北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問題解答

(2018年第二期)

資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中增值稅處理問題

特別提示

2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定自2016年5月1日起，中國將全面推開“營改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點(diǎn)。2017年10月30日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定(草案)》，標(biāo)志著實(shí)施60多年的營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)操作中如何考慮“增值稅”，是廣大資產(chǎn)評估專業(yè)人員面臨的實(shí)際問題。北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織業(yè)內(nèi)專家對此進(jìn)行了初步研究，對有關(guān)問題做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

本解答僅代表起草專家個(gè)人觀點(diǎn)，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，也不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員個(gè)人的職業(yè)判斷，在執(zhí)業(yè)中資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

問題1:資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，對增值稅的基本考慮

答:資產(chǎn)評估操作中，針對一般納稅人和小規(guī)模納稅人分別考慮增值稅處理方式:

(1)一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷售額(包括一個(gè)公歷年度內(nèi)的全部應(yīng)稅銷售額)超過財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位，具體標(biāo)準(zhǔn)可參見《增值稅一般納稅人登記管理辦法》(國家稅務(wù)總局令2017年43號公告)。一般納稅人的特點(diǎn)是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷項(xiàng)稅額，即一般納稅人應(yīng)納增值稅稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)被評估企業(yè)為一般納稅人時(shí)，應(yīng)按上述增值稅的征稅邏輯考慮對價(jià)值的影響，就評估結(jié)果來看，單項(xiàng)資產(chǎn)(不含股權(quán)投資類資產(chǎn))應(yīng)該是不含稅價(jià);股權(quán)投資類資產(chǎn)(不含上市公司股票)不屬于增值稅的調(diào)整范圍，其評估結(jié)果不能用含稅或者不含稅來表達(dá)。上市公司的股票，在營改增后作為“金融資產(chǎn)”作為增值稅征稅對象，征收方式為“銷售額乘以適用稅率(6%)”，銷售額“按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額”來確定，金融商品的買入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更?！边@里的銷售額可以理解為不含稅價(jià)。

(2)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)為年應(yīng)征增值稅銷售額500萬元及以下(《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知》(財(cái)稅[2018]33號))。對小規(guī)模納稅人采用簡易征收辦法征收增值稅，按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。小規(guī)模納稅人在銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，一般只能開具普通發(fā)票，取得的銷售收入均為含稅銷售額，含稅銷售額與銷售額的關(guān)系為:銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)。當(dāng)被評估企業(yè)是小規(guī)模納稅人時(shí)，處理方式比較簡單，無論是單項(xiàng)資產(chǎn)還是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或者是財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，評估結(jié)果均為含稅價(jià)，且構(gòu)成價(jià)值的各項(xiàng)資產(chǎn)均應(yīng)該采取含稅價(jià)。

問題2:評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日及此前時(shí)點(diǎn)，如何選擇增值稅稅率?

答:資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中適用增值稅稅率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日的有效稅率，2018年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的有關(guān)通知》(財(cái)稅[2018]32號)，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%，通知自2018年5月1日起執(zhí)行。

如果評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日，企業(yè)價(jià)值評估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法評估中選擇的稅率為評估基準(zhǔn)日的有效稅率，建議不考慮上述文件;收益法評估中對于未來預(yù)測，即2018年5月1日起的預(yù)測建議采用上述文件調(diào)整后稅率。

如果評估基準(zhǔn)日為2018年4月30日前的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，企業(yè)價(jià)值評估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法評估中選擇的稅率為評估基準(zhǔn)日的有效稅率，建議不考慮上述文件的影響，收益法評估中未來預(yù)測可以考慮分段測算，即2018年4月30日之前的預(yù)測采用上述文件調(diào)整前的稅率，2018年4月30日以后的預(yù)測建議采用上述文件調(diào)整后稅率。

問題3:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動(dòng)產(chǎn)評估如何考慮增值稅?

答:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動(dòng)產(chǎn)評估采用的增值稅稅率為:全面實(shí)行營改增之后，納稅人銷售建筑、不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)等，不再繳納營業(yè)稅，一般納稅人適用的增值稅稅率為10%。小規(guī)模納稅人繳納的增值稅稅率為5%。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動(dòng)產(chǎn)評估中不同的評估方法增值稅的處理方式如下:

(1)市場法。首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一可比交易實(shí)例的交易價(jià)格內(nèi)涵，對可比交易實(shí)例的交易價(jià)格統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整。關(guān)注賣方應(yīng)納增值稅、所得稅是否存在向買方轉(zhuǎn)嫁的問題，在稅費(fèi)計(jì)算中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目;區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，區(qū)分一般計(jì)稅方法、簡易計(jì)稅方法，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)為取得還是自建，區(qū)分取得(自建)不動(dòng)產(chǎn)日期等，合理計(jì)算可比交易實(shí)例的交易價(jià)格中所涉增值稅的金額，將交易實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整為統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的價(jià)格或者不含稅價(jià)格。如果可比交易實(shí)例的交易價(jià)格為含稅價(jià)格，則評估值為含稅價(jià)格，反之，評估結(jié)果為不含稅價(jià)格。在實(shí)際應(yīng)用中，如果各可比交易實(shí)例的交易稅費(fèi)不同，可以先統(tǒng)一調(diào)整為不含稅價(jià)格，然后計(jì)算出評估對象的不含稅評估值，再根據(jù)評估經(jīng)濟(jì)行為中交易主體適用的增值稅稅率，計(jì)算所應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅額。

(2)收益法(租金還原法)。按照市場租金的不含稅價(jià)格計(jì)算租金毛收入，然后扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等，計(jì)算租金凈收益。在此基礎(chǔ)上，采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，折現(xiàn)計(jì)算收益期內(nèi)的租金現(xiàn)值，最終得出不動(dòng)產(chǎn)的評估值。該不動(dòng)產(chǎn)評估值不含增值稅。

上述，租金收入和各項(xiàng)費(fèi)用均為不含稅價(jià)格，稅金為房產(chǎn)出租過程中應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅、增值稅及附加等，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入為不含增值稅口徑。

(3)成本法。不動(dòng)產(chǎn)重置成本通常包括:土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等。其中土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用區(qū)分含稅金額和對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額;投資利息、開發(fā)利潤以投入的成本和費(fèi)用的含稅金額為基礎(chǔ)計(jì)算;銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用和稅金，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的一定比例，銷售稅金為應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅額和相應(yīng)的教育費(fèi)附加等。通過列等式計(jì)算得出不動(dòng)產(chǎn)的評估值為不含增值稅的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。開發(fā)利潤率根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取，平均利潤率為繳納增值稅情況下的利潤率。

(4)假設(shè)開發(fā)法。在計(jì)算未來投入的成本、費(fèi)用、利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，以及計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，在計(jì)算成本和費(fèi)用時(shí)應(yīng)區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，同時(shí)假設(shè)一般納稅人取得了成本和費(fèi)用中的主要項(xiàng)目能夠取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，應(yīng)為不含稅價(jià)，小規(guī)模納稅人的成本和費(fèi)用均為含稅價(jià)。銷售稅費(fèi)原指的是營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，營改增之后，銷售稅費(fèi)中可以不考慮增值稅。但是根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的要求，如果該不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，如果資產(chǎn)隸屬的法人主體選擇了簡易計(jì)稅方法，在假設(shè)開發(fā)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，銷售稅費(fèi)應(yīng)按5%計(jì)算增值稅及其附加。其他各項(xiàng)成本、費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)計(jì)算方式參照成本法的應(yīng)用。

問題4:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，土地使用權(quán)評估如何考慮增值稅?

