@珠海人，

家住珠海各小區(qū)，

你每月上繳的物業(yè)費一定不少，

你可能還會認為，這物業(yè)費里還有

用于房屋公共設(shè)施進行專項維修的費用。

但是，

小編要告訴你，

你每月上繳的物業(yè)費，

并不包含物業(yè)專項維修資金。

那么，物業(yè)專項維修資金，

是什么？怎么交？如何用？如何管理？

你知道嗎？

好消息！

我市2008年頒發(fā)的《物業(yè)條例》規(guī)定物業(yè)專項維修資金的歸集方式主要是“一事一籌”，就是不用事先歸集維修資金，物業(yè)需要維修時候，在向涉及維修的相關(guān)業(yè)主籌集維修資金，這個做法在實際中，很難做到，因而影響了我市物業(yè)的維修，也不利于物業(yè)管理的發(fā)展，并且問題越積越多，如不及時扭轉(zhuǎn)，將會有積重難返，遺留難以解決的歷史問題。

為破解這個瓶頸，市住規(guī)建局在2015年1月14日和2015年11月19日分別印發(fā)《關(guān)于做好我市物業(yè)專項維修資金交存相關(guān)工作的通知》和《關(guān)于做好我市物業(yè)專項維修資金補建工作》的通知，建立了物業(yè)維修資金制度。目前，新建樓盤的物業(yè)專項維修資金歸集率已基本實現(xiàn)100%。

今年3月15日，我市頒布出臺了《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（簡稱“特區(qū)條例”），為了配合“特區(qū)條例”的實施，也為了進一步夯實我市物業(yè)專項維修資金管理制度，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，近日，市住規(guī)建局起草了《珠海市物業(yè)專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）已正式公開征求意見，并舉行聽證會。

其中哪些亮點值得你關(guān)注？

小編帶你來看——

　　問：什么是物業(yè)專項維修資金？《辦法》適用于哪些范圍？

答：物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

其中，物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同共有或者部分業(yè)主共同共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同共用或者部分業(yè)主共同共用的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、中央空調(diào)、天線、照明、消防設(shè)施、智能系統(tǒng)、綠地、道路、路燈、排水設(shè)施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理用房、信報箱、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物和構(gòu)筑物等。

《辦法》適用于珠海市行政區(qū)域內(nèi)住宅、商住、辦公及商業(yè)等物業(yè)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。物業(yè)專項維修資金管理將實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

　　問：哪些人應(yīng)交存物業(yè)專項維修資金？

答：《辦法》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項維修資金。。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上業(yè)主，且部分物業(yè)屬于已售公有住房的[在特區(qū)條例里沒有涉及到公有住房，在本辦法中是否需要涉及？]，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存物業(yè)專項維修資金。已售公有住房維修資金交存辦法由相關(guān)政府部門另行制定。業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。

　　問：首期物業(yè)專項維修資金有怎樣的交存標(biāo)準？如何交存？

答：《辦法》規(guī)定：

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照其擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金。首期物業(yè)專項維修的交存標(biāo)準（以下簡稱“標(biāo)準”）為：

（1）未配置電梯的住宅物業(yè)每平方米70元；

（2）配置電梯的住宅物業(yè)每平方米90元；

（3）非住宅物業(yè)每平方米100元。

2、新建物業(yè)項目的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位按照上述標(biāo)準一次性代為交存，建設(shè)單位在銷售時按照上述標(biāo)準向業(yè)主收取。沒有出售或者由建設(shè)單位保留自用的物業(yè)單位，由建設(shè)單位交存。

　　問：首期物業(yè)專項維修資金應(yīng)在何時交存？

答：1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列時間交存首期物業(yè)專項維修資金：

（1）屬于預(yù)售物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理商品房預(yù)售許可證之前，按照上述標(biāo)準，將該新建物業(yè)的物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶監(jiān)管銀行（以下簡稱“專戶監(jiān)管銀行”）。

