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4月23日，杭州至臨安地鐵16號(hào)線的開通，成為臨安樓市一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 從撤市設(shè)區(qū)，到地鐵開通，臨安已經(jīng)正式從“環(huán)杭”走向了“融杭”。 15個(gè)樓盤約1.2萬多套房源，2020年杭州臨安迎來“交付潮”，新房市場(chǎng)即將變?yōu)槎质袌?chǎng)。 當(dāng)?shù)罔F紅利吃完，臨安是否撐得起2.6萬左右的限價(jià)？ 有小區(qū)近半數(shù)房源等待拋售，3個(gè)月卻只有十幾個(gè)人來接盤，拋售時(shí)機(jī)一過，未來的臨安何去何從？  1 15盤約1.2萬多套房源 2020年杭州臨安迎來“交付潮” 臨安將從新房市場(chǎng)變?yōu)槎址渴袌?chǎng) 2020年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州臨安將有15個(gè)樓盤約1.2萬多套房源迎來集中交付，這么大的一個(gè)體量，直接改變了臨安樓市的格局。 如果查一下臨安的新房庫存，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，約有9800套，也就是說，臨安二手房庫存積壓量，竟然超過了新房，這意味著什么？ 隨著如此龐大的新房庫存尚且需要中介進(jìn)行分銷才得以去化，借助地鐵開通還密集漲價(jià)的二手房，又如何出貨？  臨安部分交付樓盤 隨著杭州地鐵5號(hào)線、16號(hào)線相繼開通運(yùn)營(yíng)，臨安樓市或迎歷史轉(zhuǎn)折，新房市場(chǎng)變?yōu)槎址渴袌?chǎng)，一波拋售潮即將到來。 作為全杭州唯一不限購的區(qū)域，寬松的政策正好為早期炒房客提供了一個(gè)絕佳環(huán)境，賺取翻倍利潤(rùn)后也正好迎來出貨的良機(jī)。  杭州二手房掛牌量再次激增，不愁賣 繼撤市設(shè)區(qū)、修建青山湖科技城、規(guī)劃杭臨城際之后，后續(xù)的臨安難以再出利好，接下來樓市或面臨橫盤和微調(diào)，大量的二手房正在高位等待接盤。 早期7、8千買臨安的，現(xiàn)在迎來集中交付，以1萬5、6的均價(jià)出手，正好翻倍。 如果再以超越2萬的新房?jī)r(jià)格來比較，二手房市場(chǎng)肯定有著莫大的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。 2 4月23日，杭臨輕軌16號(hào)線開通 當(dāng)?shù)罔F紅利吃完 臨安是否撐得起2.6萬左右的限價(jià)？  當(dāng)規(guī)劃成為現(xiàn)實(shí)，我們迎接的自然是價(jià)值的增長(zhǎng)，地鐵就是如此。 5、16地鐵線路的開通，讓城西科創(chuàng)大走廊實(shí)現(xiàn)了真正意義上的貫通，紫金港科技城、未來科技城、青山湖科技城三位一體，從臨安到杭州，僅約38分鐘！  16號(hào)線是杭州地鐵目前運(yùn)行速度最快的一條，共設(shè)站12座，行車間隔9分鐘。運(yùn)營(yíng)服務(wù)時(shí)間與既有1、2、4號(hào)線基本保持一致，九州街站始發(fā)為06:10，末班車為22:33。綠汀路始發(fā)06:20，末班車為22:33。  青山湖科技城沿線樓盤分布 不過，除去地鐵帶來的交通便利以外，最大利好就是規(guī)劃的真正落實(shí)。 5、16號(hào)沿線的樓盤，終于可以正大光明底氣十足地說：“我們項(xiàng)目靠xx站xx米，步行多少分鐘，不信您可以去實(shí)地走一走。”  而在價(jià)格上，沿線準(zhǔn)地鐵盤基本達(dá)到了高位。