答:政府通過協(xié)議、招拍掛、租賃、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營等方式向市場配置土地資源的“土地一級市場”，由于政府部門并非納稅義務(wù)人，出讓時(shí)無法向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方(一般納稅人)無法據(jù)此抵扣相應(yīng)的增值稅。市場主體相互之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押等“土地二級市場”，一般理解，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方(一般納稅人)可以用于之后經(jīng)營過程中的增值稅抵扣。按照替代性原則，對于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方(一般納稅人)從二級市場上取得土地，愿意支付的最高價(jià)格為政府出讓價(jià)格加上相應(yīng)的增值稅稅額。據(jù)此，也可以近似理解為政府出讓的土地價(jià)格為不含稅口徑。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，土地使用權(quán)評估中不同的評估方法增值稅的處理方式如下:

(1)市場比較法。對可比交易案例的交易情況進(jìn)行分析和修正時(shí)，除了考慮交易情況外，還需要考慮交易價(jià)格是否包括增值稅、契稅以及轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁的所得稅等，進(jìn)而將交易價(jià)格調(diào)整到正常交易條件下的價(jià)格。如果交易案例的價(jià)格為包含增值稅價(jià)格(含稅價(jià)格)，那么評估值也為含稅價(jià)格口徑，反之，評估值為不含稅價(jià)格口徑。

(2)收益法。需要關(guān)注土地的收益以及相關(guān)的費(fèi)用是否包含增值稅，如果不包含增值稅，那么得出的評估結(jié)果也為不含稅價(jià)格口徑;反之，則為含稅價(jià)格口徑。另外，在計(jì)算過程中還需要關(guān)注各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般為不含稅價(jià)口徑，比如房產(chǎn)稅等。

(3)剩余法。對于開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、后續(xù)投入的開發(fā)成本等如果采用不含稅價(jià)格口徑，那么得出的評估結(jié)果也為不含稅價(jià)格口徑。反之，得出的評估結(jié)果為含稅價(jià)格口徑。在具體估算過程中，也需要考慮各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否含稅。

(4)成本逼近法。對于土地取得和開發(fā)環(huán)節(jié)的各費(fèi)用項(xiàng)目，如果為增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，統(tǒng)一采用不含稅口徑的，那么得出的結(jié)果也為不含稅價(jià)格口徑;反之，得出的結(jié)果為含稅價(jià)格口徑。

(5)公示地價(jià)系數(shù)修正法。需要關(guān)注所在地政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)、路線價(jià)、以及標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格口徑，如果為不含稅價(jià)格口徑，那么得出的評估結(jié)果也為不含稅口徑;反之，得出的評估結(jié)果為含稅價(jià)格口徑。

問題5:重置成本法評估機(jī)器設(shè)備，如何考慮增值稅?

答: 在2009年1月1日我國增值稅全面轉(zhuǎn)型改革之前，除國家指定的試點(diǎn)地區(qū)之外，企業(yè)所擁有的設(shè)備從購置到達(dá)到預(yù)計(jì)使用狀態(tài)發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，包含在歷史成本中在其固定資產(chǎn)等科目核算，資產(chǎn)評估時(shí)也將設(shè)備重置所涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅作為其重置全價(jià)的組成部分，最終體現(xiàn)在評估值中。2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(jìn)設(shè)備形成的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額被允許從銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣，新購置的設(shè)備賬面價(jià)值中就不再包括其準(zhǔn)予抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，在企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，對增值稅一般納稅人擁有的設(shè)備進(jìn)行評估時(shí)，重置全價(jià)通常采用不含稅價(jià)值口徑。從2013年8月1日開始，原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇的進(jìn)項(xiàng)稅額也準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣，對這些設(shè)備評估時(shí)，一般也將重置過程涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額從重置全價(jià)中扣除。

機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)各構(gòu)成項(xiàng)目，涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅處理方式如下:

(1)購置費(fèi)用

國內(nèi)購置設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅額一般以其不含稅購置價(jià)為基礎(chǔ)，按適用稅率計(jì)算。

進(jìn)口設(shè)備一般按其組成計(jì)稅價(jià)格(通常包括關(guān)稅完稅價(jià)格、關(guān)稅和消費(fèi)稅)為基礎(chǔ)，按適用稅率計(jì)算。根據(jù)《中華人民共和國海關(guān)審定進(jìn)出口貨物完稅價(jià)格辦法》，“進(jìn)口貨物的完稅價(jià)格，由海關(guān)以該貨物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)審查確定，并且應(yīng)當(dāng)包括貨物運(yùn)抵中華人民共和國境內(nèi)輸入地點(diǎn)起卸前的運(yùn)輸及相關(guān)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)”。