（2）屬于現(xiàn)房銷售的（含有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫、地下室）[這個條款引述的是我市之前的通知內(nèi)容，在實踐中，車位、車庫、地下室是否存在單獨驗收、單獨備案、單獨銷售的情況，如果沒有這種情況，建議刪除括號中的內(nèi)容]，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理房屋竣工驗收備案之前按照本辦法第七條規(guī)定的標(biāo)準，根據(jù)該新建物業(yè)的建筑物總面積，將物業(yè)專項維修資金存入專戶監(jiān)管銀行。

建設(shè)單位憑市物業(yè)主管部門出具的《珠海市物業(yè)專項維修資金交存憑證》相應(yīng)聯(lián)辦理商品房預(yù)售許可、竣工驗收備案、確權(quán)等手續(xù)。

2、建設(shè)單位交存物業(yè)專項維修資金后，憑專戶監(jiān)管銀行出具的《物業(yè)專項維修資金對賬折》向業(yè)主收取相應(yīng)數(shù)額的物業(yè)專項維修資金。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按上述標(biāo)準向建設(shè)單位支付物業(yè)專項維修資金。業(yè)主未按照規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金的，建設(shè)單位有權(quán)拒絕將房屋交付給業(yè)主。

問：首期物業(yè)專項維修資金如何補交？

答：《辦法》規(guī)定：《辦法》施行前尚未交存首期物業(yè)專項維修資金的物業(yè)項目，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自《辦法》頒布之日起按照上述標(biāo)準向物業(yè)專項維修資金專戶監(jiān)管銀行交存首期物業(yè)專項維修資金。

一個物業(yè)管理區(qū)域，宜采用同一種方式交存首期物業(yè)專項維修資金。采用分期交存的，未配置電梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置電梯的住宅及非住宅物業(yè)按照每平方米每月0.4元的標(biāo)準補交首期物業(yè)專項維修資金。

　　問：物業(yè)專項維修資金如何續(xù)籌？

答：業(yè)主分戶賬面余額不足首期物業(yè)專項維修資金交存額的百分之三十時，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)組織續(xù)籌物業(yè)專項維修資金，業(yè)主續(xù)籌后的物業(yè)專項維修資金不低于首期歸集的物業(yè)專項維修資金金額。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)將續(xù)籌的物業(yè)專項維修資金交存至本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金監(jiān)管賬戶。業(yè)主續(xù)籌物業(yè)專項維修資金的方式由業(yè)主大會表決確定。未設(shè)立業(yè)主大會的，由鎮(zhèn)街指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定續(xù)籌方案，經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過后執(zhí)行。

　　問：物業(yè)專項維修資金應(yīng)由誰來管理？

答：《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金由市物業(yè)主管部門在專戶監(jiān)管銀行開立銀行專戶進行代管，實行?？顚Ｓ谩?/p>

市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，依法通過公開招投標(biāo)的方式確定本市專戶監(jiān)管銀行，并向社會公布。專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)建立信息化管理系統(tǒng)，對物業(yè)專項維修資金的賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)息、增值、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢等事項進行統(tǒng)一管理。

　　問：物業(yè)專項維修資金如何管理？

答：1、賬戶設(shè)立：物業(yè)專項維修資金專戶按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭杏缮现料碌乃募壻~戶核算。以市物業(yè)主管部門設(shè)立總賬戶，總賬戶為一級賬戶，總賬戶下按物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立二級賬戶，按幢設(shè)立三級賬戶，按房屋戶門號設(shè)立四級賬戶。

2、專戶監(jiān)管銀行票據(jù)管理：業(yè)主可以通過市物業(yè)主管部門建立的市物業(yè)專項維修資金公眾服務(wù)平臺查詢賬戶余額。

3、專戶監(jiān)管銀行監(jiān)督：專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依法接受審計監(jiān)督。

4、專戶監(jiān)管銀行查詢制度：專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金賬戶的使用、賬面余額進行查詢。

5、納入物業(yè)專項維修資金的結(jié)存：

下列收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金結(jié)存：

（1）物業(yè)專項維修資金自存入專戶監(jiān)管銀行之日起的存儲利息；

（2）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（3）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的余值。

