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大家晚上好~

前幾日房蘇州發(fā)布了一篇關(guān)于小區(qū)物業(yè)費(fèi)情況的推文，評論區(qū)引發(fā)了眾多網(wǎng)友討論的熱情。

為響應(yīng)個(gè)別網(wǎng)友的號召，今天我們來談一談小區(qū)經(jīng)營性收支的問題。

巧的是，同辦公室的甜甜最近也在為這事郁悶，平時(shí)她很少住小區(qū)，對小區(qū)的了解，主要來自業(yè)主群。

前幾天放在門口的東西丟了，她就到群里抱怨了幾句，結(jié)果管理員說因?yàn)?span style="font-size: 15px;letter-spacing: 1.5px;">她東西放在外面，丟了是自己的事情，怪不得誰。

甜甜氣不過，就問了句：小區(qū)的經(jīng)營性收入都花到哪里去了，為什么從來都沒有公開過。

很快，管理員便私信她：一分錢不會(huì)少你的，再提把你踢出去。

事實(shí)上，確實(shí)有很多業(yè)主不知道自己小區(qū)經(jīng)營性收入一年有多少？這些錢都用到哪里去了？如今還剩多少？

你知道嗎

在談小區(qū)收支前，我們先來解讀一下關(guān)于物業(yè)的問題：

①物業(yè)公司是企業(yè)，所以物業(yè)公司一定是盈利性機(jī)構(gòu)。

②通常物業(yè)公司的收入來自三部份：一是物業(yè)費(fèi)（物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是參考物價(jià)部門或是物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)說明），二是小區(qū)物業(yè)商業(yè)用房的房租，三是小區(qū)經(jīng)營性收入的提成（或叫補(bǔ)貼）。

③物業(yè)在國內(nèi)可以算新興行業(yè)，政府的監(jiān)管存在一定的漏洞，通常政府制定的針對物業(yè)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是參考性質(zhì)的。

④物業(yè)合同的制定也存在相當(dāng)大的漏洞。

就現(xiàn)實(shí)情況來說，的確存在部分小區(qū)物業(yè)公司收錢不辦事，或收錢不把事情辦好的狀況。

我們再來了解一下小區(qū)經(jīng)營性收入問題。

丨小區(qū)經(jīng)營性收支有哪些？

小區(qū)經(jīng)營性收入來源多種多樣，主要有三種：一是小區(qū)經(jīng)營性用房出租，二是小區(qū)電梯廣告收入，三是停車位收入。

在走訪多家小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司利用公攤面積做廣告經(jīng)營已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象，但是對經(jīng)營收益如何分配卻三緘其口。

?實(shí)地拍攝

| 小區(qū)經(jīng)營性收入，到底該歸誰？

據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，小區(qū)經(jīng)營性收入由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定受委托對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，小區(qū)經(jīng)營性收入由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理。

業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，小區(qū)經(jīng)營性收入可以由業(yè)主委員會(huì)自行管理，也可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，并且在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)在小區(qū)經(jīng)營性收入中所占的比例。

關(guān)于如何使用的問題，在致電物業(yè)相關(guān)工作人員后，得到的答復(fù)是：

對于小區(qū)里的經(jīng)營性收入，如何處理還是很靈活的，應(yīng)以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)，如果物業(yè)和業(yè)主雙方溝通達(dá)成一致，經(jīng)營性收入可以用于補(bǔ)充小區(qū)專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備等，也可作為物業(yè)費(fèi)的補(bǔ)貼。

| 業(yè)主們?yōu)槭裁春茈y有效監(jiān)督經(jīng)營性收入？

小區(qū)的經(jīng)營性收入，屬于全體業(yè)主，通常由業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理，全體業(yè)主都有知情權(quán)。

而實(shí)際情況是：

• 部分業(yè)主壓根不知道小區(qū)還有經(jīng)營性收入這回事，更別談具體收支情況了；

• 部分業(yè)主平時(shí)工作太忙，根本沒有時(shí)間去過問小區(qū)的事；

• 業(yè)主們分不清小區(qū)物業(yè)維修費(fèi)用，到底由誰來出。其實(shí)物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在合同約定范圍內(nèi)的，都是需要物業(yè)來承擔(dān)的。其他比如電梯、外立面等大額維修，小區(qū)有物業(yè)專項(xiàng)維修資金。在很多小區(qū)里，經(jīng)營性收入平時(shí)用到的幾率很小。

根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條第二款明文規(guī)定：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

但事實(shí)上，很多小區(qū)物業(yè)都不會(huì)將這部分內(nèi)容公示出來，這也造成大家普遍認(rèn)為不公示也沒關(guān)系，實(shí)際這是對自己權(quán)利的放棄。