從2018年5月1日起，適用的增值稅率由17%調(diào)至16%。

(2)運(yùn)雜費(fèi)

我國2009年增值稅轉(zhuǎn)型后，增值稅一般納稅人購進(jìn)貨物支付的運(yùn)輸費(fèi)用，可以按照運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用乘以7%的扣除率，計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

2013年8月1日我國從交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開始在全國進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，從2014年1月1日起鐵路運(yùn)輸業(yè)也納入全國“營改增”試點(diǎn)范圍。

交通運(yùn)輸業(yè)實(shí)行“營改增”改革后，稅法允許企業(yè)將購進(jìn)貨物時(shí)從承運(yùn)部門取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

機(jī)器設(shè)備評估實(shí)務(wù)中，一般需要對單獨(dú)計(jì)取的從銷售方發(fā)貨地點(diǎn)至安裝使用地點(diǎn)需要發(fā)生的設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)用，依據(jù)適用的稅率計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。從2018年5月1日起，一般納稅人從事運(yùn)輸服務(wù)適用的增值稅率已由11%調(diào)減至10%。

在實(shí)際操作中，機(jī)器設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)用可以結(jié)合被評估設(shè)備的類型、運(yùn)輸方式、運(yùn)距等，依據(jù)相關(guān)運(yùn)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，也可以參照有關(guān)參數(shù)手冊或統(tǒng)計(jì)資料，以評估基準(zhǔn)日被評估設(shè)備本體購置價(jià)的一定比率估算。在使用相關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或參考資料時(shí)，建議資產(chǎn)評估專業(yè)人員關(guān)注有關(guān)參數(shù)的涉稅口徑。

對于按照價(jià)稅合計(jì)口徑估算的運(yùn)輸費(fèi)用，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)稅基數(shù)通?？梢园凑障率焦浪?

(3)安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)

對已安裝在用的設(shè)備，如果安裝費(fèi)用需要在設(shè)備本體購置價(jià)之外單獨(dú)計(jì)取，評估時(shí)一般要估算安裝費(fèi)用。對需要單獨(dú)設(shè)置設(shè)備基礎(chǔ)的被評估設(shè)備，一般還要計(jì)取其基礎(chǔ)費(fèi)用(已在納入資產(chǎn)評估范圍的廠房等建筑物中統(tǒng)一考慮的除外)。

從2016年5月1日我國全面推開“營改增”試點(diǎn)后，增值稅一般納稅人為所購設(shè)備的安裝支付的工程費(fèi)用，準(zhǔn)予按照從提供建筑安裝服務(wù)單位取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。一般納稅人從事建筑服務(wù)適用的增值稅率，自2018年5月1日起已由11%調(diào)減至10%。

在資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常會(huì)根據(jù)被評估設(shè)備的特點(diǎn)和資料的取得情況，參考與被評估設(shè)備安裝有關(guān)的合同、相關(guān)行業(yè)概算(估算指標(biāo))、參數(shù)手冊等估算其安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)。對于能夠取得安裝、基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)、預(yù)(決)算等資料的大型或重要設(shè)備，也可能通過調(diào)整預(yù)(決)算等方式估算其安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)。

對采用調(diào)整預(yù)(決)算等方式估算設(shè)備安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的，可以依據(jù)相關(guān)工程造價(jià)計(jì)算程序表中估算的增值稅銷項(xiàng)稅額，確定可抵扣的進(jìn)行稅額。

對按照價(jià)稅合計(jì)口徑估算的設(shè)備安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的計(jì)稅基數(shù)可以參照下式估算:

