 “我想不能用泡沫來形容，互聯(lián)網(wǎng)泡沫說10年了，人家越做越大，然后把傳統(tǒng)行業(yè)打得焦頭爛額，難道還說人家有泡沫？這個是不對的。” 2020年底的一次采訪中，佛系多年的富力地產(chǎn)（02777.HK）集團董事長李思廉有些慍怒。說房子不好賣、富力地產(chǎn)出清資產(chǎn)，甚至詬病無法定論的大裁員，他都不會太在意?？墒窃跄苷f物業(yè)有泡沫呢？  至于原因，實在太容易找了：看看在管面積，除了口碑日薄西山的彩生活（01778.HK），哪個物管龍頭不是在管面積破3億平方米的巨無霸？那群科技公司不是在談O2O嗎，沒有物管點頭，只能馬路對面O2O。 社區(qū)的地盤，物業(yè)公司就是“話事人”，這很值錢。 更何況，與富力物業(yè)到聯(lián)交所IPO相關(guān)的資料，早在2015年時已陸續(xù)落在李思廉的案頭。現(xiàn)在正是一蹴而就的時候，怎能唱衰大行業(yè)？ 你再看李思廉腦后如山的煩心事：地產(chǎn)主業(yè)在原地踏步，監(jiān)管的“三條紅線”、區(qū)域“一城一策”、城市 “兩集中”持續(xù)掣肘、各項業(yè)務(wù)發(fā)展不順……要是這一輪物業(yè)還是圈不到錢，應(yīng)該怎么辦？還能怎么辦？ 李思廉已是耄耋老人，要是當年畢業(yè)就在金融公司安心工作，他已經(jīng)退休4年了；可是現(xiàn)在富力物業(yè)的招股書已經(jīng)提交，他還得挺著，拿著錢灌溉潦倒的富力地產(chǎn)，養(yǎng)活近4萬名員工。李思廉很富，可是富力很窮。想讓富力這條“咸魚”活下去，只能自救。  人生就是這樣，花好月圓在手邊，眼里滿是紅杏出墻；待到一無所有，已是追悔莫及。 有人說，這就是人生。 “像在珠江新城，我們管理的項目有十多個。商業(yè)的物業(yè)管理費是平均都超過了30元，比起住宅來說，差不多是一平方（商業(yè)）就等于十平方（住宅），所以這部分產(chǎn)生出來的效益也是很大的?！?/span> 這還是2015年8月中期業(yè)績會時，李思廉首次公開分拆物業(yè)上市的打算。如此盈利能力，背靠富力地產(chǎn)金字招牌，果真“快刀斬亂麻”就這么安排上，“華南五虎”的物業(yè)平臺最先在聯(lián)交所敲鐘，應(yīng)該是富力。 怎奈陰差陽錯，李思廉非要占那王健林便宜，狠勁兒薅了萬達的“羊毛”。買了77家酒店，一口氣拉了199.06億元饑荒，哪還有心思推動理睬物業(yè)容顏姣好？  當時，物業(yè)沒有上市，不是李思廉不能，而是不想。 等到債務(wù)泰山壓頂，疫情突如其來，旗下136家豪華酒店擰成一股繩，勒著李思廉連續(xù)八年虧錢，日子的酸爽比老壇酸菜面還有那味兒。 256.89億元現(xiàn)金、3501.8億元負債，以及降了再降，仍然全部踩中的“三條紅線”（剔除預收款后資產(chǎn)負債率76.66%、凈負債率147.16%、現(xiàn)金短債比0.39），李思廉帶著富力地產(chǎn)駟馬風塵，經(jīng)營八表，最后還是跑到了懸崖邊上。 此時，脫困方式似乎只有物業(yè)一條路。走上去，才發(fā)現(xiàn)這貌似輕松的賺錢方式，已經(jīng)被自己陳放了6年。 中國人嘛，講得就是一個輪回。六十年一甲子，胡漢三早晚要回來，何況自己只用十分之一的時間恍然開悟，來得及吧？  論自救的事兒，李思廉很熟。 2007年，規(guī)模住宅擴儲、批量商業(yè)開發(fā)，李思廉把富力地產(chǎn)吹成了胖子，到2008年一下子掉進債務(wù)陷阱。年中時候，口袋里的19億元，已經(jīng)堵不上88億元的土地出讓金窟窿。 好在李思廉果斷，硬是靠著一筆60億元的境內(nèi)公司債和多個項目周轉(zhuǎn)緩解過來?；叵肫饋恚@是一次成功的“臨時抱佛腳”。好在最后，佛笑了。 這一次，故事不太一樣。 再借他60個億公司債？太難了，何況監(jiān)管嚴格限制信貸資金流入樓市，這招不靈了。既然這條路被堵死，就可勁兒放大物業(yè)的理想版圖。讓資本市場相信，富力物業(yè)值個好價錢，不買就虧了。  李思廉的心態(tài)，資本市場見得多了。不就是吹泡沫嗎，都是千年的狐貍，演什么《聊齋》？ 