根據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年代表房企融資總額7169億元，融資額達到了2016年來的峰值。融資額的擴大一方面與房企到期資金過大有關系，另一方面也與今年房地產(chǎn)上半年投資過熱有關。房地產(chǎn)市場逆勢、逆政策上漲，反映出了當前宏觀調(diào)控的復雜性。 

回顧我國房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控的歷史，呈現(xiàn)出兩個突出的特點：一是行政調(diào)控為主，限貸、限購、限售、限價等政策輪番上陣；二是，房地產(chǎn)調(diào)控受經(jīng)濟走勢影響較大，呈現(xiàn)短期化傾向，調(diào)整頻率高，缺乏政策定力，干擾了市場預期。隨著居民杠桿率水平的不斷攀升、地方政府隱性債務風險加大等問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控刻不容緩。

當前房地產(chǎn)調(diào)控堅持“房住不炒”的總原則，同時要求“因城施策”。這種調(diào)控的模式，一方面避免了對房地產(chǎn)市場的“一刀切”。當前經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟增長的重要基礎之一，不宜在此時對房地產(chǎn)市場采取過分激烈的調(diào)控手段，避免因處置風險而引發(fā)更大的風險；另一方面，因城施策，體現(xiàn)了精準調(diào)控的思路，并且因為是局部調(diào)整，相對更加靈活?，F(xiàn)在是哪里冒泡打哪里，預調(diào)、微調(diào)、定向調(diào)?！按翱谥笇А笔瞧渲幸粋€環(huán)，不控制資金就不能抑制泡沫，不震懾市場就不能控制價格。

在城鎮(zhèn)化空間減少和人口老齡化背景下，重振制造業(yè)成本優(yōu)勢，減少因房地產(chǎn)導致社會階層及金融資源貧富不均，房住不炒是本輪政府的基本立場，也是遏制房地產(chǎn)風險迅速變大蔓延的先決條件。短期可能因為經(jīng)濟下行適當放松對房地產(chǎn)調(diào)控，但隨著G20峰會后，中美貿(mào)易沖突階段性緩和，給政府調(diào)控留下機會空間。 

其次，為了降杠桿，房地產(chǎn)，地方政府城投平臺以及銀行鐵三角關系已經(jīng)在打破，金融供給側(cè)改革就是對三者進行約束，房地產(chǎn)作為關鍵一環(huán)必須約束。

第三，金融領域的風險非常復雜，房地產(chǎn)與經(jīng)濟金融關系復雜，好心辦壞事，把小孩與洗澡水一起潑出去就太不應該。房地產(chǎn)也是經(jīng)濟很重要組成部分，不能出現(xiàn)上層切一刀，下面一刀切，需要防范處置風險帶來的風險。 

一季度的貨幣寬松，導致房地產(chǎn)融資環(huán)境大幅改善，土地拍賣異?；鸨?，土地價格快速上漲，炒作嚴重，同時居民部門的杠桿率還在繼續(xù)上升，房地產(chǎn)市場風險集聚，高層開始警覺，必須予以降溫。允許房地產(chǎn)出現(xiàn)小陽春，但絕不能入夏。 

在談論限制房地產(chǎn)融資時，我們不能忽視郭主席在上海的講話。居民新增儲蓄的一半都投入到了房地產(chǎn)領域。居民部門杠桿率過高。這一方面說明我們的銀行系統(tǒng)中，有太多資產(chǎn)投入到了房地產(chǎn)。另一方面也說明居民部門的杠桿率太高，風險過大。而銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)和居民部門的杠桿其實就是同一種東西。

那么，這就說明房地產(chǎn)業(yè)務在銀行看來看似安全且高收益，實則潛伏著巨大的風險。風險在哪兒呢？郭主席說一半的新增儲蓄都進了房地產(chǎn)，那另一半去哪兒了？如果從銀行的財報中去看，就會發(fā)現(xiàn)，進了基建，設備租賃，地方債。制造業(yè)等實業(yè)貸款這幾年基本是零增長。所以，另一半儲蓄是進了基建領域。

