小編說

每一位想要購買法拍房的朋友，第一步就是篩選房源。

而與二手房不一樣的是，法拍房的房源信息是公示在各大網(wǎng)站平臺(tái)上的，想買法拍房，就必須要看房源上拍公告。

買二手房選房找中介，而買法拍房選房就只能自己來。

于是，看懂公告就成了每一位參拍者的必修課，不會(huì)看公告就無法篩選房源。

法拍房的房源信息直接在七大拍賣網(wǎng)站上公示，每一套房源都配有幾千字甚至上萬字的公告。

但要想讀懂公告中密密麻麻的文字，對(duì)沒有接觸過著這個(gè)行業(yè)的競買人來說，并不簡單。

今天，我們就來聊一聊，法拍房上拍公告中有哪些是需要特別注意的，又有哪些需要注意但是上拍公告中沒有體現(xiàn)的，以及我們?cè)撊绾潍@取法拍房深層次信息。

01 公告中有哪些需要我們特別注意

以京東上拍的一套法拍房住宅為例，上拍頁面主要有八個(gè)部分：出價(jià)頁面、競買公告、競買須知、標(biāo)的物詳情、保證金須知、出價(jià)記錄、優(yōu)先購買權(quán)人、相關(guān)幫助。

• 出價(jià)頁面

（出價(jià)頁面）

打開標(biāo)的上拍鏈接的第一眼，就是出價(jià)頁面。

這一頁面主要是簡要概括標(biāo)的信息：具體位置、拍賣時(shí)間、起拍價(jià)、評(píng)估價(jià)、保證金，以及加價(jià)幅度。

繳納保證金報(bào)名之后，競買人獲得參拍資格后，就可以在拍賣時(shí)間內(nèi)，出價(jià)競拍。

• 競買公告

（競買公告頁面）

參拍之前，一定要仔細(xì)閱讀競買公告！一定要仔細(xì)閱讀競買公告！一定要仔細(xì)閱讀競買公告！

（重要的事情說三遍）

值得注意的是，法拍房的競買公告，相當(dāng)于二手房的購買合同，是具有法律效力的。

它規(guī)定了法拍房的競拍方式及具體交易流程，即使房源不同，但競拍公告的大體框架是一致的。

競買公告規(guī)定了法拍房的競拍方式及具體交易流程，一房一議。

一般競買人需要注意：拍賣時(shí)間、競拍規(guī)則、瑕疵擔(dān)保責(zé)任說明、全款時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)方式。

在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣的法拍房，遵循網(wǎng)絡(luò)競價(jià)方式，一般以起拍價(jià)增價(jià)參拍，并設(shè)置延時(shí)出價(jià)功能。

如果拍賣時(shí)間為三天，在最后一天上午十點(diǎn)結(jié)束拍賣，只要有競買人在結(jié)束拍賣前最后五分鐘出價(jià)，則拍賣延長五分鐘。

也就是說，法拍房“競拍戰(zhàn)”在競買公告約定的拍賣時(shí)間的那一刻可能才真正開始。

競買公告中規(guī)定的“拍賣成交余款”的繳納時(shí)間，就是全款時(shí)間。

一般情況，全款時(shí)間為拍賣結(jié)束日之后的第七個(gè)工作日，拍中的競買人必須在這個(gè)時(shí)間內(nèi)將資金打入到法院的指定賬戶。

如果涉及銀行貸款的，就務(wù)必提前做好資金規(guī)劃。

和二手房的稅費(fèi)承擔(dān)方式不同，法拍房的稅費(fèi)在競買公告中就約定了由誰承擔(dān)。

如果是稅費(fèi)各付，那么競買人過戶時(shí)需要支付契稅，墊付個(gè)稅、增值稅及印花稅等；如果是稅費(fèi)全付，那么競買人在過戶時(shí)需要支付過戶所需的全部稅費(fèi)。

高額稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)必須要再行調(diào)查，競買公告中無法獲取關(guān)于具體稅費(fèi)金額的計(jì)算。

• 競買須知

（競買須知頁面）

競買須知與競買公告一樣都是具有法律效力的，如果說競買公告是針對(duì)于某套具體法拍房的購買介紹，那么競買須知就是告知大家，在購買法拍房之前我們需要注意什么。

特別要注意的是《競買須知》的第四條款---拍賣標(biāo)的物權(quán)利負(fù)擔(dān)及特別告知，例如上圖這套標(biāo)的，我們可以看到“有占用”，有占用的房子該如何處理？從《競買須知》中是找不到的。

其余需要特別注意的就是優(yōu)先競買權(quán)人的認(rèn)定，如果該法拍房有優(yōu)先競買權(quán)人，那么當(dāng)與競買人的出價(jià)價(jià)格一致時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)利優(yōu)先成交。

• 標(biāo)的物詳情

（出價(jià)頁面）

標(biāo)的物詳情主要包括三個(gè)部分：附件、表格說明、看樣圖片。

需要注意的是，法拍房的上拍周期比較長，很有可能標(biāo)的物詳情中標(biāo)注的信息與實(shí)際房屋信息不符合。

這并不是公告頁面出現(xiàn)bug，而是在《競買公告》中第五條例中就已經(jīng)提前說明，“五、特別提醒：標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。有意者請(qǐng)親自實(shí)地看樣，未看樣的競買人視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)?！?/strong>

