前幾天我寫(xiě)了一篇《帶血的房租》，因?yàn)榕u(píng)的人，口不擇言臟話漫天，所以最終選擇刪稿。批評(píng)的人大多持物業(yè)升值態(tài)度，說(shuō)北京房子少了，房租上漲符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

對(duì)于這個(gè)話題，我先予以表態(tài)，物業(yè)升值確實(shí)無(wú)可厚非，但是利用大資本抬高整體房租確實(shí)弊大于利。這是我之前沒(méi)有完善的地方，謝謝大家友善批評(píng)指正。

1^st

最近，北京房租暴漲事件愈演愈烈，地產(chǎn)大V胡景暉宣布辭職，緣由是因?yàn)榕谵Z資本進(jìn)入租房市場(chǎng)抬高租金，引起其在職的我愛(ài)我家企業(yè)高層震怒。監(jiān)管部門(mén)迅速介入，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談，提出“三不得”要求：

1. 不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；

2. 不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；

3. 不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

矛頭所向，直指房屋中介搶占房源、哄抬房租等惡性競(jìng)爭(zhēng)行為。多部門(mén)同時(shí)啟動(dòng)聯(lián)合專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查，嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金、哄抬租金擾亂市場(chǎng)、不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案等行為。

具體是怎么搶占的呢？一張截圖為證：

對(duì)于這個(gè)長(zhǎng)租公寓的模式，其實(shí)網(wǎng)上已經(jīng)有大量的文章了。最典型的是你包叔和張紫竹先生的文章。因?yàn)閷⒎孔獍b成貸款，這其實(shí)是一種典型打時(shí)間差的資本運(yùn)營(yíng)模式。

為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)樵谶@個(gè)模式里，上述截圖沒(méi)點(diǎn)明的是，長(zhǎng)租公寓方給房東是多長(zhǎng)時(shí)間付一次租金。大部分房東肯定是不樂(lè)意一月一付的，除非長(zhǎng)租公寓說(shuō)可以多給租金（當(dāng)然這份羊毛最后出在豬身上）；一般房東是三月一付，畢竟按年付給房東，長(zhǎng)租公寓方只能賺租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)了。按3個(gè)月付他有9個(gè)月房租拿在手里！然后他可以拿這9個(gè)月的資金做投資啊，買(mǎi)蘭博基尼啊，等等。萬(wàn)一長(zhǎng)租公寓方把這個(gè)錢(qián)玩脫了，房東沒(méi)損失，房子還在。銀行沒(méi)損失，還錢(qián)人的還在。租客最慘，房子沒(méi)了還要每個(gè)月還錢(qián)給銀行，最終引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩，也未可知。

然而實(shí)事求是的說(shuō)，這一個(gè)模式雖然有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，但是優(yōu)點(diǎn)也確實(shí)有的，第一點(diǎn)便是免押金。由于房客是簽的貸款協(xié)議，每月付租金給銀行，表面上看，只需支付百分之幾的貸款服務(wù)費(fèi)，確實(shí)解除了很多人對(duì)于黑中介的后顧之憂；

其次對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，數(shù)萬(wàn)個(gè)租客房租分期合同構(gòu)成底層資產(chǎn)，且99%按時(shí)交房租率和0違約率。這個(gè)資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，因?yàn)樽赓U行業(yè)有租客的押金托底，如果租客不還房租分期貸款了，那么租客一是沒(méi)法繼續(xù)住，二是有押金在企業(yè)，所以金融公司的風(fēng)險(xiǎn)是0。

第三對(duì)于長(zhǎng)租公寓方來(lái)說(shuō)，不管租客是怎么付款給銀行，他只管按季度、半年、一年向房東付租金，他都可以多多截留比以前更多的租金作為繼續(xù)運(yùn)營(yíng)資金，或者挪作他用。

