用一線調(diào)研和實操干貨，摸清不動產(chǎn)配置新方向。

一直說，想跟大家聊聊關(guān)于法拍的東西，跟大家講一講我在過去這段時間所了解的各種法拍內(nèi)幕和技巧。今天，我們這期內(nèi)容，算是法拍的小開篇。

這個小開篇，用一期的音頻內(nèi)容詳細(xì)給大家講講法拍的風(fēng)險。后期，我們再更新一期PPT的系統(tǒng)課程，講一講法拍的技巧。

可能我最近講過在關(guān)注法拍的東西，很多人都特別關(guān)注這個板塊的東西，但是我想先通過第一期的內(nèi)容分享，告訴大家一定不要盲目沖動。

雖然這兩年法拍越來越透明，尤其是京東、淘寶這些線上機(jī)構(gòu)進(jìn)來之后，整個市場更加透明，貓膩越來越少。但是，法拍的風(fēng)險還是有的，而且是零和博弈的問題。

法拍，沒問題，就是沒問題。一旦遇到問題，那就是大問題。

好，閑話不多說，咱們直接開始講。

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首先，我們先講講法拍的基本情況。

法拍的起源，大概是在93-94年。

最初的時候，房源很少。一年大概30-40套，而且價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，也很少有人參與。

最主要的原因就是，當(dāng)時不限購。正常的房子，可以隨便買，所以大家都不太愿意碰法拍。

這個市場真正形成規(guī)模，大概是在98-99年。2018年，上海的市場規(guī)模大概是400-500億之間。去年，也差不多就是這個規(guī)模。

通過市場規(guī)模我們就清楚了，法拍房仍然是一個很小眾的市場。

這個市場，呈現(xiàn)出明顯的政策傾向性。

當(dāng)調(diào)控政策嚴(yán)苛的時候，法拍的市場就很好，因為它可以突破限購政策。比如上海的法拍是不限購的，不需要任何資質(zhì)，連父母的房票也可以用。

雖然不限購，但是限貸——

資質(zhì)好的話，首套是6.5成；二套普通住宅能貸5成；非普宅只能貸3成。

而且以上限貸政策，統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)貸。有貸款記錄，就算二套。

也就是說，上海的法拍，包括很多二線城市的法拍——

房票門檻幾乎為0；貸票門檻與正常房子基本持平。

但是如果你能拍到遠(yuǎn)低于評估價的房子，是能通過高評高貸來做到2成首付，甚至更低。

也正是因為如此，調(diào)控越嚴(yán)苛的市場，法拍的溢價率就越高。

比如說現(xiàn)在的上海，我在財富圈的隨筆里也講了近兩周的法拍市場。

好房源的成交價，基本比市場價高10%-15%。

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了解完法拍的基本情況之后，我們就來說法拍的風(fēng)險。

我根據(jù)我在參與和實操過程中所了解的情況，給大家梳理出來以下這些法拍的主要風(fēng)險點。

第一，債權(quán)和債務(wù)的風(fēng)險。

法拍房出現(xiàn)的原因，就是債權(quán)和債務(wù)嘛。

那很多人就會覺得，法拍房最大的風(fēng)險就是債權(quán)和債務(wù)的不清晰。

比如說，這套房子，包括其背后的房主，可能會涉及很多隱性債務(wù)，一套房子牽扯了多個債務(wù)關(guān)系。我拍下了這套房子，過兩天會不會又出來一個涉及原房東的查封。然后不停的民間借貸，不停的訴訟風(fēng)波。

我來告訴你，債權(quán)和債務(wù)風(fēng)險，向來都不是法拍的最大風(fēng)險。

因為債權(quán)債務(wù)，和拍賣人是沒有關(guān)系的。

最高院的司法解釋是，首先查封的法院，有自主處理的權(quán)利。首封法院，是這套房子的第一處置人。我先封了這套房子，那我就有權(quán)自己處理。即便后面的法院再過來查封，首封法院是有義務(wù)也必須作為第一責(zé)任人去出面解決這個問題。

首封法院先處置，處置拍賣之后拿到的錢，自己先清償。如果有多余的錢，首封法院會與后面排隊的輪封法院協(xié)商分配。

整個流程中，與拍賣人沒有任何關(guān)系。排在后面的債務(wù)關(guān)系，不會去找你，而是直接去找首封法院。首封法院是有義務(wù)和責(zé)任幫你擋掉這些債權(quán)關(guān)系的。

