作者：趙炳海

    近日，西安某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以自己違法無(wú)證銷(xiāo)售為由，在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)，引發(fā)熱議。

    2016年4月25日，李女士與該開(kāi)發(fā)商簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》，約定：認(rèn)購(gòu)商品房一套，認(rèn)購(gòu)房源銷(xiāo)售優(yōu)惠價(jià)120.4萬(wàn)元；李女士應(yīng)于2016年4月25日一次性向甲方開(kāi)發(fā)商支付該認(rèn)購(gòu)房源100%房?jī)r(jià)款。合同簽訂當(dāng)天，李女士即繳納120.4萬(wàn)元購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商出具了收據(jù)。

    2018年2月，開(kāi)發(fā)商向法院起訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效，理由是在簽訂合同時(shí)，雙方均明知涉案項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證。

    法院審理查明，2016年8月3日，所在區(qū)房管部門(mén)對(duì)涉案項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷(xiāo)售手續(xù)，涉嫌無(wú)證銷(xiāo)售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止一切銷(xiāo)售行為及和房屋銷(xiāo)售相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng)；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)整改，并對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售的房屋逐一清退；盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。隨后，開(kāi)發(fā)商仍未辦理商品房預(yù)售許可證。

    2018年3月1日，相關(guān)行政管理部門(mén)因開(kāi)發(fā)商在涉案項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷(xiāo)售之行為，對(duì)其予以行政處罰，即責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)，補(bǔ)辦許可證，并處罰款72萬(wàn)余元。同年3月5日，該開(kāi)發(fā)商繳納罰款。

    庭審中，被告李女士認(rèn)可雙方當(dāng)事人所簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》系事實(shí)上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。庭審后，法院向被告方釋明合同無(wú)效之后果，被告方堅(jiān)持合同有效，堅(jiān)持要求原告交房。

    法院另査明，涉案項(xiàng)目現(xiàn)已取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》。

    法院認(rèn)為，涉案合同為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因原告在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同為無(wú)效合同。法院還表示，已向被告闡明合同無(wú)效之后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且被告仍堅(jiān)持其答辯意見(jiàn)，故其可另案起訴，本案不予處理。

    判決一經(jīng)公布，在社會(huì)上引起了廣泛爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中在開(kāi)發(fā)商關(guān)于在簽訂合同時(shí)，雙方均明知涉案項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證，請(qǐng)求確認(rèn)涉案合同無(wú)效的主張，能否得到支持。筆者認(rèn)為，就這一個(gè)案而言，開(kāi)發(fā)商的主張不應(yīng)得到支持，涉案合同應(yīng)認(rèn)定為有效，法院應(yīng)當(dāng)判令開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同。

     契約行為，是指發(fā)生債權(quán)、債務(wù)為內(nèi)容的法律行為。依“私法自治”原則，判斷契約行為是否有效，應(yīng)當(dāng)依照法律的相關(guān)的規(guī)定，探究其是否符合有效法律行為的要件。根據(jù)《民法總則》第一百四十三條的規(guī)定，有效的民事法律行為必須同時(shí)具備下列三個(gè)條件“（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗”?！睹穹倓t》第一百五十三條同時(shí)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外?！薄逗贤ā返谖迨l第五項(xiàng)規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，涉案合同雙方當(dāng)事人有相應(yīng)的民事行為能力，是雙方的真實(shí)意思表示，其效力的判斷，關(guān)鍵是看是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

    正確理解、識(shí)別效力性強(qiáng)制性規(guī)定與管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不僅關(guān)系到民商事合同效力維護(hù)，還影響市場(chǎng)交易的安全與穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，綜合認(rèn)定有關(guān)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性規(guī)定。判斷某項(xiàng)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性規(guī)定的根本在于違反該規(guī)定的行為是否嚴(yán)重侵害國(guó)家、集體和社會(huì)公共利益，是否需要國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人意思自治行為予以干預(yù)。

    本案中，開(kāi)發(fā)商提出支持其主張的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

    該規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，悠關(guān)本案的裁判。筆者認(rèn)為，對(duì)這一規(guī)定的理解，應(yīng)從以下兩個(gè)方面把握。

    首先，該規(guī)定性質(zhì)上仍為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反這一規(guī)定的合同有效。

    《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（法發(fā)〔2009〕40號(hào)）》第十六條明確指出，如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的“市場(chǎng)準(zhǔn)入”資格而非某種類(lèi)型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類(lèi)合同行為，人民法院對(duì)于此類(lèi)合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握。

    再回頭來(lái)看《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第二條的規(guī)定，從文義解釋和目的解釋的角度出發(fā)，可以看出，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同，并非絕對(duì)的損害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益，該條的后半段的規(guī)定“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度由來(lái)已久，其根本目的，在于維護(hù)商品房市場(chǎng)有序發(fā)展，合理控制和調(diào)節(jié)商品房市場(chǎng)總量，以維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)良好的發(fā)展秩序。此類(lèi)“市場(chǎng)準(zhǔn)入”類(lèi)資格管理規(guī)定，顯然為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反這一規(guī)定簽訂的合同，不必然導(dǎo)致涉案合同無(wú)效。

    其次，該規(guī)定性質(zhì)上為合同的法定解除事由，賦予了當(dāng)事人法定解除權(quán)。

    不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，取得商品房預(yù)售許可證等“五證”是辦理商品房登記的必要條件，也是開(kāi)發(fā)商全面履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果開(kāi)發(fā)商違法開(kāi)發(fā)建設(shè)，窮盡一切努力，無(wú)論是在客觀上還是在主觀上，都不能獲得商品房預(yù)售許可證，將會(huì)導(dǎo)致合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。該規(guī)定實(shí)際上出于上述考量，明確規(guī)定在起訴前已無(wú)可能辦理商品房預(yù)售許可的情況下，即符合法定解除的條件，當(dāng)事人雙方均可依照《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第二條和《合同法》第九十四條的規(guī)定，行使法定解除權(quán)，解除合同?？梢?jiàn)，《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第二條規(guī)定的“無(wú)效”，是當(dāng)事人行使法定解除權(quán)解除合同后的法律效果。

    本案中，從查明的事實(shí)看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》，完全具備了辦理《商品房預(yù)售許可證》的條件。然而，開(kāi)發(fā)商卻故意遲延履行這一合同義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)在承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任后，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行這一義務(wù)。從這個(gè)意義上講，即使開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提起訴訟解除合同，涉案合同也不存在根本違約的法定情形，其主張也不能得到支持。

     “任何人不能因自已的過(guò)錯(cuò)而獲得利益”，這是一項(xiàng)重要的法律原則。開(kāi)發(fā)商的行為有違“誠(chéng)實(shí)信用”原則，在能夠辦理商品房預(yù)售許可的情況下，故意遲延履行義務(wù)，反而提起確認(rèn)涉案合同無(wú)效之訴，其主張既不符合效力性強(qiáng)制性的規(guī)定，也不具備合同的法定解除條件，不應(yīng)得到支持。