寶龍旭輝城毛坯單價(jià)賣到了2萬，綠地柏瀾晶舍更是達(dá)到了2萬3，院墅產(chǎn)品大華春山明月高達(dá)4萬！ 可以說，臨安目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越崇賢、良渚文化村大溪谷、臨平北，甚至星橋的價(jià)格，產(chǎn)業(yè)支撐薄弱，投資客云集。  臨政儲(chǔ)出[2020]8號(hào)地塊詳情 4月24日臨安錦北板塊出讓的一宗住宅用地“臨政儲(chǔ)出[2020]8號(hào)地塊”，由于限價(jià)，毛坯銷售均價(jià)不得高于22500元/㎡，且最高單價(jià)不得高于33750元/㎡。 如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于3500元/㎡。也就是，精裝均價(jià)不高于26000元/㎡。這樣的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很高了，也只比青山湖科技城核心區(qū)23380元/㎡的限價(jià)，低880元/㎡。 自去年杭州出臺(tái)“雙限”政策后，板塊新房的政府指導(dǎo)價(jià)成為天花板，相當(dāng)于鎖死了短線的未來空間。  一個(gè)事實(shí)是，臨安人口導(dǎo)入嚴(yán)重不足，且產(chǎn)業(yè)支撐不強(qiáng)，一個(gè)沒有像樣產(chǎn)業(yè)的青山湖科技城，又如何繼續(xù)為樓市續(xù)命？ 多少年過去，未來科技城依然只有阿里一家。而西部的臨安青山湖尚需依靠“老大哥”的外溢，目前基本沒有什么拿得出手的產(chǎn)業(yè)。 這兩個(gè)科技城，如果阿里一家能夠撐得起會(huì)更好，如果撐不起，臨安也就搖搖欲墜了。  臨安城區(qū)樓盤分布圖 不過，臨安新房熱度，已經(jīng)大不如從前，從早期的投資熱潮，正在轉(zhuǎn)變?yōu)槎址繏伿鄢薄?/p> 據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份臨安樓市新房共網(wǎng)簽2404套，盡管環(huán)比3月疫情期間出現(xiàn)反彈，但與去年同期相比卻基本持平，少了71套。 隨著后期大量新房迎來集中交付，臨安二手房驟然增多，肯定會(huì)沖擊新房市場(chǎng)，在一片噪熱之后，樓市將重歸平靜，常年流搖的現(xiàn)象盤將再次重現(xiàn)。 3 地鐵開通，有房東連忙跳價(jià)10萬 小區(qū)高達(dá)近半數(shù)房源等待拋售 3個(gè)月卻只有15人接盤，有價(jià)無市？ 地鐵開通沒多久，就有人急忙開始出貨了，夸張的是，有小區(qū)近半數(shù)的房源都被掛了牌，房東還想再漲價(jià)！ 目前臨安二手房已經(jīng)大規(guī)模出現(xiàn)了“微漲”的情況，許多房源都有3-5萬的小幅度漲價(jià)，曾經(jīng)降價(jià)出售的市場(chǎng)現(xiàn)象已然少見。 有中介曾透露，地鐵剛通車他就接到了房東的電話，想把一套原本已經(jīng)談妥了，定金都交了的星匯城房源上調(diào)10萬的價(jià)格。 臨時(shí)加價(jià)，在二手房市場(chǎng)并不少見，大多都是由于某項(xiàng)規(guī)劃利好的宣布和落實(shí)，房東覺得價(jià)格還能漲一漲，因此寧愿違約也要調(diào)價(jià)。 沿著地鐵16號(hào)線查找靠近地鐵口的二手房小區(qū)，不乏掛牌大戶，如越秀星匯城、筑境花園、頤和山莊等。 越秀星匯城是臨安青山湖科技城板塊一個(gè)超大體量的樓盤，目前一期二期已交付房源有2000套左右。 據(jù)貝殼平臺(tái)顯示，小區(qū)正在出售的房源驚人地高達(dá)856套，近半數(shù)的房子都在忙著出貨，這不得不讓人懷疑是投資客開始大量拋售。 其中大戶型稅前掛牌均價(jià)1.6萬-1.7萬元/㎡，樓層較好的小戶型能到2萬-2.2萬元/㎡。