如業(yè)主對所在小區(qū)經(jīng)營收入的所得有疑問，一是可以要求對收入所得進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，二是業(yè)主委員會(huì)可以向物業(yè)申請查賬，三是可以制定日常的監(jiān)管機(jī)制。

| 尹山湖某小區(qū)全體業(yè)主拿回了17萬元公共收益

2018年初的時(shí)候，我們分享過一篇關(guān)于尹山湖某小區(qū)全體業(yè)主拿回了17萬元公共收益的文章。

延伸閱讀：分錢了！尹山湖某小區(qū)全體業(yè)主拿回了17萬元公共收益

尹山湖疊翠峰小區(qū)在歷經(jīng)如“西天取經(jīng)”般的困難后，耗時(shí)半年，終于成立了疊翠峰業(yè)委會(huì)。

疊翠峰業(yè)委會(huì)成立之后，大家多次聚在一起討論以后的道路該怎么走，信念只有一個(gè)：為全體業(yè)主謀福利，為了小區(qū)建設(shè)越來越好。

要想把小區(qū)建設(shè)的更好，僅僅靠物業(yè)是不夠的，還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題：建設(shè)需要錢！

法律規(guī)定公共收益歸全體業(yè)主所有，那么業(yè)委會(huì)就應(yīng)該幫業(yè)主們拿回屬于大家的公共收益。并且業(yè)委會(huì)成員立場堅(jiān)定：按照國際慣例70%歸全體業(yè)主所有，30%用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)。

最終幾番周折，疊翠峰成為尹山湖較早拿到公共收益的小區(qū)！

其實(shí)疊翠峰并不是極個(gè)別的例子，蘇州第一家給業(yè)主發(fā)錢的是園區(qū)湖西的都市花園，合計(jì)發(fā)放收益126萬。

而在今年的1月初，園區(qū)湖東的天地源七里香都物業(yè)向業(yè)委會(huì)移交了前期公共收益中的93.5萬元，根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)決議，其中80%即74.8萬元分紅給小區(qū)全體業(yè)主。

算下來一戶平均能領(lǐng)四五百元左右。業(yè)主可以領(lǐng)取現(xiàn)金，也可以抵扣來年物業(yè)費(fèi)。

蘇州這樣的例子并不是少數(shù)。

| 杭州實(shí)施物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點(diǎn)工作

近日，杭州就出臺(tái)了《杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點(diǎn)工作方案》，啟動(dòng)實(shí)施物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點(diǎn)工作。

上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)及錢塘新區(qū)，將分別選擇確定3個(gè)以上的物業(yè)管理小區(qū)開展試點(diǎn)。

《工作方案》中明確，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每月10日前，將上月物業(yè)經(jīng)營性收支項(xiàng)目、金額、摘要等錄入信息平臺(tái)，并對錄入信息的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

屆時(shí)，市住保房管局將通過官方網(wǎng)站、小程序等多個(gè)平臺(tái)開通查詢?nèi)肟冢?strong>廣大業(yè)主實(shí)名認(rèn)證后就可以查看所在小區(qū)物業(yè)經(jīng)營性收支等情況。

不得不說，關(guān)于信息透明化，杭州一直是走在前面的。

最后

業(yè)委會(huì)是小區(qū)內(nèi)業(yè)主選出代表加強(qiáng)自治管理、表達(dá)訴求、有效維權(quán)的一個(gè)組織，是被政府認(rèn)可的，有法可依的；

但現(xiàn)實(shí)是，仍有很多小區(qū)走在籌備、成立和建設(shè)業(yè)委會(huì)的路上。

對于物業(yè)公司，一個(gè)上千戶居民的小區(qū)，從樓宇、電梯廣告，到停車場使用，再到各種各樣的管理項(xiàng)目，都存在不小的利益，沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，這些資源自然就掌控在物業(yè)手里。

對于目前已經(jīng)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)主可以通過業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司主張他們的權(quán)利，但實(shí)際在向周邊朋友詢問的過程中，發(fā)現(xiàn)最終不了了之的不在少數(shù)……

如果小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，可以找當(dāng)?shù)亟值擂k事處、社區(qū)居民委員等協(xié)調(diào)。

總的來說仍重而道遠(yuǎn)，作為小區(qū)的一員，大家都有監(jiān)督小區(qū)經(jīng)營性收入去向的權(quán)利，為了自己的利益，也是為了小區(qū)環(huán)境的長久維護(hù)。

關(guān)于小區(qū)經(jīng)營性收入的問題歡迎大家留言討論，有不足的地方也歡迎補(bǔ)充。

房蘇州聲明