(4)前期和其他費(fèi)用

前期和其他費(fèi)用，是針對原地持續(xù)使用前提的(生產(chǎn)線、車間、工程等)整體性機(jī)器設(shè)備評估，考慮的被評估設(shè)備的產(chǎn)權(quán)持有單位在形成相關(guān)整體性機(jī)器設(shè)備過程中需要支付的(勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程監(jiān)理等)服務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)，以及從事建設(shè)項(xiàng)目管理、設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)等活動(dòng)需要發(fā)生的費(fèi)用。

對于我國實(shí)行“營改增”改革后，屬于增值稅應(yīng)稅行為的銷售服務(wù)項(xiàng)目，在評估操作中通常需要根據(jù)相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等估算允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。其中，銷售勘察設(shè)計(jì)、鑒證咨詢、專業(yè)技術(shù)等服務(wù)的適用稅率為6%。

從以上重置全價(jià)構(gòu)成項(xiàng)目中估算出來的、被評估設(shè)備所涉及的相關(guān)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，在評估其不含稅口徑的重置全價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)從含稅重置全價(jià)中予以扣除，從而得到有關(guān)設(shè)備不含稅的評估結(jié)果。

問題6:采用市場比較法評估土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)，若可比交易案例的價(jià)格是國土資源管理部門招拍掛的出讓金或者價(jià)款金額，如何考慮增值稅?

答:該方法選取的是市場價(jià)格，整體來說，市場價(jià)格都是含稅價(jià)格，被評估企業(yè)為一般納稅人時(shí)，應(yīng)該把含稅價(jià)格調(diào)整為不含稅價(jià)進(jìn)行比較，被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，可以直接采用市場數(shù)據(jù)進(jìn)行比較確定評估值。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值評估，其取得的土地使用權(quán)費(fèi)用，在銷售實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，允許作為銷售額的扣減項(xiàng)，即銷項(xiàng)稅額=銷售收入*10%-土地使用權(quán)費(fèi)用/(1+10%)*10%。礦業(yè)權(quán)價(jià)款只能通過攤銷方式進(jìn)入資產(chǎn)的成本中，通過資產(chǎn)銷售產(chǎn)生銷項(xiàng)稅額。

(1)土地使用權(quán)市場法評估

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，拍賣、招標(biāo)和協(xié)議方式均是法定的國有土地批租方式，各有其適宜的范圍。一般而言，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，可以采用協(xié)議方式出讓;對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用拍賣或招標(biāo)、掛牌出讓方式;對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓。在評估中應(yīng)根據(jù)評估對象的土地性質(zhì)，選擇相對應(yīng)的土地處置方式下的價(jià)格，如，協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲取的土地使用權(quán)，擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式下的可比案例，拍賣獲取的土地使用權(quán)，宜采用拍賣方式下的可比案例。

這三種方式雖然不同，相同的是三種方式形成的價(jià)格都是土地一級市場的批租價(jià)格。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的第四條的規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式為:銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)”(該11%的稅率在2018年5月1日開始調(diào)整為10%)。從該條款來看，土地價(jià)款應(yīng)該是含稅價(jià)。市場法采信招拍掛的價(jià)格經(jīng)過調(diào)整后的價(jià)格仍為含稅價(jià)。

(2)礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)市場法評估

按照現(xiàn)行國家有關(guān)規(guī)定，礦業(yè)權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議(申請)等四種方式。

A通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭方式出讓取得，且按照“出讓金額”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，由于政府部門并非納稅義務(wù)人，只能開具財(cái)政票據(jù)，一般納稅人企業(yè)無法按照增值稅一般抵扣方法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。目前，沒有見到涉及政府部門出讓礦業(yè)權(quán)增值稅抵扣的相關(guān)規(guī)定。因此，建議在評估實(shí)務(wù)中，在沒有明確的政策文件情況下，謹(jǐn)慎使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為市場比較法的交易實(shí)例。如果使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為交易實(shí)例，考慮在評估報(bào)告中做出詳細(xì)披露。