富力物業(yè)順利IPO，怎么也能解決一些富力地產(chǎn)的燃眉之急。剩下的問題就簡單多了：加速推進富力物業(yè)上市。論吹泡沫，這邏輯聽起來還是行得通。 “如果價格合適，（富力地產(chǎn)）將繼續(xù)出售物業(yè)、商場、寫字樓和酒店等資產(chǎn)，同時也會出售部分住宅項目的股權(quán)?！睘榱藢崿F(xiàn)2021年凈負債率達標、2022年“三條紅線”轉(zhuǎn)綠，李思廉決心揮淚斬馬謖?？墒窃趺纯?，刀都落不到物管頭上。 一瞬間，佛腳變成了物業(yè)，而且真香。  戰(zhàn)國時期，楚國有個兄弟，不小心將心愛的寶劍掉入江中。于是拿出另一把劍，在船頭留下記號，準備靠岸的時候再去撈。很多人知道，這個故事叫“刻舟求劍”，少有人知此文出自呂不韋編纂的《呂氏春秋·察今》。 何為“察今”？就是聽聽過去的故事，作為現(xiàn)在的借鑒。沒錯，李思廉是該想一想了。 或許珠江邊上那物業(yè)費30元的項目還在，十分之一定價的住宅項目也不少，可是指望這些能吹起多大的泡沫？ 《一點財經(jīng)》曾在《上市物業(yè)公司投資價值象限圖：誰是大泡沫，誰是潛力股？》中分析，物業(yè)公司的估值體系，遵循著“拼爹”的邏輯。 這是個說來殘酷，卻也無奈的結(jié)果。大到碧桂園服務(wù)（06098.HK），也要靠著碧桂園（02007.HK）開發(fā)物業(yè)撐起72%的收入來源（2020年財報，收入61.95億元），才能讓2457.69億元（6月4日收盤）的估值顯得更合理，何況富力物業(yè)。  不同點在于，掌舵碧桂園服務(wù)的是楊惠妍，碧桂園董事局主席楊國強的二女兒，父女之情能直接沁潤在財報里；到富力這邊，地產(chǎn)和物業(yè)都是靠要李思廉，只得過上既當兒子又當?shù)娜兆印?/span> 物業(yè)“兒子”還小，李思廉得幫襯，可是地產(chǎn)這個“爹”又太窮：那么多的窟窿還沒填，大項目都不敢接了；疫情影響?yīng)q在，酒店無法帶來正向現(xiàn)金流，哪里有條件扶持物業(yè)？ 當?shù)淖寖鹤舆^上好生活，李思廉不是不想，而是做不到呀。 2018年到2020年，富力物業(yè)在管面積從4900萬平方米一路漲到6900萬平方米，與合營、聯(lián)營公司也沒幫上什么忙，收入貢獻比例一直在25%以下。  | 一點財經(jīng)結(jié)合企業(yè)財報與招股書內(nèi)容整理 “（富力）參與的招拍掛會以短平快項目為主，大型的、一百多億的（項目）盡量不參與，大多數(shù)控制在10億元左右的價格?！?019年開始就在“猥瑣發(fā)育”，2020年新增權(quán)益土儲不過386萬平方米，李思廉沒有打算改變成長節(jié)奏。 富力地產(chǎn)這爹指望不上，活下去還得、也只能靠自己。  不給錢，兒子苦；給了錢，當?shù)目?。反正都是李思廉苦?/span> 很多時候，人生就是這樣不公平。 就像李思廉，當?shù)c當兒子的苦都吃了，嘗遍兩種苦澀日子依舊難過。沒辦法，如果吃苦就能獲得回報，華夏幸福（600340.SH）的王文學與泰禾集團（000732.SZ）的黃其森，吃得苦比誰都多，還不是依然在深淵里出不來？ 或許在你嘗到前方苦澀的時候，證明一切已經(jīng)太遲了。 會有人說，一切還來得及?？纯醋钚碌呢攧?wù)報表，2020年富力地產(chǎn)還有5190萬平方米土儲，舊村與城市更新地區(qū)土儲超過4000萬平方米；富力物業(yè)再不濟，6900萬平方米的在管面積還是實打?qū)嵉摹Ｔ倏纯?，新希望服?wù)（03658.HK）只用1140萬平方米的“糧”就上市了。 | 一點財經(jīng)結(jié)合企業(yè)財報與招股書內(nèi)容整理 的確，富力地產(chǎn)和富力物業(yè)都有一定規(guī)模。如果這是當前市場價值體系標尺，而且一段時間不會改變，李思廉說不定會迎來命運的反轉(zhuǎn)。 可是命運又不是小孩子，憑什么聽你的？ 曾有媒體統(tǒng)計，截至2021年3月共有21家物業(yè)公司申請IPO，其中18家公司最終破發(fā)。漸漸地，物業(yè)上市套現(xiàn)的后勁不足了。 再看2019年6月世茂服務(wù)（00873.HK）的招股書，6820萬平方米的在管面積與富力物業(yè)基本持平?？