▲長(zhǎng)租公寓真的有爆倉(cāng)的，杭州鼎家破產(chǎn)4000戶租客受損

所以這樣看來(lái)，整個(gè)中介行業(yè)利用銀行資本，爭(zhēng)搶房源提高繁華地段的租金是完全可以的 ，也一定會(huì)這么做。資本是逐利的，資本看中的不是利差，而是壟斷房源帶來(lái)的超額利潤(rùn)。但是我說(shuō)實(shí)話，對(duì)于這個(gè)事情，我確實(shí)無(wú)法評(píng)定資本逐利的好與壞。因?yàn)橹薪槔玫氖倾y行租金管制漏洞（銀行將房客的貸款打給公寓方而非直接給房東），這一個(gè)漏洞本身是合法、受法律保護(hù)的。（當(dāng)然在當(dāng)前的法律體系下，要堵上這個(gè)漏洞也很容易，即要求銀行打款給租房中介的周期，必須與租房中介打款給房東的周期一致即可。消滅了這個(gè)時(shí)間差，資本也就無(wú)從套利了。）

2^nd

說(shuō)實(shí)話，前兩年我曾經(jīng)對(duì)房租上漲的問(wèn)題也有過(guò)懷疑。當(dāng)時(shí)的專(zhuān)家是這么說(shuō)的：

“漲房租比漲房?jī)r(jià)要難多了，因?yàn)樽夥渴且粋€(gè)完全的自由市場(chǎng)環(huán)境，租不租是由民眾自己決定的，你房租高了租客就少了。但房?jī)r(jià)不一樣，它有土地拍賣(mài)的行情炒作，有政府政策和民眾炒房的需求參與。想讓房?jī)r(jià)漲太容易了，出一個(gè)高大上的土地規(guī)劃，找?guī)准曳科笈膸讐K高價(jià)地，再找?guī)准颐襟w吹風(fēng)即可。”

然而，現(xiàn)實(shí)情況是，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價(jià)為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。同時(shí)，由于租金上漲的預(yù)期，個(gè)人房東普遍不愿簽約長(zhǎng)租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，占整個(gè)租賃交易的79%，超過(guò)一年租期是交易占比僅13.4%。（數(shù)據(jù)來(lái)源于我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院）

很顯然，房東們只愿意簽短期租賃合同，是源于對(duì)租金上漲的期待。房東是最會(huì)做生意的了，既然長(zhǎng)期看好房租，又何必長(zhǎng)租呢？而頻繁的短租，也說(shuō)明房東不缺租客，只差一個(gè)把租客統(tǒng)一起來(lái)的平臺(tái)，一起來(lái)跟房東說(shuō)價(jià)。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，胡景暉爆料的資本大拿，就是這樣的一個(gè)平臺(tái)。他們有充足的資本更有充足的客戶，去跟房東談判。原先房東對(duì)租客“一對(duì)多”的自由市場(chǎng)，早已變成房東對(duì)房租平臺(tái)“一對(duì)一”的壟斷市場(chǎng)。

我們可以想象，如果一個(gè)城市大多數(shù)房源都是某一家平臺(tái)的，很明顯，這個(gè)平臺(tái)肯定是有定價(jià)權(quán)的。

說(shuō)到這里，我突然又想起一件事。曾經(jīng)我把自己的空房掛到58同城上面想要轉(zhuǎn)賣(mài)，結(jié)果在兩天之內(nèi)，給我打電話的只有中介。那時(shí)候我就想，會(huì)不會(huì)是一有新房源，58就先把房源推給中介，然后才會(huì)推給租房的個(gè)人呢？

3^rd

租房，從中國(guó)人安土重遷的思想來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一種臨時(shí)性的舉措。如果自己有房子，誰(shuí)會(huì)去租房呢？

曾經(jīng)，在政府提倡租售同權(quán)的時(shí)候，我寫(xiě)過(guò)一篇文章，《租房，永遠(yuǎn)也找不到買(mǎi)房的感覺(jué)。》文章描述了我對(duì)于租房的感受：

租房是快樂(lè)的但隱隱擔(dān)憂著，買(mǎi)房是焦慮的但內(nèi)心安穩(wěn)著。租房，不是說(shuō)沒(méi)有歸屬感、安定感，但是真的很少。畢竟房子不是你的，你想干點(diǎn)什么都有掣肘，非常的不爽！?。?/span>

