一、中房合肥公司向海亮地產(chǎn)公司主張的廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率從1.0增加至1.198的土地資產(chǎn)價值5600萬元及利息有無事實(shí)及法律依據(jù)。

中房合肥公司、海亮地產(chǎn)公司在雙方所簽訂的《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中確定股權(quán)價格的依據(jù)為開元公司出具的《評估報告》，該報告以廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率為1.0作出，其后廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率確認(rèn)在評估期日2011年3月31日從1.0增加至1.198，

一般來說，容積率作為影響土地價格的重要因素之一，容積率增加，土地開發(fā)的總收益及資產(chǎn)價值亦會相應(yīng)提高。

本案中，對案涉《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的性質(zhì)，已生效的本院（2015）民一終字第81號、82號民事判決認(rèn)定，該合同為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但履行內(nèi)容又不限于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還包括股權(quán)所對應(yīng)的資產(chǎn)交割等問題，包含資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的特征，海亮地產(chǎn)公司在上述案件中亦主張其性質(zhì)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

上述判決還以中房合肥公司就廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率調(diào)高后的所得利益另行提起本案訴訟為由，判令中房合肥公司承擔(dān)廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率從1.1增加至1.198部分補(bǔ)繳的2400萬元土地出讓金。

其次，中房合肥公司與海亮地產(chǎn)公司于2011年9月8日簽訂的《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第五條“轉(zhuǎn)讓標(biāo)的交割事項(xiàng)”亦特別約定：……（三）不在審計報告、資產(chǎn)評估報告和期間審計報告范圍內(nèi)以及審計報告、資產(chǎn)評估報告和期間審計報告未披露的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債由轉(zhuǎn)讓方享有或承擔(dān)。鑒于廣德“水岸陽光城”項(xiàng)目容積率調(diào)整時間系在評估基準(zhǔn)日之前，《評估報告》對此未予披露，故該項(xiàng)目容積率從1.0調(diào)高至1.198產(chǎn)生的土地資產(chǎn)增值應(yīng)屬中房合肥公司享有，中房合肥公司有權(quán)主張因此產(chǎn)生的利益。

另容積率從1.0增加到1.1部分的土地出讓金應(yīng)否補(bǔ)繳及補(bǔ)繳多少，因相關(guān)的行政管理部門尚未確定而未發(fā)生，故本案中不予處理。

博文評估公司所作《評估報告書》中“廣德縣水岸陽光城容積率從1.0調(diào)高至1.198產(chǎn)生的土地資產(chǎn)增值4514.21萬元”的估價結(jié)果可以作為案涉水岸陽光城項(xiàng)目因容積率調(diào)整產(chǎn)生的土地資產(chǎn)增值的定價依據(jù)。

本案第一次一審中由中房合肥公司申請?jiān)瓕彿ㄔ何胁┪脑u估公司所作《評估報告書》載明的鑒定事項(xiàng)為“水岸陽光城項(xiàng)目因容積率調(diào)整產(chǎn)生的土地資產(chǎn)增值市場價格評估”，發(fā)回重審后中房合肥公司變更訴訟請求為“廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率1.0增加至1.198的土地資產(chǎn)價值5600萬元”，使得其訴訟請求與前述博文評估公司《評估報告書》中載明的鑒定事項(xiàng)相吻合，并向原審法院申明以博文評估公司《評估報告書》作為審理依據(jù)。

因該《評估報告書》在第一次一審中原審法院已組織雙方進(jìn)行質(zhì)證，海亮地產(chǎn)公司在發(fā)回后的重審中表示其質(zhì)證意見沒有變化和補(bǔ)充，故原審法院對該《評估報告書》采信程序合法。

至于該《評估報告書》與前述《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》所涉開元公司《評估報告》所采用評估方法的不同，因不同的鑒定機(jī)構(gòu)所采用的均為常見的土地估價方法，不違反客觀、公正的評估原則，故不影響其所作鑒定意見的有效性。

二、海亮地產(chǎn)公司原審新增加的兩項(xiàng)反訴請求（中房蘭郡東側(cè)濕地公園和西側(cè)綠化工程建設(shè)費(fèi)用；中房合肥置業(yè)公司懷遠(yuǎn)分公司經(jīng)營收益803000元）是否符合反訴條件、是否屬于重復(fù)起訴、是否超過訴訟時效。

中房合肥公司本訴主張的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓對應(yīng)的“不在審計報告、資產(chǎn)評估報告和期間審計報告范圍內(nèi)以及審計報告、資產(chǎn)評估報告和期間審計報告未披露的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)資產(chǎn)”，即廣德縣水岸陽光城項(xiàng)目容積率從1.0增加至1.198的土地資產(chǎn)增值，而海亮地產(chǎn)公司新增加的反訴請求均為雙方《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》所約定的負(fù)債或經(jīng)營收益，均與本案基礎(chǔ)合同《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》相關(guān)，