所以說，法拍房的第一風(fēng)險并不是債權(quán)和債務(wù)風(fēng)險。

因為有首封法院，有義務(wù)去做債務(wù)分割。

第二，稅費的風(fēng)險。

法拍房真正比較大的風(fēng)險之一，是稅費風(fēng)險。你在法拍的過程中，可能會遇到一套房子的上一手稅費沒有交齊這種情況。

如果上一手的稅費沒有交齊，那就需要你在拍到房子之后過戶的過程中補(bǔ)交。

這個稅費還比較高，除了土地增值稅、所得稅，還有個別的一手房還牽扯到二次過戶，你需要連續(xù)交兩次契稅。

稅費的東西，需要你在拍之前去稅務(wù)局查詢，查它的上一手稅費是否交齊。

除了稅費之外，這套房子可能還會牽扯到拖欠物業(yè)費和水電費的問題。我曾見過一套房子，拖欠了15年的物業(yè)費，這也是一筆不小的成本。

這個東西，需要你在拍之前去小區(qū)物業(yè)查一查。

第三，房子的屬性風(fēng)險。

這部分主要牽扯到三個關(guān)鍵點——

第一個關(guān)鍵點是，房屋的性質(zhì)。究竟是住宅還是公寓，這個一般公告上都會顯示，大家自己看仔細(xì)就好；

第二個關(guān)鍵點是，房屋的來源。如果這套房子的上一手交易是從贈與或繼承過來的，你拍到之后想要過戶到你名下，非滿五唯一要繳納20%的稅。

這個東西，是需要你去交易大廳查。

第三個關(guān)鍵點是，土地的風(fēng)險。

2016年兩證合一以前，一套房子是兩個證，一個是土地證，一個是房產(chǎn)證。有一部分房子，可能會出現(xiàn)單獨抵押土地證的情況。如果土地證單獨被抵押出去，你需要還完相關(guān)土地證抵押貸款之后，才能過戶。

另外，如果這套房子涉及到壓紅線的問題，你拍到之后，也是無法過戶的。

最后，此前還有一部分的房子，土地屬性屬于劃撥地。你拍到這種房子之后，想要拿到完整的產(chǎn)證，需要去補(bǔ)交土地出讓金。有的房子可以單獨補(bǔ)交，有的房子需要整棟樓的所有住戶全部補(bǔ)交之后，才能給你辦完整產(chǎn)證。有的一棟樓，住的都是老人，也不想過戶，也不打算辦抵押，完整產(chǎn)證也沒用，他們就不會去補(bǔ)交土地款，即便你自己補(bǔ)交，也拿不到完整產(chǎn)證。

到最后，就只能拿單證。當(dāng)然只拿單證，也可以正常住，房子也屬于你。只是，你再去二次交易的時候，房子的價值就只能賣到正常市場價的75%，甚至更低。

因為，上海的土地出讓金在房屋總價值中的占比大概就是25%-30%。

關(guān)于土地屬性的問題，可以去當(dāng)?shù)氐淖〗ň趾头慨a(chǎn)交易中心查。

前面講的補(bǔ)交土地出讓金、補(bǔ)交物業(yè)費和水電費、補(bǔ)交其他相關(guān)稅費，都問題不大。你只需要提前摸清楚，把這些成本核算進(jìn)你的房價里，推算出你的綜合成本。

最終，確保拍下這套房子的綜合成本不會超出市場價過多。

也就是，確保一些隱形成本不會讓你拍虧了。

第五，銀行放款的風(fēng)險。

法拍要求的交款周期是很短的，一般都要求10個工作日之內(nèi)交齊全款。如果是按揭的話，就需要銀行在7天之內(nèi)放款。

法院是不負(fù)責(zé)銀行放款的，如果超出交款期限銀行仍然沒有放出按揭貸款，法院有權(quán)直接把房子回收，然后重新拍賣。

與此同時，你所繳納的保證金，也一并被法院沒收。

這就需要你去跟銀行再三敲定放款期限。

每一個城市，可以做法拍房按揭貸款的銀行都不一樣，而是都很少。你在拍之前，一定要搞清楚這個城市，能做法拍的銀行有哪些。其他城市的我不太清楚，上海是工行可以做法拍。而且，工行做法拍房的按揭貸款，是不用去查限購的。

剛才我們講了，法拍房是不限購的。

但是很多銀行非常死板，即便是法拍房不限購，但是仍然按照正常房子去走按揭流程，也去查一下你的限購資格，這樣一查，流程就長了，放款時間就長了，可能7天就放不了款，你的競拍保證金就被沒收了。

