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在2020年金秋雙節(jié)來(lái)臨之際，繼《新基建：數(shù)字時(shí)代的新結(jié)構(gòu)性力量》和《中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)》之后，中國(guó)REITs論壇系列叢書(shū)之《全球主要REITs市場(chǎng)法規(guī)匯編》隆重推出！本書(shū)由中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的專(zhuān)家學(xué)者共同主編，編譯了全球最有代表性和借鑒意義的6個(gè)REITs市場(chǎng)的相關(guān)法規(guī)，其中包括全球最大REITs市場(chǎng)——美國(guó)的稅法典中不動(dòng)產(chǎn)投資信托章節(jié)，亞洲最大REITs市場(chǎng)——日本的投資法人制度，國(guó)際化程度最高的新加坡集合投資計(jì)劃守則房托基金部分，與我國(guó)同為發(fā)展中國(guó)家且首個(gè)單獨(dú)推出基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金（InvITs）的印度的InvIT法規(guī)和REITs法規(guī)，澳大利亞公司法管理投資計(jì)劃部分，以及英國(guó)公司法不動(dòng)產(chǎn)投資信托部分。
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陳飛同志，畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)，法學(xué)碩士?，F(xiàn)仼中國(guó)證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部主任。陳飛同志1998年2月加入中國(guó)證監(jiān)會(huì)，曾擔(dān)任法律部處長(zhǎng)，行政處罰委委員、山東證監(jiān)局副局長(zhǎng)等職務(wù)，參與了證券法等重要法律的起草工作，法律功底深厚，具有豐富的股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)與資產(chǎn)管理行業(yè)監(jiān)管與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
寄語(yǔ)：
“任何新事物的發(fā)展都有一個(gè)從無(wú)到有、從小到大的過(guò)程，都需要不斷健全完善的制度法規(guī)的引領(lǐng)、規(guī)范，2020年我們著力推進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作也是這樣。博采眾長(zhǎng)，參考境外設(shè)計(jì)；立足國(guó)情，發(fā)展境內(nèi)市場(chǎng)。我相信，這本境外REITs市場(chǎng)法律法規(guī)匯編能夠?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的參與者們提供有益的思路，能夠?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的建設(shè)添磚加瓦?！?br> 
韓志峰，國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)。先后畢業(yè)于北京大學(xué)和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。長(zhǎng)期從事投資管理工作，在改進(jìn)投資宏觀調(diào)控、深化投融資體制改革、加強(qiáng)投資法規(guī)建設(shè)、鼓勵(lì)民間投資、推廣政府和社會(huì)資本合作（PPP）、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等方面，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和深厚的理論基礎(chǔ)，取得了許多積極成效。
寄語(yǔ)：
“REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)上已有60年的發(fā)展歷史，而在中國(guó)則剛剛拉開(kāi)帷幕，能否茁壯成長(zhǎng)、揚(yáng)帆遠(yuǎn)航，走出具有中國(guó)特色的發(fā)展道路，為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，增進(jìn)人民福祉發(fā)揮其獨(dú)特的作用，萬(wàn)眾矚目，殷切期待。為此，就必須要制定符合國(guó)際慣例，適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的REITs監(jiān)管法規(guī)體系。他山之石，可以攻玉。這本書(shū)系統(tǒng)匯編了境外REITs市場(chǎng)的法律法規(guī)，便于各界學(xué)習(xí)借鑒，一定會(huì)有助于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的實(shí)踐操作和監(jiān)管法規(guī)的持續(xù)完善，促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。 
張崢,北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長(zhǎng)，北京大學(xué)國(guó)家金融研究中心副主任，北大光華中國(guó)REITs研究中心執(zhí)行主任。張崢教授主要研究領(lǐng)域是金融市場(chǎng)與機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理。張崢教授是北大光華REITs課題組的核心成員之一，主持和參與了多篇中國(guó)REITs市場(chǎng)研究報(bào)告，產(chǎn)生了廣泛和深入的影響。張崢教授是國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)合調(diào)研小組成員之一，該工作為推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
寄語(yǔ)：