故兩者之間存在事實(shí)和法律上的牽連關(guān)系，且其系為抵銷或吞并中房合肥公司的訴訟請求，符合反訴的條件。

海亮地產(chǎn)公司新增加的反訴請求所涉及為建設(shè)工程施工費(fèi)用追償問題，因本案雙方當(dāng)事人之間并非建設(shè)工程施工合同關(guān)系，故不適用建設(shè)工程施工合同糾紛專屬管轄規(guī)定，原審法院予以受理并無不當(dāng)。

本案中海亮地產(chǎn)公司根據(jù)濕地公園和西側(cè)綠化工程已經(jīng)全部建設(shè)完畢且結(jié)算的具體情況，主張后續(xù)的建設(shè)費(fèi)用，而本院（2015）民一終字第82號民事判決涉及的建設(shè)費(fèi)用2903737元為案涉中房蘭郡濕地公園建設(shè)的部分費(fèi)用而非全部，兩者分別針對具體不同的工程，內(nèi)容上沒有重合，故海亮地產(chǎn)公司的反訴不屬于重復(fù)起訴。

考慮安徽中技公司出具《合肥海亮“蘭郡花園”項(xiàng)目東側(cè)濕地公園和西側(cè)綠化工程造價鑒定報告書》所載工程協(xié)議（六個合同）簽訂時間（2013年1月14日至2018年10月29日）及隨后的施工及竣工情況，至海亮地產(chǎn)公司重審中增加反訴請求之日（2019年5月17日），并未超過訴訟時效。

此外,原審中海亮地產(chǎn)公司申請法院委托安徽中技公司就合肥市海亮蘭郡項(xiàng)目東側(cè)濕地公園和西側(cè)綠化工程的工程造價進(jìn)行鑒定，并為此向鑒定機(jī)構(gòu)支付鑒定費(fèi)15萬元，雖然該費(fèi)用由海亮地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)公司安徽海亮公司實(shí)際繳納，但系代海亮地產(chǎn)公司支付，仍屬于海亮地產(chǎn)公司為本案訴訟預(yù)交費(fèi)用。

原審法院對相關(guān)司法鑒定報告予以采信后，卻遺漏鑒定費(fèi)用未予分配，法院對原審法院的上述遺漏事項(xiàng),在訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分予以處理。

綜上，中國房地產(chǎn)開發(fā)合肥有限公司的上訴請求、海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司除涉及鑒定費(fèi)外的上訴請求均不成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

2011年7月28日，中房合肥公司委托合肥招標(biāo)投標(biāo)中心、合肥市產(chǎn)權(quán)交易中心對該公司持有的中房合肥置業(yè)公司100%股權(quán)進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓。

2011年8月23日，海亮地產(chǎn)公司向合肥市產(chǎn)權(quán)交易中心出具《承諾函》，對轉(zhuǎn)讓公告表示完全響應(yīng)。2011年8月28日，海亮地產(chǎn)公司（乙方）通過投標(biāo)最終以96185.34萬元競買成功。

2011年9月8日，中房合肥公司（甲方）與海亮地產(chǎn)公司（乙方）簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同簽訂后，海亮地產(chǎn)公司依約履行了首次付款義務(wù)，即支付了轉(zhuǎn)讓價款的50%計48092.67萬元。后雙方又于2011年11月15日辦理完畢工商變更登記手續(xù)，將中房合肥置業(yè)公司更名為安徽海亮公司。海亮地產(chǎn)公司在接收轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)后，依據(jù)上述合同第五條第（三）項(xiàng)規(guī)定，認(rèn)為中房合肥公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)存在多項(xiàng)未在審計報告、資產(chǎn)評估報告中披露的債務(wù)或資產(chǎn)不實(shí)，提起相關(guān)訴訟，中房合肥公司亦提起要求海亮地產(chǎn)公司支付剩余轉(zhuǎn)讓款的訴訟，該兩起訴訟均經(jīng)最高人民法院終審結(jié)案。本次訴訟系前次訴訟未及事項(xiàng)或未盡事宜。

一審法院另查明：廣德縣監(jiān)察局于2011年10月10日發(fā)出《土地出讓金追繳通知書》，要求海亮安徽公司補(bǔ)繳廣德“水岸陽光城”項(xiàng)目容積率從1.1調(diào)高至1.198土地出讓金28364603.20元。安徽海亮公司已分期補(bǔ)繳了2836.46萬元。該院前次審理過程中，對安徽海亮公司補(bǔ)繳的土地出讓金2400萬元予以了認(rèn)定。根據(jù)其繳納情況，本次訴訟的436.46萬元土地出讓金不在前次訴訟審理范圍。