早期投資客基本能賺取翻倍利潤(rùn)。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從16號(hào)線地鐵開通至今，越秀星匯城新增掛牌房源近70套，在5月3日當(dāng)天，越秀星匯城單日新增掛牌10套房源。 按照這樣的增長(zhǎng)速度，不出幾個(gè)月，星匯城就將有超過1000套掛牌房源。小區(qū)近半數(shù)的房子都等待出售，這顯然不同尋常，拋售潮來了？ 均價(jià)8910元，2016年越秀星匯城開盤現(xiàn)場(chǎng) 站在臨安融杭風(fēng)口上的星匯城，當(dāng)時(shí)均價(jià)只有8910元，吸引了許多投資客來置業(yè)，一期二期房源在2018年底售罄，不久項(xiàng)目就逐漸交付，拿到房產(chǎn)證的大批業(yè)主，并沒有入住的想法，直接在二手房交易平臺(tái)掛牌。 值得一提的是，面對(duì)拋售潮，卻鮮有人愿意當(dāng)接盤俠。 這800余套二手房，3個(gè)月下來，只成交了15套，42.8%的掛牌率，只有1.7%的成交概率，臨安二手房市場(chǎng)確實(shí)艱難。 臨安當(dāng)?shù)貥潜P大多集中在16和17年開發(fā)，并在今年年中和年底交付，這也導(dǎo)致前幾年并沒有多少二手房可供消化，整個(gè)市場(chǎng)較為平緩。 4 拋售時(shí)機(jī)一過，臨安未來走向哪里？ 目前臨安二手房掛牌房源并不多，價(jià)格也較為穩(wěn)定，比起周邊板塊新房?jī)r(jià)格低許多。 但，地鐵16號(hào)線的開通，肯定會(huì)帶來一些不一樣的東西。 當(dāng)已經(jīng)交付的房源，遇上了已經(jīng)通車的地鐵，買房人也更愿意去住在自己靠近地鐵口的房子里，通過16號(hào)線，通勤杭州全城，如此之下，臨安的人口勢(shì)必會(huì)有一個(gè)較大的提升。 地鐵通車，板塊大利好；新房火爆，連帶著二手房受到更多關(guān)注，當(dāng)前的臨安，確實(shí)是二手房拋售的好時(shí)機(jī)。 只是這個(gè)時(shí)機(jī)一過，未來臨安的走向就不那么明朗了。 如果仔細(xì)觀察臨安的地形圖就能發(fā)現(xiàn)，除了臨安老城區(qū)和青山湖這一點(diǎn)點(diǎn)平地外，其余皆為山區(qū)，海拔1500米以上的天目山脈，阻斷了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可謂是投資的斷頭路，臨安注定是城市的末梢。 而與蕭山、余杭相比，臨安的未來與其說是一個(gè)迷，倒不如說是一個(gè)局。 蕭山、余杭的經(jīng)濟(jì)規(guī)模分別是臨安的5倍與3倍，人口規(guī)模也是臨安的3倍，背后的腹地蕭山是紹甬臺(tái)溫，余杭則是整個(gè)杭嘉湖平原和大上海。 臨安的腹地只是天目山的農(nóng)家樂，再遠(yuǎn)一點(diǎn)也就是黃山和一連串的徽州古村落了！ 截至目前，臨安也沒有一個(gè)像樣的三級(jí)甲等醫(yī)院，只規(guī)劃了一個(gè)浙醫(yī)二院青山湖院區(qū)，還是分院且尚在建設(shè)中。 如果時(shí)光倒推3年，臨安還是以前杭州代管的一個(gè)縣級(jí)市，與杭州除了共用0571電話區(qū)號(hào)、浙A車牌外，其他諸如戶籍、社保等與杭州主城并不兼容。 3年前，3126.8平方公里的臨安撤市設(shè)區(qū)后，讓杭州市區(qū)面積擴(kuò)容64%，達(dá)到8002.8平方公里，超越了南京的6622平方公里、上海的6340平方公里，成為蘇浙滬市區(qū)陸域面積第一的城市。 再加之城際輕軌概念的落地，使臨安房?jī)r(jià)步入了一個(gè)快速上漲期。 |
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