今年以來(lái)出臺(tái)了一系列REITs政策，市場(chǎng)翹首以待的公募REITs即將在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域落地?；A(chǔ)設(shè)施REITs是一種金融產(chǎn)品，更是探索引入社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投融資的一種有益嘗試，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。法律法規(guī)在基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域與金融產(chǎn)品發(fā)行領(lǐng)域均扮演著非常重要的作用，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs即將落地的這個(gè)時(shí)點(diǎn)，匯編境外市場(chǎng)REITs法規(guī)尤其富有意義。政府做好頂層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)負(fù)責(zé)實(shí)踐檢驗(yàn)，研究機(jī)構(gòu)出謀劃策。這本境外REITs法律法規(guī)匯編正是在各方“擼起袖子加油干”的大背景下的成果之一，相信有助于推動(dòng)境內(nèi)REITs市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展。
劉榕，1994年7月進(jìn)入中國(guó)證監(jiān)會(huì)工作至今，長(zhǎng)期專(zhuān)注于上市公司監(jiān)管、稽查執(zhí)法、債券市場(chǎng)監(jiān)管等工作，歷任上市公司監(jiān)管部處長(zhǎng)，上海專(zhuān)員辦副專(zhuān)員，上市公司協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等，現(xiàn)任公司債券監(jiān)管部副主任，在公司治理、上市公司信息披露、固定收益市場(chǎng)等領(lǐng)域均有豐富的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
寄語(yǔ)：
隨著REITs市場(chǎng)的興起發(fā)展，境外法律法規(guī)不斷豐富完善。本書(shū)匯集了境外主要REITs市場(chǎng)的核心法律法規(guī)，覆蓋了各市場(chǎng)的規(guī)則制定、監(jiān)管要求、稅收政策、參與角色、資產(chǎn)界定、收入要求、分配要求、產(chǎn)品設(shè)立、存續(xù)管理、注銷(xiāo)清算等多方面內(nèi)容。成熟市場(chǎng)的法律法規(guī)是通過(guò)實(shí)踐不斷打磨的產(chǎn)物、是歷經(jīng)歲月淘漉留存的精華，相信本匯編對(duì)境內(nèi)政策法規(guī)的制定、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)建設(shè)具有一定的借鑒意義。
不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，英文縮寫(xiě)為REITs）是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)投資于能夠產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定收益的持有型不動(dòng)產(chǎn)，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。REITs發(fā)源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，以1960年美國(guó)《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）頒布為標(biāo)志，REITs正式起步，隨后包括日本、澳大利亞、英國(guó)、新加坡在內(nèi)的40余個(gè)國(guó)家和地區(qū)也相繼推出了REITs制度，推動(dòng)REITs市場(chǎng)建設(shè)。
REITs對(duì)盤(pán)活經(jīng)濟(jì)主體的存量資產(chǎn)、豐富資本市場(chǎng)投融資渠道具有重要作用。廣義上講，以REITs為代表的系列金融工具形成了一個(gè)工具箱，不同國(guó)家根據(jù)其不同的國(guó)情、不同的發(fā)展階段、不同的法律環(huán)境，在這個(gè)工具箱里，為不同類(lèi)型的企業(yè)在不同階段提供必要的金融支持，供其找到適合自己的運(yùn)用模式。對(duì)于投資者而言，REITs通過(guò)證券化手段將難以分割出售的不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榉蓊~相對(duì)較小、流動(dòng)性較強(qiáng)的基金份額，REITs本身具有較高的風(fēng)險(xiǎn)收益比、高分紅比例的特點(diǎn)，并且同現(xiàn)有的股票、債券等金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性較低，在一些國(guó)家或地區(qū)，其長(zhǎng)期收益率甚至要高于股票收益率，居民將可通過(guò)投資REITs分享不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和成長(zhǎng)的收益。
REITs底層資產(chǎn)為可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的持有型不動(dòng)產(chǎn)，既包括物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、信號(hào)鐵塔等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，也包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓等商業(yè)資產(chǎn)等。其中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已成為各REITs市場(chǎng)中表現(xiàn)亮眼的一大板塊。根據(jù)美國(guó)2019年不動(dòng)產(chǎn)公募REITs的投資情況來(lái)看，其中非房地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs總市值為7453.80億美金，占比為58.4%。截至目前，印度的3只已發(fā)行REITs產(chǎn)品中有2只為基礎(chǔ)設(shè)施投資信托（InvITs）。