因此，不管標(biāo)的物詳情中如何標(biāo)注，都要以現(xiàn)場調(diào)研為準(zhǔn)。

• 保證金須知

（保證金須知頁面）

保證金須知主要包含兩個(gè)部分：保證金的繳納、保證金的處理。

其中規(guī)定了保證金繳納依據(jù)、繳納流程及保證金后續(xù)的處理問題，一般保證金的金額為起拍價(jià)的10%。

• 出價(jià)記錄、優(yōu)先購買權(quán)人及相關(guān)幫助

（出價(jià)記錄、優(yōu)先購買權(quán)人及相關(guān)幫助頁面）

出價(jià)記錄、優(yōu)先購買權(quán)人主要起到網(wǎng)絡(luò)公示記錄作用。

參拍時(shí)出價(jià)記錄會(huì)隨競買人出價(jià)隨時(shí)更新；若標(biāo)的有優(yōu)先購買權(quán)人，會(huì)在該頁面顯示；相關(guān)幫助主要是幫助競買人理解司法拍賣房產(chǎn)的交易流程。

司法拍賣房產(chǎn)屬于司法強(qiáng)制執(zhí)行的一種，受相關(guān)法律條文的規(guī)定，參拍時(shí)的出價(jià)記錄會(huì)隨競買人出價(jià)實(shí)時(shí)更新并公示在上拍頁面中，拍賣開始前不顯示出價(jià)記錄。

有優(yōu)先購買權(quán)的競買人，在與其他競買人出價(jià)一致的情況下有優(yōu)先購買權(quán)，若有會(huì)在該頁面顯示，沒有顯示有優(yōu)先購買權(quán)人的標(biāo)的正常參拍即可。

對(duì)于第一次參拍的競買人來說，相關(guān)幫助值得花點(diǎn)時(shí)間好好研讀，以便理解司法拍賣房產(chǎn)的交易流程。

02 公告中未顯示，但對(duì)于參拍非常重要的信息

學(xué)會(huì)看公告，只是購買法拍房的第一步。

只有先理解了公告里的內(nèi)容，才能對(duì)房源有初步的篩選。

但光理解了公告里的內(nèi)容，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，想要放心參拍，競買人還需要知道目標(biāo)房源的更深層次信息，主要包括：案件來源、實(shí)際房型、真實(shí)市場價(jià)格、標(biāo)的市場熱度等。

• 案件來源---法拍房房源中有很大一部分來自于法院的案件處理。

這套法拍房為什么被法院處置？

被執(zhí)行人到底欠了多少債？

這套房子拍賣之后其余的債主還會(huì)不會(huì)再糾纏？房子現(xiàn)在有沒有人?。?/p>

能不能順利清場？

······

這些案件背后的故事，其重要程度不亞于上拍公告。

• 實(shí)際房型---買二手房的時(shí)候，房型是所有人最關(guān)心的事項(xiàng)之一，可是在法拍房的公告里是不提及房型，只顯示面積。

那么，這就會(huì)影響到競買人實(shí)際的居住或投資需求，也會(huì)影響到銀行貸款的額度發(fā)放等等。

了解實(shí)際房型，我們可以知道：

這套法拍房是否符合法拍房貸款要求，能否貸足額度；

是否滿足競買人實(shí)際購房需求；

是否存在隱形風(fēng)險(xiǎn)；

是否會(huì)出現(xiàn)二次過戶等高額稅費(fèi)隱患；

• 真實(shí)市場價(jià)格---上拍公告中的評(píng)估價(jià)并不代表真實(shí)市場價(jià)格，評(píng)估價(jià)的認(rèn)定方式有四種，被執(zhí)行人協(xié)議價(jià)、評(píng)估公司詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、定向詢價(jià)。

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那些關(guān)于法拍房“評(píng)估價(jià)”的彎彎繞繞

也就是說，在參拍時(shí)，公告中的評(píng)估價(jià)僅供參考，與市場的真實(shí)價(jià)格可能存在偏離，不能簡單以公告中的評(píng)估價(jià)為依據(jù)設(shè)計(jì)資金方案。

了解真實(shí)市場價(jià)格，我們就可以：

知曉真實(shí)情況，避免沖動(dòng)參拍；

結(jié)合競買人實(shí)際需求，給出合理出價(jià)范圍；

知道出價(jià)策略，給出競價(jià)技巧；

• 市場熱度---同樣也會(huì)影響最終的成交價(jià)格。

了解標(biāo)的市場熱度，我們就可以知道：

標(biāo)的是否有投資價(jià)值，再次出手時(shí)的周期；

成交價(jià)格是否會(huì)超出市場價(jià)格；

······

對(duì)于參拍人來說，法拍房的公告是參拍的必修課，但僅僅是基本的入門課。

大量公告之外的信息需要通過多次的現(xiàn)場走訪、深度調(diào)研才能獲得。

依據(jù)團(tuán)隊(duì)多年的參拍經(jīng)驗(yàn)綜合考量，我們總結(jié)了法拍房盡調(diào)的完整方法，并形成了一套標(biāo)準(zhǔn)的盡調(diào)模板，為每一套法拍房制作盡調(diào)報(bào)告，幫助買房人安全參拍。

盡調(diào)報(bào)告包括：標(biāo)的基本信息調(diào)查、下戶看樣評(píng)估、標(biāo)的涉案信息及涉案人員調(diào)查、過戶稅費(fèi)測算、貸款風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格分析、競拍方案七個(gè)模塊。

（調(diào)研報(bào)告目錄）