收益從272.9百萬元增至716.2百萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為62%；同期凈利潤(rùn)從20.3百萬元增至109.2百萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為132%。

正榮服務(wù)利潤(rùn)表（來源：招股書）

與之相對(duì)應(yīng)，正榮服務(wù)的盈利能力逐年攀升。其整體毛利率水平從2017年的25.8%增至2018年的26.5%，并進(jìn)一步增至2019年的34.1%。其中，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率水平更是在2019年達(dá)到67.2%。這一數(shù)值已然領(lǐng)先于同行，wind數(shù)據(jù)顯示，2019年港股房地產(chǎn)服務(wù)板塊平均毛利率為30.4%。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年及2019年，按綜合實(shí)力計(jì)，正榮服務(wù)分別位列2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第19名和2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第22名。同時(shí)正榮服務(wù)也是中國(guó)增長(zhǎng)最快的物業(yè)管理公司之一，按2019年收益及凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率計(jì)，其在2020物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)首三十名中分別排名第十及第三。

但正榮服務(wù)規(guī)模過小、關(guān)聯(lián)方依賴的問題仍然值得投資者關(guān)注。

2019年中國(guó)物管行業(yè)管理面積突破一億平米的企業(yè)數(shù)量達(dá)到15家，其中萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)（06098.HK）、彩生活（01778.HK）及金碧物業(yè)，管理面積均在3億平米以上。

除卻地產(chǎn)系巨頭旗下的物業(yè)公司，與正榮集團(tuán)體量相當(dāng)?shù)募颜讟I(yè)集團(tuán)（01638.HK）下轄佳兆業(yè)美好（02168.HK）2019年在管面積已經(jīng)突破4600萬平方米；即使是年銷售額不足200億元的銀城地產(chǎn)，下轄的銀城生活服務(wù)（01922.HK）在管面積也于2019年達(dá)到2610萬平方米。

以此來看，正榮服務(wù)2000萬平米出頭的在管面積在業(yè)內(nèi)并沒有太大優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于物管行業(yè)而言，在管面積越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)越顯著，下一階段擴(kuò)充規(guī)模理應(yīng)是正榮服務(wù)的案頭大事。

關(guān)聯(lián)方依賴在物管行業(yè)極為常見，不斷拓展第三方項(xiàng)目卻是行業(yè)的未來趨勢(shì)。正榮服務(wù)貌似也在遵循這一規(guī)律，表現(xiàn)為來自正榮地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目的建筑面積占比由77.1%降至47.7%，來自正榮地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收益占比由88.2%降至66.4%。

正榮服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴情況（來源：招股書）