金茂應該是當下房地產氛圍中非常值得剖析的樣本，它啟示了這個行業(yè)，除了依賴高周轉、低財務或者兼并收購的資本游戲，還可以通過產品征服客戶之后形成潤物細無聲的擴張。

2018年，金茂在二三線城市戰(zhàn)意濃濃，似乎鋪天蓋地都是他家的攤子。卻誰知2019年一開始，金茂就重回一線城市上海，重新在“根據(jù)地”埋下了一顆雷。沒錯，青浦的金茂悅，很快就要面世了！

這是金茂在上海的第一個悅系產品，看上去和2015年的第一個金茂府一樣，剛開始的時候都有點不為人所知。

我們對于金茂府的印象實在是太深了，以至于在談及金茂時，甚至會忽略其他的優(yōu)秀產品。

就像這次金茂悅作為金茂內部的獨立產品系，一直保持著低調而又神秘的形象，這是金茂的悅系產品第一次在上海面世。

金茂府是依賴綠色科技系統(tǒng)構建的智能住宅，在產品上的獨特和個性化標簽決定了府系產品必須要在城市最核心地段才能落地的產品，是標準的因產品找地段的邏輯。

但是金茂悅，整體的產品構建并沒有依賴綠色住宅系統(tǒng)，所以整個產品定位的邏輯是相反的，完全是根據(jù)地段去找尋最適合他的產品以及最適合他的客戶。

中國金茂的千億是以科學創(chuàng)新和精細運營取代資源占有為王的新千億。具備“突破周期”屬性的“金茂模式”，造就了中國金茂千億“黃金成色”。2019年，站在千億的起點再出發(fā)，不可否置，城市運營實力是中國金茂于未來沖向第一梯隊的獨特王牌之一。

過去的幾年來，金茂布局了一批以城為特色的優(yōu)質城市運營項目。中國金茂總計正在運作15個城市合作項目，正是因為如此，我們不能吝嗇稱其為城市運營項目的專家。

我們必須先回到原點，看一看金茂，是怎么成就一座城的。

從1998年自金茂大廈開始構思城市運營之道，到“三年成勢、五年成城”的城市運營標桿“長沙梅溪湖國際新城”。再創(chuàng)造了以“青島中歐國際城”、“南京青龍山國際生態(tài)新城”、“金茂谷鎮(zhèn)·麗江創(chuàng)意文化產業(yè)園”確立城市新城、城市核心綜合體、特色小鎮(zhèn)三大運營模式。從這個過程我們可以看出：中國金茂領先的城市運營模式，是一個逐步升級的過程。2015年中國金茂宣布在傳統(tǒng)意義上從地產開發(fā)商向城市運營商升級，中國金茂在原有“銷售+持有”雙輪戰(zhàn)略基礎上，加入“金融+服務”的兩翼，支持城市開發(fā)運營業(yè)務。去年的中國金茂更是已經(jīng)形成了一套“以城聚人，以城促產”的“城-人-產”城市運營邏輯。

先造城市、再聚人氣、促產業(yè)，以城聚人、以城促產——在這樣的金茂式城市運營邏輯下，金茂持續(xù)打造了多個高質量新城，用這樣的作品吸引來足以匹配這樣高水準項目的高素質人群。

跟隨這樣的邏輯，金茂拉動了更加創(chuàng)新活躍、科技引領、知識密集、協(xié)作頻繁的產業(yè)發(fā)展。這樣的城市運營更實際，更可持續(xù)，也因此更受地方政府歡迎，這為金茂的相對低成本優(yōu)質“儲貨”打下基礎，也為成為金茂高品質產品的保障。

經(jīng)過數(shù)個項目的運營，金茂獲得了嫻熟的綜合開發(fā)能力，也積累了大量合作資源，從而為下一步的發(fā)展蓄力。截止去年年底，金茂累計簽約309家產業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴，其中，華人文化、芯恩集成、陽光媒體、中關村發(fā)展等行業(yè)領先企業(yè)、國際知名IP資源不斷增多，資源共享平臺也在不斷完善。

