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前言： 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付的銷售傭金，按照新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，有可能資本化，稅法對(duì)此規(guī)定有何差異，本文分析如下： 案例一： 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房屋，向房屋銷售中介公司支付傭金500萬元（不含稅），房屋銷售中介公司開具稅率6%的增值稅專用發(fā)票。房屋銷售合同約定2年后交付房屋。 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》應(yīng)用指南： 企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。 增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會(huì)發(fā)生的成本，如銷售傭金等。為簡化實(shí)務(wù)操作，該資產(chǎn)攤銷期限不超過一年的，可以在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 甲企業(yè)賬務(wù)處理： 借：合同取得成本——銷售傭金 500 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）30 貸：銀行存款等 530 2年后交付確認(rèn)銷售房屋收入： 借：銷售費(fèi)用——銷售傭金 500 貸：合同取得成本——銷售傭金 500 甲企業(yè)稅務(wù)處理： 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)） 一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。 2.其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。 四、企業(yè)已計(jì)入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。 因此，甲企業(yè)應(yīng)在相應(yīng)收入確認(rèn)并攤銷該資產(chǎn)計(jì)入損益時(shí)稅前扣除該傭金支出，同時(shí)還需接受房屋銷售合同確認(rèn)的收入金額的5%限額等條件下的約束，如超過5%限額部分的傭金，應(yīng)在攤銷并稅前扣除時(shí)納稅調(diào)整。 案例二： 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房屋，向房屋銷售中介公司支付傭金500萬元（不含稅），房屋銷售中介公司開具稅率6%的增值稅專用發(fā)票。房屋銷售合同約定半年后交付房屋。 甲企業(yè)賬務(wù)處理： 借：銷售費(fèi)用——銷售傭金 500 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）30 貸：銀行存款等 530 甲企業(yè)稅務(wù)處理： 甲企業(yè)應(yīng)在計(jì)入損益時(shí)稅前扣除該傭金支出，同時(shí)還需接受房屋銷售合同確認(rèn)的收入金額的5%限額等條件下的約束。如超過5%限額部分的傭金，應(yīng)在稅前扣除時(shí)納稅調(diào)整。   |
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