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管 01 綠地被侵占物業(yè)該不該管? 解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時(shí)，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”。 02 私搭亂建該誰(shuí)管? 解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護(hù)業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣可以請(qǐng)求物業(yè)進(jìn)行管理;如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門投訴或報(bào)告，請(qǐng)求有關(guān)部門介入處理。 此外，新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確，城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法建筑、毀壞綠地等行為。侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。  03 消防出問(wèn)題該誰(shuí)管? 解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理?！?/p> 因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。 因此，如果小區(qū)內(nèi)消防出現(xiàn)問(wèn)題，例如因?yàn)槟硺I(yè)主將其電動(dòng)車停放在樓道產(chǎn)生火災(zāi)隱患，物業(yè)有權(quán)采取管理措施。 04 噪聲污染歸誰(shuí)管? 解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。 業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。 不管 01 物業(yè)換開關(guān)、水龍頭該不該收費(fèi)? 問(wèn)題：“插座更換10元/個(gè)、馬桶疏通50元……”物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費(fèi)? 而開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒(méi)有無(wú)償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無(wú)償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當(dāng)收費(fèi)。 分不同情況 01 停水、停電該找誰(shuí)? 解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國(guó)家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p> 供水、供電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向用戶收取費(fèi)用。遇到停水、停電等問(wèn)題，應(yīng)要求供水、供電等單位解決問(wèn)題。 如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應(yīng)區(qū)分屬于源頭問(wèn)題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請(qǐng)使用維修資金維修。 02 房子漏水歸誰(shuí)管? (3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長(zhǎng)等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問(wèn)題，應(yīng)依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修。新頒布的《民法典》降低了維修資金的使用門檻。 03 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題歸誰(shuí)管? (2)購(gòu)買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任”，因此，如果在購(gòu)買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題，現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請(qǐng)求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問(wèn)題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請(qǐng)求賠償。 04 公共部位、設(shè)施出問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)? 解讀：電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問(wèn)題應(yīng)區(qū)分看待，日常維護(hù)、保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于大、中修維修，符合維修資金使用范疇的，應(yīng)通過(guò)申請(qǐng)使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問(wèn)題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)進(jìn)行反映，由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)申請(qǐng)使用維修資金解決。 |
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來(lái)自： 萬(wàn)寶全書 > 《物業(yè)、租賃》