而工行的房貸部，看到法拍房的單子之后，不查限購，放款更快。

另外，我還要提醒大家一個非常重要的點——

在做法拍房的時候，一定要盡量避開12月25號這個時間點。

每年從12月25號開始，銀行進(jìn)入年終盤點，房貸不放款。

這個時候你去做法拍，很容易拍下來房子之后，因為銀行不放款，保證金被沒收。

第六，聯(lián)合抵押的風(fēng)險。

有時候，法拍房會出現(xiàn)一種聯(lián)合抵押的情況。多套房子，放在一個產(chǎn)證上面，一起抵押給銀行。

這種房子，需要把聯(lián)合抵押的全部共同貸款一起處理完之后，才能給你辦這套房子的產(chǎn)證。

所以，這也要注意。

一般法拍房的公告中，都會顯示是否聯(lián)合抵押，如果不顯示，就沒問題。

第七，所有人名字不統(tǒng)一的風(fēng)險。

一套法拍房的貸款名字和裁定文書上的名字，一定要一致。如果一套房子的貸款人是兩個人的名字，裁定文書上是一個人的名字，那產(chǎn)證也辦不下來。

包括你在拍下房子之后，所有的交錢、按揭貸款和付款賬戶，都要是同一個人，如果不是同一個人，產(chǎn)證還是辦不下來。

如果到最后你發(fā)現(xiàn)不一致，會出現(xiàn)很多問題。

需要法院去重新改裁定文書，但是法院更改裁定文書牽扯到重新改判的問題，也就是需要重新打官司，非常麻煩。

第八，清場的風(fēng)險。

這個問題，在上海也不太大。

最高法規(guī)定，法拍房的準(zhǔn)則是，誰處置，誰清場。

上海8成的法拍房，都是法院負(fù)責(zé)清場的，這個東西在法拍公示上也寫得很清楚，是否清場，誰來清場等。

但是因為法官比較忙，所以不可能每套房子都能清場做的很干凈和清晰，這就需要你去提前做進(jìn)屋的拍前產(chǎn)調(diào)。

法拍房的清場，一半會出現(xiàn)這樣幾種情況——

第一，房東在里面住，而且房東很配合。

這種情況一般都是欠錢不多，還想翻身的房東。他也愿意多配合，多參與點人，多拍點錢，拍出一個好價格，他好還清負(fù)債，還能多剩點錢。

這種情況下，是比較好清場的。

第二，房東在里面住，但是不配合。

只要人沒跑，都說明還愿意拍，只是想多要點錢。一般情況下都是，你給我5萬，我清場，你給我10萬，我清場。

在這種情況下，如果房源不錯，你可以花點小錢，跟房東協(xié)商一下清場。甚至還可以多花點錢，讓房東配合你做滿五唯一，省下3個點的稅費，1000萬的標(biāo)的，省下30萬。

做下來之后，跟房東分錢就是了。

第三，房東跑了，也不愿意搬，在里面搞了倆老人。

這種情況下，你可以試探試探情況，如果實在強(qiáng)硬，那就放棄。上海每年兩三千套的法拍房，沒必要為了一套房，去冒這種風(fēng)險。

第四，房子里面有租客。

如果是正常的租客，租賃時間基本上還剩個一年以內(nèi)，租金也比較高，那就正常租著，到期之后，房子收回。

如果是所謂的長租約，干了個20年的租約。你要查這個租約，是法院查封前簽的，還是查封后。如果是查封前，而且是真實的租約關(guān)系，因為買賣不破租賃，所以，這種房子，建議放棄。

如果租約是查封后簽的，那就沒關(guān)系，查封后的長租約，是不受法律保護(hù)的，是可以強(qiáng)制清場的。

除了這些之外，清場物品的處置也很重要。

有的朋友，拍到房子之后就很開心。在清場的時候，認(rèn)為房子的東西都是無主的，就會隨意丟棄，扔來扔去什么的。

我要告訴大家的是，雖然房東跑了，但是東西不是無主的。

一旦房東回來反咬一口，很多問題會說不清楚。比如，我這套家具是紅木的，你給我磕壞了，你得賠我?guī)兹f塊錢；比如，我這套餐具是我在法國買的奢侈品，你給我扔了，你要賠我?guī)兹f塊……

搞到最后，你還要付出幾萬塊的成本。

我的建議是，你要提前租個倉庫，把這些原房東的物品，統(tǒng)一放到倉庫，打包放好。同時給原房東發(fā)一個律師函，限期處理。假如逾期，就當(dāng)無主物品處理。

第九，產(chǎn)證上原房主的過世風(fēng)險。

這個我之前講到過，如果這套房子的產(chǎn)證上是兩個人，有個人過世了，那你拍到這套房子之后，就會牽扯到一個遺產(chǎn)稅。

這個遺產(chǎn)稅，相當(dāng)于這套房子一半總價的10%。

也是一筆非常高的稅費。

這個東西，需要你到當(dāng)?shù)氐呐沙鏊椤?/p>

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以上，就是法拍房的九大主要風(fēng)險。

梳理下來之后，你在拍任何一套房子之前，需要做的準(zhǔn)備流程如下——

交易中心，調(diào)查土地和房產(chǎn)的來源；

去稅務(wù)中心，調(diào)查上一手的稅費和買進(jìn)價，通過買進(jìn)價計算差`額稅的成本；

去派出所調(diào)查非正常死亡；

去物業(yè)，調(diào)查這個房子的水電費、物業(yè)費的拖欠情況，以及相關(guān)的違法建筑；

找按揭銀行，防止出現(xiàn)無法放款。

在這個過程中，需要律師和渠道來配合。

正是因為很麻煩的原因，造成法拍房一直都是個小眾的市場。

這也是我提前跟大家說的東西，法拍房，是有風(fēng)險的，你要進(jìn)入這個市場之前，一定要考慮好這些風(fēng)險。

對于法拍房的第一個原則是：如果有任何模糊，就果斷放棄。

寧愿放棄，也不要碰任何模糊的東西。

千萬不要高估人性，也不要高估你的耐性。

以上，就是今天的全部內(nèi)容。

用一線調(diào)研和實操干貨，摸清不動產(chǎn)配置新方向。

站在巨人肩膀上，把握樓市的脈絡(luò)，我是葫蘆娃，我們下期見。

后期：波波

編輯：小豆豆