文/王鐘的

2020年《政府工作報(bào)告》明確計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元。日前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），提出重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。據(jù)官方此前測(cè)算，這一部分重點(diǎn)改造對(duì)象約有30億平方米的規(guī)模，這意味著相當(dāng)數(shù)量的城市居民將因此受惠。

如果你正準(zhǔn)備在一座城市買房置業(yè)，是選擇城市外圍的新房，還是老城區(qū)的“老破小”，這可能是一個(gè)難以抉擇的問題。盡管城中心的老房子擁有教育、交通、購物等相關(guān)便利條件，但樓齡較長(zhǎng)，年久失修，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，不符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣。老舊小區(qū)出現(xiàn)居住人員老齡化、年輕居民流失的情況，在一定程度上制造了城市“空心化”的問題，對(duì)小區(qū)周邊的商業(yè)布局也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

然而，從建筑的生命周期來說，那些樓齡達(dá)20年的老舊小區(qū)，應(yīng)當(dāng)還有很長(zhǎng)時(shí)間的使用壽命。在發(fā)達(dá)國(guó)家，不難發(fā)現(xiàn)城市中心的房屋動(dòng)輒上百年甚至幾百年的樓齡。經(jīng)過精心的保養(yǎng)，這些老房子依舊能夠滿足現(xiàn)代人的居住需求。對(duì)照國(guó)內(nèi)的一些老舊小區(qū)，盡管其建筑應(yīng)處于“壯年”，但無論從外觀和內(nèi)在生態(tài)來看都顯得老態(tài)龍鐘。

老舊小區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于尷尬位置，它們因良好地段而價(jià)格穩(wěn)定，卻無法實(shí)現(xiàn)與之相匹配的居住體驗(yàn)?！耙坏肚小钡貙⒗吓f小區(qū)推倒重建，不僅浪費(fèi)資源，還意味著巨大的成本，對(duì)居民也是不必要的折騰。因此，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是最合適的選擇。

除卻部分建筑先天建筑質(zhì)量的問題，缺乏維護(hù)是不少小區(qū)“早衰”的原因。很多老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)多年未調(diào)整，物業(yè)公司缺乏改善服務(wù)的動(dòng)力，甚至根本就沒有正規(guī)的物業(yè)管理；一些涉及到安裝電梯的老舊小區(qū)，也面臨居民協(xié)商、資金來源的問題。種種內(nèi)在和外在的原因，限制了老舊小區(qū)的維護(hù)改造，很多問題只能累年累月地堆積，讓居民的不滿感逐步積累。

《意見》明確，建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。中央預(yù)算的投資，為推進(jìn)老舊小區(qū)改造注入了強(qiáng)勁活力。諸多老舊小區(qū)的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施亟待改造提升，屋面、外墻、樓梯等公共部位也年久失修。政府出資改造公共基礎(chǔ)設(shè)施，本就是其治理責(zé)任的體現(xiàn)。盡管財(cái)政資金總體有限，但用在最基礎(chǔ)、最關(guān)鍵的部位，能明顯改善老房子的使用功能，激活老舊小區(qū)“一潭死水”。

當(dāng)然，按照“誰受益、誰出資”的原則，居民出資也是實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造的重要方式。除了由居民直接出資，還可以通過使用住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式。老舊小區(qū)擁有不少隱形的“資產(chǎn)”，比如停車費(fèi)、廣告位收費(fèi)、屬于公共部位的小區(qū)商鋪出租收入，還可以喚醒住宅專項(xiàng)維修資金等“沉睡”的資金。利用老舊小區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)，也可以盤活市場(chǎng)的力量，讓社會(huì)為小區(qū)改造出把力。

推動(dòng)改造離不開居民的通力支持，不妨借推動(dòng)老舊小區(qū)改造的契機(jī)，建立以業(yè)委會(huì)為主要形式的業(yè)主自治制度，讓今后居民共同作出重要決策時(shí)有程序可依。一些時(shí)候，老舊小區(qū)改造之所以難以推進(jìn)，就是因?yàn)榫用耖g的利益協(xié)調(diào)出現(xiàn)問題。要充分通過宣傳教育等方式，科學(xué)合理地分擔(dān)責(zé)任和分配利益，減少居民的“內(nèi)耗”，從而擴(kuò)大全體居民的整體利益。

推進(jìn)老舊小區(qū)改造，能夠激發(fā)老城區(qū)的活力，讓城市實(shí)現(xiàn)自我“新陳代謝”，而不是一味地向外部索取資源。報(bào)道顯示，一些老樓增加電梯以后，價(jià)格上漲有望超過10%。這不僅是房?jī)r(jià)的提升，更是小區(qū)吸引新住戶的直觀體現(xiàn)。隨著新住戶遷入，居民對(duì)小區(qū)未來發(fā)展寄予更多希望，有著進(jìn)一步改善小區(qū)環(huán)境的愿望，小區(qū)的維護(hù)改造就能走向良性循環(huán)。

推進(jìn)老舊小區(qū)改造，也是為了留住城市的文化記憶。小區(qū)不僅是住宅建筑的集合，也是居民構(gòu)建的社會(huì)生態(tài)載體。居民到哪里買菜、買早點(diǎn)，到哪里理發(fā)，甚至習(xí)慣使用哪個(gè)出入口，有著持之以恒的習(xí)慣。在改造過程中，要注意居民的日常生活習(xí)慣，保留方便民生的配套設(shè)施。留住老舊小區(qū)的文化，能夠增強(qiáng)居民的凝聚力，也讓城市在自我更新中保留其固有的肌理。

相信通過日常維護(hù)和定期改造，老舊小區(qū)一定能夠容光煥發(fā)、生機(jī)盎然。通過建立科學(xué)的治理機(jī)制，中國(guó)的小區(qū)也能具有更長(zhǎng)久的生命力，甚至在未來培育一批新潮、時(shí)尚的“老建筑”，讓它們?cè)趲资辍⑸习倌甑臅r(shí)間里不斷吸引新住戶，而不是一堆毫無生氣、慢慢腐朽的鋼筋混凝土森林。

作者系媒體評(píng)論員

（校對(duì)：張國(guó)剛）