在實(shí)際房屋租賃活動中，大多會有租賃開始一次性收到一年或者多年租金的情況；而即使“一年”，通常也不會是“1月1日——12月31日”，這種概念并不大。也就是說，無論一年還是多年，都會出現(xiàn)跨年度預(yù)收租金的情形。這種業(yè)務(wù)涉及增值稅、附加稅費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間各不相同。

一、增值稅

根據(jù)“財(cái)稅〔2016〕36號”文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條相關(guān)規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其（增值稅）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

因此，如果公司一次性預(yù)收租金，則應(yīng)就所預(yù)收租金全額依法計(jì)算、申報(bào)增值稅。

至于附加稅費(fèi)，則其征收環(huán)節(jié)與增值稅相同。

二、印花稅

《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條規(guī)定，應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。

通常，合同多半會在租賃開始之前已經(jīng)簽訂，則合同簽訂時(shí)即發(fā)生印花稅納稅義務(wù)。

三、房產(chǎn)稅

實(shí)事求是地講，現(xiàn)行稅收政策對于一次性預(yù)收房租，房產(chǎn)稅如何繳納，沒有非常明確的規(guī)定。

房產(chǎn)稅屬于地方稅種，各省會有明細(xì)辦法；具體把握口徑可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通一下。（另外，若對于稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票的情形，一般會在代開發(fā)票時(shí)一次繳納房產(chǎn)稅。）

四、企業(yè)所得稅

對于收取跨年房租，企業(yè)所得稅規(guī)定相對明確。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條相關(guān)規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

五、關(guān)于發(fā)票開具

現(xiàn)行稅收文件對于開具發(fā)票的時(shí)點(diǎn)，主要有兩個(gè)規(guī)定：

（一）根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）第二章第一節(jié)第四條規(guī)定，納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。

既然“財(cái)稅〔2016〕36號”文件規(guī)定“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其（增值稅）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”，則預(yù)收房租時(shí)即可全額開具發(fā)票。

（二）根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第二十六條規(guī)定，填開發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)開具發(fā)票。依據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，類似一次收取跨年租金，也是“在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)收入”或者“在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入”，總之就是分期確認(rèn)。

因此，依據(jù)上述原則，分期開具發(fā)票也屬合法。