　　問：物業(yè)有轉(zhuǎn)移變更時，如何管理？

答：《辦法》規(guī)定：

1、市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助市物業(yè)主管部門，提供物業(yè)分棟、分戶數(shù)據(jù)等登記信息。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該物業(yè)結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過市物業(yè)專項維修資金公眾服務(wù)平臺查詢業(yè)主交納物業(yè)專項維修資金的情況，業(yè)主未依法交納物業(yè)專項維修資金，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。

2、物業(yè)滅失的，業(yè)主分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主，并辦理賬戶注銷手續(xù)。

問：物業(yè)專項維修資金應(yīng)用于哪些地方？

答：《辦法》明確，物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用。

問：物業(yè)專項維修資金如何分攤？

答：《辦法》規(guī)定，

1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分攤：

（1）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；

（2）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢或多幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該幢或多幢業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；

（3）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)某單元物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該單元內(nèi)業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，由業(yè)主按照所擁有的車位、車庫建筑面積的比例分攤。但屬于業(yè)主共同所有的車位、車庫除外。

3、業(yè)主分戶賬物業(yè)專項維修資金余額不足以支付分攤費用的，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主補足差額部分；業(yè)主未交存物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主補交首期物業(yè)專項維修資金。屬于未出售物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按未出售物業(yè)建筑面積分攤費用。

　　問：物業(yè)專項維修資金的常規(guī)使用流程是怎樣的？

答：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)依據(jù)業(yè)主要求和物業(yè)實際情況，擬定維修和更新、改造方案。

2、在物業(yè)所在地鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主對維修方案進行表決。

3、表決結(jié)果經(jīng)公示無異議的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)將維修方案、表決結(jié)果等資料向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請備案，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在兩個工作日內(nèi)予以備案。單次使用物業(yè)專項維修資金超過五十萬的，由市物業(yè)主管部門進行二次核查，核查時間不超過兩個工作日。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)憑物業(yè)所在地區(qū)物業(yè)主管部門出具的備案證明向市物業(yè)主管部門申請核撥物業(yè)專項維修資金。

5、專戶監(jiān)管銀行接到市物業(yè)主管部門下發(fā)的資金核撥單后，根據(jù)工程進度將所需物業(yè)專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。

6、維修工程完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)或者業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)、監(jiān)督下對維修工程進行竣工驗收。經(jīng)驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)或者業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)將經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)街蓋章確認的竣工驗收報告費用清單、發(fā)票原件及維修決算報告在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置張貼。

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)應(yīng)及時將分攤明細表送交市物業(yè)主管部門，由專戶監(jiān)管銀行在業(yè)主單元戶賬戶中列支。

值得注意的是，《辦法》規(guī)定，專戶監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算物業(yè)專項維修資金，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造工程費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中；用于支付評估、監(jiān)理等費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的評估、監(jiān)理等單位賬戶中。

問：物業(yè)專項維修資金使用中，哪些行為違規(guī)？

答：《辦法》規(guī)定，

1、使用申請人在申請物業(yè)專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的物業(yè)專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。

2、使用申請人應(yīng)當(dāng)對申請使用備案資料的真實性、合法性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。

3、備案部門應(yīng)當(dāng)對使用備案資料是否齊備、內(nèi)容填報是否規(guī)范進行審核。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)及其他人存在違反行為的，由物業(yè)主管部門將其違規(guī)信息依法納入公共信用信息系統(tǒng)。

　　問：哪些維修、更新和改造項目可以采取一次性表決使用物業(yè)專項維修資金？

答：《辦法》規(guī)定，符合下列條件之一的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機構(gòu)分批使用物業(yè)專項維修資金：

（1）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；

（2）單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下。

值得注意的是，屬于一次性表決范圍內(nèi)的維修和更新、改造項目，使用物業(yè)專項維修資金時，不需要業(yè)主再次表決。一次性表決方式使用物業(yè)專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五。

以上“知識點”，你怎么看？