2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作。自此，境內(nèi)公募REITs將以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)，為我國(guó)REITs市場(chǎng)的有序發(fā)展拉開(kāi)序幕。這一通知發(fā)布是我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)的一個(gè)里程碑式的事件，公募REITs試點(diǎn)對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義。短期看，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，通過(guò)REITs市場(chǎng)可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新動(dòng)能；長(zhǎng)期看，REITs市場(chǎng)建設(shè)將成為解決我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資體制諸多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的破題之作，能有效填補(bǔ)中國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的產(chǎn)品空白，滿(mǎn)足居民理財(cái)、養(yǎng)老金、社保資金的投資需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
REITs制度是REITs市場(chǎng)的核心基礎(chǔ)設(shè)施。全球各REITs市場(chǎng)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)均結(jié)合其境內(nèi)金融市場(chǎng)法規(guī)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)的現(xiàn)狀，制定了相應(yīng)的REITs法律法規(guī)。1960年美國(guó)REITs征稅豁免修訂案順利獲得總統(tǒng)批準(zhǔn)，同年正式頒布了《房地產(chǎn)投資信托法案》，使美國(guó)成為全球第一個(gè)并逐步成長(zhǎng)為全球最大的REITs市場(chǎng)，六十年以來(lái)美國(guó)聯(lián)邦立法機(jī)構(gòu)和聯(lián)邦政府所頒布的與REITs相關(guān)的規(guī)則和制度非常豐富詳實(shí)。澳大利亞是全球最早開(kāi)創(chuàng)REITs的國(guó)家之一，其REITs（及其附帶的稅收優(yōu)惠）源自英國(guó)信托法，并于1936年被納入澳大利亞的《所得稅評(píng)估法》，此后經(jīng)歷多次法規(guī)政策調(diào)整，為其蓬勃發(fā)展打下基礎(chǔ)。
1999年新加坡金融管理局發(fā)布了第一版的《不動(dòng)產(chǎn)基金指引》（Property Fund Guidelines），在多重法案修訂及鼓勵(lì)性政策的推動(dòng)之下，新加坡REITs市場(chǎng)如今已成為國(guó)際化程度最高的REITs市場(chǎng)之一。2000年日本對(duì)《投資信托和投資公司法》（the Law Concerning Investment Trusts and Investment Corporations）作出修訂，將REITs定性為不動(dòng)產(chǎn)投資工具，為REITs正式進(jìn)入日本市場(chǎng)鋪平了道路。2003年中國(guó)香港證監(jiān)會(huì)通過(guò)研究海外市場(chǎng)REITs發(fā)展情況并結(jié)合中國(guó)香港市場(chǎng)現(xiàn)狀，出臺(tái)了中國(guó)香港REITs的基礎(chǔ)性文件《房地產(chǎn)投資信托基金守則》。同年，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》，REITs在中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣兩地率先施行并逐步發(fā)展。
2006年英國(guó)政府通過(guò)《2006財(cái)政法案》（Finance Act 2006）將REITs引入英國(guó)，且在2007年1月1日開(kāi)始實(shí)施。英國(guó)REITs發(fā)展軌跡雖受到社會(huì)文化、商業(yè)社會(huì)運(yùn)作規(guī)則以及2008金融危機(jī)的影響發(fā)展艱難，但得益于英國(guó)是一個(gè)法律十分完善且超前的國(guó)家，其對(duì)REITs作出了一系列適合英國(guó)國(guó)情的詳細(xì)規(guī)定，后續(xù)《2010公司稅法》（Corporation Tax Act 2010）等法規(guī)在REITs領(lǐng)域又進(jìn)行了一定程度的梳理與完善，促使英國(guó)REITs市場(chǎng)得以長(zhǎng)足發(fā)展。2014年印度通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托REITs守則》和《基礎(chǔ)設(shè)施投資信托InvITs守則》的制定，走出了一條獨(dú)具特色的道路。
各個(gè)國(guó)家和地區(qū)REITs市場(chǎng)的產(chǎn)生、發(fā)展、起伏均與其法律制度有著密不可分的關(guān)聯(lián)。他山之石，可以攻玉，對(duì)于試點(diǎn)政策剛剛出臺(tái)的現(xiàn)階段的中國(guó)市場(chǎng)，研究成熟REITs市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)則，借鑒其中關(guān)于投資要求、分配規(guī)則、信息披露、市場(chǎng)監(jiān)管、稅收安排等方面的經(jīng)驗(yàn)，吸取其在發(fā)展歷程中的相關(guān)教訓(xùn)，有益于引導(dǎo)我國(guó)在REITs領(lǐng)域的積極探索，有益于把控我國(guó)REITs發(fā)展的整體方向，并為具體政策的制定、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的落地提供借鑒與參考。
可以說(shuō)，在中國(guó)公募REITs市場(chǎng)即將拉開(kāi)帷幕之際，《全球主要REITs市場(chǎng)法規(guī)匯編》一書(shū)為中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)、為中國(guó)REITs的長(zhǎng)足發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大力量。
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