以前在深圳的時(shí)候，我租住在皇崗新村的一個(gè)老小區(qū)。房子還不錯(cuò)，就是沒(méi)家具，只有一個(gè)洗衣機(jī)。我去網(wǎng)上買(mǎi)了二手沙發(fā)、玻璃桌、老板椅、冰箱和床鋪，請(qǐng)了兩個(gè)搬運(yùn)工花了一天的時(shí)間才搬回來(lái)。

結(jié)果沒(méi)過(guò)兩個(gè)月，衛(wèi)生間里的洗衣機(jī)壞了，我想讓房東買(mǎi)一個(gè)洗衣機(jī)，房東說(shuō)找人修，找了一星期還沒(méi)見(jiàn)人過(guò)來(lái)。害得我那一個(gè)星期都是手洗操作，這在狹小的衛(wèi)生間里麻煩死了。由于合同里沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)洗衣機(jī)的約定，我也等不及房東找人過(guò)來(lái)，只能自己買(mǎi)了臺(tái)新的。

結(jié)果等我買(mǎi)回來(lái)一看，房東的舊洗衣機(jī)占據(jù)著衛(wèi)生間空間，又不能扔，只能搬出來(lái)放到陽(yáng)臺(tái)上......從此以后，我便與躺在陽(yáng)臺(tái)曬太陽(yáng)的生活絕了緣。

而在我買(mǎi)了房之后，雖然還沒(méi)交房，但我無(wú)比憧憬我住在自己家的生活。我在知乎上曾見(jiàn)過(guò)這樣一段文字，真真的擊中了我的內(nèi)心：

是啊。有了自己的房子，就算房?jī)r(jià)不漲，就算房?jī)r(jià)跌了，好歹住得也比租舒心啊。畢竟買(mǎi)了房，我想做裝修就做裝修，我想買(mǎi)家具就買(mǎi)家具，我想換地毯就換地毯.....畢竟家里的一切，都是我的！

其實(shí)從消費(fèi)體驗(yàn)來(lái)講，租房的體驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買(mǎi)房的體驗(yàn)的原因，在于租戶與房屋管理者的需求溝通脫節(jié)。

這種脫節(jié)，是永遠(yuǎn)也彌補(bǔ)不了的。因?yàn)樽鈶舻暮芏嘈枨?，比如換地毯、裝吊燈之類(lèi)，其實(shí)都是感性的需求。而高品質(zhì)生活的本身，就是這些感性需求的集合。

所以，對(duì)于租房，我的看法是，永遠(yuǎn)也租不到買(mǎi)房的感覺(jué)。租房，永遠(yuǎn)只是中國(guó)人的臨時(shí)需求。

然而，一方面因?yàn)榉績(jī)r(jià)實(shí)在太高，很多人買(mǎi)不起；另一方面限購(gòu)實(shí)在太嚴(yán)，很多人買(mǎi)不到。于是租房，就成了北漂滬漂深漂等各種“漂”的長(zhǎng)期所在。

也許很多有房的人認(rèn)為，中國(guó)房屋租售比是全世界最低的、在之前政策寬松的時(shí)候，房東們還可以依靠房屋升值而非租金來(lái)贏利；如今房屋升值隨著政策打壓，基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了，當(dāng)房?jī)r(jià)在高位時(shí)，漲房租就是理所當(dāng)然得了。

▲中國(guó)“租售比”越低的城市，城市等級(jí)越高，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)好，租金也越高，但房?jī)r(jià)相比較租金更高。

▲對(duì)于歐美城市而言，雖然也遵循上述規(guī)律，但是租售比最低的城市——紐約，租售比也有2.6%。這樣的租售比，反映出的事實(shí)是，紐約樓市相當(dāng)于南昌或長(zhǎng)沙樓市，總體而言比較健康。

