智慧源服務過這樣一個案例，客戶位于某四線旅游城市，于5年前同時拿了A、B兩塊地，簽的是一個土地合同。其中A為住宅地塊 ，B為商業(yè)地塊，土地合同中并沒有因土地性質的不同而區(qū)分地塊的價格。2020年年初，B地塊正式動工，而A地塊已處于銷售后期，即將面臨土地增值稅清算。

籌劃前該項目的土地分攤方法按照占地面積“一刀切”，A地塊占總地價的55%，B地塊占45%。稅負方面，A地塊增值率為56%，適用40%的土增稅率，綜合稅負為10.5億元；B地塊因項目所處旅游城市，賣不上高價，所以增值率僅為25%，適用30%的土增稅率，綜合稅負1.2億元。AB兩地塊整體稅負為11.7億元。

項目大，稅負高，面臨清算，于是便聘請了智慧源，看看能不能有一些“救火”的方案。

如果將土地成本向地塊A傾斜，地塊A多分攤土地成本，地塊B少分攤土地成本，可降低地塊A的土地增值稅，地塊B雖因土地成本減少，稅負上升，但是經過測算，只要綜合下來整體稅負是下降的就是有效的。且地塊A即將進行土地增值稅清算，地塊B項目清算是幾年后的事情，就資金時間價值來說，也是劃算的。

土地傾斜帶來的稅負差異能有多少呢？

我們將A地塊占總土地成本的比例作為自變量，整體稅負作為因變量，再結合excel中的“模擬分析”功能，可以得到一張反映兩者關系的折線圖。

通過觀察我們可以得出兩條信息。

第一：當A地塊占比為76%時對應著整體稅負的最低點11.5億元，此時A地塊整體稅負為9.3億元，與原始稅負相比降低了1.2億元，B地塊整體稅負為2.2億元，與原始稅負相比增加了1億元。整體上來看，共降低了2,000萬元稅負，在項目后期算是可觀的成績了。

第二：當住宅地塊土地出讓金占比82%以下時，整體稅負會隨著住宅占比上升而上升，當住宅地塊土地出讓金占比82%以上時，整體稅負會隨著住宅占比上升而下降。原因很簡單，商業(yè)部分因土地成本過小，適用高檔的土增稅率，從而同比例單位下，B地塊多繳納的土增稅超過了A地塊少繳納的土增稅。所以也不能一味的將土地成本向高稅負地塊傾斜，需要結合測算綜合分析。

說了那么多，如何進行土地成本傾斜呢？

通過調研，參考拿地時的其他同類型土地的地價，地塊B的土地性質為商業(yè)，較地塊A的住宅小區(qū)的價值低，如果在拿地之前就提前進行籌劃，與政府溝通好，不同土地性質的地塊地價分別注明，那么土地分攤的時候就具備了一個合理理由。但是現在已經處于項目后期了，還有可行的方法嗎?

可以考慮請評估機構對A、B地塊的樓面地價做評估報告，以備向稅務局解釋這種分攤方法的合理性。如果能夠取得國土相關部門對A、B地塊價值確認的復函，則可進一步增強該種分攤方法的合理性。

分攤方式一般是按照占地面積或者建筑面積來計算分攤，這種土地成本傾斜的方法稅局可以認可嗎？

財法字〔1995〕6號 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中有相關規(guī)定。“第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。”

所以，我們建議這位客戶積極與稅務機關進行溝通，爭取能夠按其他方式計算分攤土地成本。