2018年，中國金茂適時新增低成本土地儲備。數(shù)據(jù)顯示，中國金茂在2018年以來，成功進入14座新城市，累計進入40城，實現(xiàn)全國核心城市的均衡布局，截止2019年2月底，新獲取68個項目、土地儲備總面積為6420萬平方米。

從其業(yè)績發(fā)布會上展示的數(shù)據(jù)顯示，中國金茂2019年在環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華中區(qū)域、西部區(qū)域、華南區(qū)域的五大都市圈、全國布局40個城市的在售項目中，擁有2376.5億總貨值。這意味著，中國金茂在2019年達成1500億元的簽約額銷售目標，并非難事。

但為什么2018年在二、三線城市“作威作福”的金茂又在今年耍了招“回馬槍”回到了上海這個寸土寸金的地方呢？

眼可見的現(xiàn)實是，從大寧金茂府直接輻射到新城地王金茂府，更重要的是2019年的西郊金茂府開盤一小時去化90%以上，可以說在整個北上海金茂的品牌通吃市場。

對于這次虹橋金茂悅，我們理所當然應該報以期待，倒不是未來的熱銷盛況。金茂品牌對地段的盤活，以及對這個地方未來價值的提升，才是關鍵。某種程度上來說，這也許是金茂上海區(qū)域的又一次戰(zhàn)略性輸出。

在城市運營業(yè)務中，金茂的物業(yè)開發(fā)、酒店經(jīng)營、商務租賃、零售商業(yè)等板塊也順勢而起，并支撐起寫字樓、商業(yè)、酒店等多條產品線。這也有力地推動著中國金茂實現(xiàn)突破周期的穩(wěn)健增長。2018年的這一份“年度成績單”，多個利好數(shù)據(jù)已說明了一切。

金茂悅的產品具備了一種未來感的想象空間。金茂悅和金茂府擇址觀其實是一樣的，挖掘富含潛力的土地，加速價值裂變，用自身產品的能力去燃爆這個地段的價值。

所有千億企業(yè)目前面臨一個情況就是：單一的產品不可能滿足所有的市場。因此，產品線的豐富就成為了必然。

產品線的構筑上需要有更多的緩和空間，使之能夠抵御市場和城市不同帶來的風險。金茂府“單兵作戰(zhàn)”的殺傷力能在這兩年做到這種水平已經(jīng)是非常竿見，但是對于金茂府來說豐富產品線也是必須去做的。

面對金茂悅產品線，金茂并不是簡單的降標做低配，而是換了一個方向。金茂府是科技溢價，金茂悅是設計溢價。在戶型整體強勢的背景下，整體的裝修完全貼合空間格局做到利用率最大化。這就突破了傳統(tǒng)的思路，更務實，更時尚。

金茂整體的操盤模式時至今日已經(jīng)形成了完整品牌的輸出。

當年操盤大寧金茂府的團隊，如今已經(jīng)分布在整個長三角各個城市里做營銷負責人，產品輸出到理念輸出最后到人才輸出，某種程度上已經(jīng)超越了單個項目的運營邏輯。

從城市地標締造者到城市共生體，中國金茂以“城市運營的先行者”角色，快速布局全國6大區(qū)域31座重點城市，在“兩驅動、兩升級”的戰(zhàn)略引領下，持續(xù)以持有、開發(fā)、增值以及城市運營四大業(yè)態(tài)，為城市的經(jīng)濟、社會發(fā)展賦予源源不斷的動力。

未來，立足于“城市運營商”的角色，金茂上海區(qū)域啟動6大城市引擎，引入多業(yè)態(tài)、多配套、產業(yè)融合的多元化資源，以智慧和科技的力量，打造智慧人居、智慧社區(qū)和智慧城市，讓城市成為充滿智慧的生命體，與長三角黃金城市群共生、共榮。

最后引用一段來自于克而瑞的年報系列點評——業(yè)績同比增長85%,財務狀況表現(xiàn)良好，城市運營已進入規(guī)模復制期并成功為企業(yè)提供土儲資源，但金茂在產品結構、城市深耕方面仍需關注。