根據(jù)安徽省合肥市瑤海區(qū)人民法院（2014）瑤民二初字第01170號民事判決查明的事實(shí)，2009年12月15日，中房合肥置業(yè)公司通過合肥市政府采購中心向江西贛電電氣有限公司購買變壓器設(shè)備，2009年12月30日，三方簽訂一份《采購合同》，約定項(xiàng)目名稱為頤和花園3#10KV總開閉所工程設(shè)備，合同總價款42萬元，收受人為中房合肥公司。2010年1月31日江西贛電電氣有限公司依約履行了供貨義務(wù)。因中房合肥公司未支付貨款，江西贛電電氣有限公司將中房合肥公司及受讓股權(quán)后的海亮地產(chǎn)公司訴至法院。最終，瑤海區(qū)人民法院判令海亮地產(chǎn)公司給付貨款42萬元，合肥市中級人民法院二審予以維持。海亮地產(chǎn)公司于2015年3月24日支付42萬元及訴訟費(fèi)3800元。

根據(jù)安徽省合肥市中級人民法院（2014）合民二終字第00770號民事判決查明的事實(shí)，2010年1月18日，安徽本雅明涂料有限公司與中房合肥置業(yè)公司簽訂一份《采購合同》，約定項(xiàng)目名稱為頤和花園慧苑、舫苑外墻彈性涂料、外墻真石漆采購，合同總價款987265.51元。安徽本雅明涂料有限公司依約供貨，并于2010年8月11日報送了《工程結(jié)算清單》，該項(xiàng)工程已于2010年12月3日前竣工驗(yàn)收合格，中房合肥公司僅支付貨款682408元。兩審法院以海亮地產(chǎn)公司系中房合肥置業(yè)公司股權(quán)受讓人，判令海亮地產(chǎn)公司支付安徽本雅明涂料有限公司貨款424259.25元及逾期付款利息。2015年1月9日，海亮地產(chǎn)公司支付貨款及利息合計552487.25元。

在海亮地產(chǎn)公司在與中房合肥公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案【（2012）皖民四初字第00011號】中，海亮地產(chǎn)公司訴稱，合肥“中房·蘭郡”項(xiàng)目，政府部門要求開發(fā)商無償承擔(dān)公共配套設(shè)施的建設(shè)，利用用地西側(cè)非常溢洪道建設(shè)公園，該公園建設(shè)費(fèi)用經(jīng)估算需要700萬元，對此筆債務(wù)，中房合肥公司在目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓時未披露。該院（2012）皖民初字第00011號民事判決書查明和最高人民法院（2015）民一終字第82號民事判決書確認(rèn)：合肥市規(guī)劃局2009年11月23日《合肥市規(guī)劃（單體）方案審定通知書》第二條第5項(xiàng)規(guī)定，合肥“中房·蘭郡”（現(xiàn)為“海亮·蘭郡”）項(xiàng)目東側(cè)公園需由中房合肥置業(yè)公司建設(shè)，《評估報告》對此沒有披露，該費(fèi)用應(yīng)由中房合肥公司承擔(dān)，并判決中房合肥公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該濕地公園的建設(shè)費(fèi)用2903737元。本次海亮地產(chǎn)公司主張的8728669.6元系濕地公園和綠化工程的后期建設(shè)費(fèi)用，不在前次訴訟審理范圍內(nèi)。

一審法院再查明，2011年4月，王艷、年福榮、顧興忍、李改英先后與中房合肥置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，分別購買懷遠(yuǎn)縣頤景花園D1幢601室、D1幢603室、D3幢201室、D3幢305室，并選擇按揭貸款的方式支付部分房款。中國建設(shè)銀行蚌埠分行在2011年10月9日中國建設(shè)銀行聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)入賬通知書中載明：發(fā)放王艷貸款188000元已經(jīng)貸記中房合肥公司懷遠(yuǎn)分公司賬戶，發(fā)放李改英貸款160000元已經(jīng)貸記中房合肥公司懷遠(yuǎn)分公司賬戶。年福榮、顧興忍在個人貸款支付憑證中簽署意見，明確委托銀行將貸款金額轉(zhuǎn)存至中房合肥公司懷遠(yuǎn)分公司賬戶。

根據(jù)安徽省懷遠(yuǎn)縣人民法院（2011）懷民一初字第180、181號民事裁定書，懷遠(yuǎn)縣頤景花園小區(qū)唐桂庭等58戶業(yè)主與中房合肥公司消除危險糾紛案中，懷遠(yuǎn)縣人民法院依職權(quán)對頤景花園A5、A6號樓的的安全居住性鑒定，因中房合肥公司未繳納80萬元鑒定費(fèi)，懷遠(yuǎn)縣人民法院裁定“扣劃中房合肥公司懷遠(yuǎn)分公司在懷遠(yuǎn)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的質(zhì)量保證金80萬元”。