那么，房租漲了，為什么這些北漂X漂們還要繼續(xù)租呢？不租行不行？

還真的不行。不租房子，這些沒(méi)根的野草們，根本就沒(méi)有落腳的地方，也就相當(dāng)于沒(méi)有工作了。

說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得中國(guó)人是最吃苦耐勞的，“忍受極限”也是最高的。房租雖然漲了幾百，但畢竟只是“蠶食”了一點(diǎn)點(diǎn)工資，只要繼續(xù)呆在北京養(yǎng)得起自己，北漂X漂們就沒(méi)有理由不租房子。出租戶們也正是吃中了這一點(diǎn)，拼命提高租金也沒(méi)事。例如北漂，三分之一的工資都交給了房東，也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)誰(shuí)真的不租了，最多換個(gè)偏一點(diǎn)的地方、或者在網(wǎng)上打打嘴炮而已。

此外，相比高租金，中國(guó)人更承受不了的，是失業(yè)。中國(guó)沒(méi)有歐美的流浪漢文化，中國(guó)人失業(yè)在家啃老，是最讓人瞧不起的。所以即使有些人找不到工作，也不喜歡呆在家里，寧愿每天出去晃悠。而租金再高，也是很難讓這些北漂X漂們失業(yè)，讓他們沒(méi)有事業(yè)夢(mèng)想的。

換句話說(shuō)，高租金，其實(shí)里面有打工者的眼淚。

▲《千與千尋》里有句臺(tái)詞，說(shuō)不努力工作會(huì)變成豬。中國(guó)城市相對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，也差不多就是這個(gè)環(huán)境吧！

4^th

那么，房租暴漲，為什么是政策管得最嚴(yán)的北京？

因?yàn)閺母緛?lái)說(shuō)，北京是中國(guó)第一大城市，北京北漂人數(shù)也是最多的。但是北京房源嚴(yán)重不足，然后又是疏解低端產(chǎn)業(yè)、治理群租房、拆除違建等，租客們的騰挪空間非常小，出租方的話語(yǔ)權(quán)也就越重。囿于二環(huán)內(nèi)故宮的存在，北京整體的容積率嚴(yán)重偏低。

北京的房子貴，其實(shí)很大一部分原因是因?yàn)閷W(xué)區(qū)的價(jià)格堅(jiān)挺，而非房子建的漂亮建的多。很多有實(shí)力有能力的精英，其實(shí)并不住在北京，但是他戶口掛在北京，房子買(mǎi)在北京。他買(mǎi)房子，完全是為了利用房子占教育醫(yī)療等社會(huì)資源的名額。

而北漂們也住得并不舒服，然而囿于容積率低、房源緊缺，北漂們也沒(méi)有辦法。所以當(dāng)房租稍微漲點(diǎn)價(jià)的時(shí)候，有些精英、北漂還是買(mǎi)賬的。

只是這一漲，北京就成了全國(guó)房租水平最高的城市。說(shuō)實(shí)在話，我去過(guò)全國(guó)30多個(gè)城市，還沒(méi)看到有哪一個(gè)城市的房租比北京還貴的。北京最便宜的酒店，也要將近300一晚，而且這種房間，往往還空間逼仄、戶型和配套很差。

5^th

曾經(jīng)，還看過(guò)一部動(dòng)漫《尸鬼》。說(shuō)一個(gè)小村子里，不斷出現(xiàn)人員死亡。醫(yī)生追查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)是吸血鬼作祟，他們的最終目的是占據(jù)整個(gè)村子。

然而對(duì)于吸血鬼而言，他們吸血是他們的生存方式。就像是人類(lèi)吃肉一樣。既然是為了生存，道德就放在另一邊了。

也許，從這一動(dòng)漫來(lái)看，我越來(lái)越感覺(jué)到，資本運(yùn)作的套路，越來(lái)越像是尸鬼了。

▲香港某個(gè)物業(yè)基金，坐擁15645套房子，每年收租都能收幾個(gè)億。

可是，如果都去做尸鬼了，誰(shuí)來(lái)做人呢？同樣的，都去等著資本運(yùn)作從年輕人身上剪羊毛了，誰(shuí)來(lái)工作去做那只羊呢？

也許，當(dāng)下的環(huán)境，讓人不能買(mǎi)房也買(mǎi)不起房、只能被動(dòng)的租房，相比《尸鬼》里那等著被吸血的人類(lèi)境遇，也許才是最悲哀的吧！

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