墒巧鲜屑雌瓢l(fā)，一度讓世茂服務(wù)董事局主席許世壇難以接受。 可是不能接受又能怎樣？看看彩生活，在管面積超過5億平方米，市值還不是卡在了47.14億元的歷史低位？才兩年多的時間，大勢已經(jīng)變很多：談增值，物業(yè)本質(zhì)、原始規(guī)模，成長速度……過去奏效的方法論，現(xiàn)在都失效了。 跟你一邊大的破發(fā)了，比你大很多的還在長大。如果上市后，富力物業(yè)破發(fā)并一路走跌，降至不足百億元級別，李思廉還能靠什么東山再起？說到底，還是李思廉夢想太大，怎奈時間他不趕趟啊。 要么覺醒夠早、要么規(guī)模夠大、要么成長夠快，想要市值平步青云，那么多的上山石，總得登上一腳才能成功。人生不就是這樣，一朝錯過了，再回頭就是百年身。想改變貧窮的命，哪有那么容易？ 不如意事常八九，可與人言無二三，辛酸苦澀誰能懂？ 當然，我們也可以依照李思廉的現(xiàn)有版圖，展開大膽的猜想，誰說富力物業(yè)上市一定是終點？ 地產(chǎn)板塊的底子還算厚實，同時舊改本就是“高利潤、磨時間”的慢性子活兒，堅持利潤導向，降低開發(fā)速度，富力地產(chǎn)的內(nèi)循環(huán)，能夠維持自身日常需求。 待物管板塊上市后，李思廉將地產(chǎn)項目與酒店的服務(wù)需求全部轉(zhuǎn)交富力物業(yè)，借靚麗的業(yè)績推高物業(yè)估值；或許酒店板塊會繼續(xù)虧錢，可是地產(chǎn)板塊“嗜老本兒”，為其提供充足的現(xiàn)金流，也能保持整體健康運轉(zhuǎn)。 | 一點財經(jīng)結(jié)合企業(yè)財報與招股書內(nèi)容整理 此時，李思廉可講的故事可就多了：舊改項目步入正軌“、全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人”逐步擺脫疫情影響，爹有錢了，養(yǎng)活物業(yè)的兒子不是什么難事兒。 在一起，大家誰都別想賺錢；分開了，日子倒有個盼頭。這日子過得，自在且別扭。 真有那么一天，結(jié)果當然會好，只是這需要確保三大客觀條件同時發(fā)生：舊改項目能夠穩(wěn)定推進，提供充足現(xiàn)金流；疫情影響快速消退，至少不能讓酒店成為太過沉重的累贅；物管板塊獲得資本市場認可，市值不能出現(xiàn)大幅波動，缺一不可。 | 一點財經(jīng)結(jié)合企業(yè)財報與招股書內(nèi)容整理 不過既然是客觀，意味著李思廉已經(jīng)將決定成敗的關(guān)鍵，交給捉摸不透的命運。對，這就是“賭徒精神”。 說來有趣，地產(chǎn)圈諸多大佬的成功，莫不是與“賭徒精神”有關(guān)：不是堅信海南房地產(chǎn)泡沫注定破裂，SOHO中國董事長潘石屹怎會放棄“炒樓花”這樣一本萬利的游戲，成就“萬通六君子”的故事？ 不是篤定地產(chǎn)行業(yè)的風生水起，山水文園董事局主席李轍怎會放棄蒸蒸日上的玩具產(chǎn)業(yè)，蓋了那么多園林，蜚聲國內(nèi)外？ 不是固執(zhí)于所有中國人都想住院子，黃其森怎會成為堅持“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式最為忠實的信徒，讓全中國人都知道誰的院子最漂亮？ 看到了嗎？他們都是，至少都曾是懷有“賭徒精神”的地產(chǎn)人，而且他們都曾經(jīng)因為Show Hand帶走了全部游戲籌碼，風光一時無兩。 當然，再看看結(jié)果，你就會明白，“常在河邊走，哪有不濕鞋”的道理。 如果是賭，故事就可以到此結(jié)束了。沒人出老千，沒人能定論獲勝的概率，只能等時間揭曉答案。 不過當一個人，不管是主動還是被動，需要在臺桌上證明自己的時候，悲劇已經(jīng)是注定的。但凡有一線生機，李思廉能夠擺脫貧窮的撕扯，命運的折磨，誰愿將前途交給最不靠譜的賭桌呢？無論做出怎樣犧牲，付出多少代價，都必須拿出一切拼一把了，這好嗎？ 當然，或許我輩評論什么，在現(xiàn)實面前都是錯的?！笆廊硕紩陨裣珊茫ㄓ薪疱X忘不了”。也許吧，貧窮限制了我們的想象。缺錢不是罪，誰還債誰崩潰。 ? 李思廉能夠自救嗎？
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