而基礎設施資產(chǎn)自身并不產(chǎn)生現(xiàn)金流，他得依靠商業(yè)活動才能產(chǎn)生現(xiàn)金流。也就是說，基建的債，也要實業(yè)企業(yè)的活動來還。而居民的房貸呢？一樣要靠工資或經(jīng)營收益來還。而問題是，實業(yè)的貸款幾乎都停滯增長了。也就是說，實業(yè)已經(jīng)處于收縮狀態(tài)了。那么，實業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金收益在減少。這個時候如果再放任擴張房地產(chǎn)債務。各位可想而知這些債務將會怎樣？所以，我們得理解郭主席講話的含義。 

金融監(jiān)管部門實施窗口指導，房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道都受到了調(diào)控和限制，銀行貸款、股權融資等傳統(tǒng)渠道收緊，發(fā)債的門檻提高，通過房地產(chǎn)信托等非標融資也難以為繼，導致了地產(chǎn)行業(yè)的集中度變高，小型房企的日子更加難過。

這意味著本輪旨在去金融杠桿的強監(jiān)管周期還在持續(xù)，證明中央整治影子銀行金融亂象、貫徹房住不炒的監(jiān)管理念、引導金融資金流入實體經(jīng)濟的態(tài)度是異常堅決的。

我個人認為，在國際貿(mào)易摩擦、國內(nèi)經(jīng)濟下行和企業(yè)融資困難的環(huán)境下，金融監(jiān)管逐步走向邊際性寬松、適當提倡金融創(chuàng)新未嘗不是明智之舉。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，面對銀行、信托、資管、基金等融資規(guī)模壓縮的困境，大力發(fā)展資本市場進行直接融資將變?yōu)閼兄x，同時也要探索適合自身特點的發(fā)展路徑，努力在這一輪金融強監(jiān)管帶來的寒冬下夯基固本、重獲新生。 

上半年，我國房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”，部分地區(qū)房價上漲較快，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控是必然的。

從金融的角度看，目前調(diào)控可能從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產(chǎn)市場，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產(chǎn)項目，比如對房地產(chǎn)信托進行“窗口指導”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此外，還可能從嚴掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之下，未來房地產(chǎn)企業(yè)融資情況不容樂觀。 

據(jù)說“十次危機九次地產(chǎn)”，地產(chǎn)的位置稀缺性，導致地產(chǎn)價值有一部分來源于“許可特權”，是民間自由交易的特許牌照。和其它牌照一樣，有稀缺性（因為不動產(chǎn)位置有稀缺性），和商譽的估值有類似，很難用租金現(xiàn)金流貼現(xiàn)來估值。因此地產(chǎn)泡沫程度難以判斷。

閱讀日本80年代的地產(chǎn)泡沫史，總的感覺是由于土地私有，交易總量沒有控制，另外日本的主銀行制度與財團內(nèi)的地產(chǎn)公司關聯(lián)緊密，融資方便，造成大量資本進入，引發(fā)泡沫。銀行的特征不適合風險很高的創(chuàng)投，對地產(chǎn)投資偏好較高。美國由于限制銀行業(yè)異地發(fā)展從而直接融資市場發(fā)達，加上資本私有，沒有國有資本流失等壓力，資本的競爭程度高，進入了風險投資等高風險創(chuàng)新領域，促進了技術發(fā)展。

前美聯(lián)儲主席格林斯潘新著《繁榮與衰退》的結(jié)論，也是美國的發(fā)展史就是全民大眾創(chuàng)新史，需要資本市場的配套支持。信托業(yè)2018年以來整體規(guī)模下降，但是地產(chǎn)信托逆勢增長，原因之一是通道費1.5%遠高于其他行業(yè)的千分之二。文中披露的房地產(chǎn)企業(yè)債利率也說明，國內(nèi)央行基準利率高，但由于資金富裕投資渠道少，融資利率不到5%反而低。國外基準利率低，選擇余地大，融資利率反而高于8%，反映了對國內(nèi)陸產(chǎn)風險的擔憂。

房地產(chǎn)相關貸款業(yè)務始終是銀行的主要業(yè)務，中國是這樣，西方國家同樣如此。商業(yè)銀行能做的，除了遵照監(jiān)管要求，也要做好市場準入，應該是一種相對平滑的有彈性的審貸機制，從業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展和風險防控的角度出發(fā)，要防止“一管就死，一放就亂”的情況。 

房地產(chǎn)行業(yè)肆意妄為的增長確實很有必要進行有效的控制，此次對銀行的“窗口指導”能夠有效縮小房地產(chǎn)的無限擴大，而這部分資金也可以流向中小企業(yè)，助力中小企業(yè)的發(fā)展。