B通過協(xié)議方式出讓取得，且按照“出讓金額”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，由于“礦業(yè)權(quán)出讓收益”是根據(jù)評估價(jià)值與市場基準(zhǔn)價(jià)熟高原則確定的，情況較為復(fù)雜。目前，部分地方礦產(chǎn)資源主管部門制定發(fā)布了市場基準(zhǔn)價(jià)，市場基準(zhǔn)價(jià)是否含稅并不清楚，制定者也基本沒有考慮到增值稅的因素，但從數(shù)據(jù)來源分析來看，多數(shù)是含增值稅的。因此，建議在評估實(shí)務(wù)中，如果使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為市場比較法的交易實(shí)例，而且該出讓案例出讓價(jià)是根據(jù)市場基準(zhǔn)價(jià)確定的，可以視同為該交易實(shí)例含稅，在評估中做出相應(yīng)處理與披露;如果該出讓案例出讓價(jià)是根據(jù)評估價(jià)值確定的，可以視同為該交易實(shí)例不含稅，在評估中做出相應(yīng)處理與披露。

C按照“出讓收益率”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，分析初步認(rèn)為是含增值稅的。建議在評估實(shí)務(wù)中，可以視同為該交易實(shí)例含稅，在評估中做出相應(yīng)處理與披露。

通常在市場法評估礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)中，采取的是二級市場價(jià)格，即礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，這里的價(jià)格均為含稅價(jià)格。

問題7:采用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)(除土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán))，收入或者收益所適用的增值稅稅率有何不同?

答:采用收益法對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估，通常采取凈租金折現(xiàn)的思路進(jìn)行評估;采用收益法對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估，可以采用凈租金折現(xiàn)或者凈收益折現(xiàn)的思路進(jìn)行;對無形資產(chǎn)采用收益法評估，通常將使用無形資產(chǎn)帶來的額外收益折現(xiàn)的思路進(jìn)行，額外收益可以通過增量收益、節(jié)省許可費(fèi)、收益分成或者超額收益等方式估算。在應(yīng)用收益法評估過程中，各項(xiàng)收入、成本費(fèi)用均采用不含稅金額。

全面實(shí)行營改增之后，不同類別資產(chǎn)租賃收入、許可使用收入適用的增值稅率不同，在計(jì)算時(shí)應(yīng)當(dāng)正確選用。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的有關(guān)通知》(財(cái)稅[2018]32號)，對于一般納稅人，如果采用一般計(jì)稅方法，設(shè)備等有形動(dòng)產(chǎn)租賃收入適用的增值稅率為16%，不動(dòng)產(chǎn)租賃收入適用的增值稅率為10%，讓渡無形資產(chǎn)使用權(quán)(或者無形資產(chǎn)許可)，所獲得的許可使用費(fèi)收入適用6%的增值稅稅率。

如果一般納稅人在經(jīng)營租賃收入中，對于2016年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇了簡易計(jì)稅方法，或者企業(yè)為小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)采用相應(yīng)的計(jì)稅方式計(jì)算應(yīng)繳增值稅額，同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意此時(shí)的租金為含稅租金。

問題8:企業(yè)價(jià)值評估，不同的評估方法如何考慮增值稅?

答:

(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法。對各項(xiàng)資產(chǎn)分別采取相應(yīng)的評估方法評估，累加得出資產(chǎn)價(jià)值，再減去負(fù)債得出企業(yè)價(jià)值。在這個(gè)過程中，對于各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債，如果是一般納稅人，應(yīng)該采用的是不含稅價(jià)，如果是小規(guī)模納稅人，采用應(yīng)該是含稅價(jià)。主要單項(xiàng)資產(chǎn)評估如何考慮增值稅，參見上述相關(guān)問題。

(2)收益法。收益模型不同，增值稅的考慮有所差異。A.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型時(shí)，如果是一般納稅人，假設(shè)其外購的貨物和服務(wù)均能夠取得增值稅專用發(fā)票，預(yù)測的收入、成本、費(fèi)用等均為不含稅數(shù)據(jù);資本性支出項(xiàng)目也應(yīng)該采用不含稅價(jià)。同時(shí)，稅金及附加科目應(yīng)當(dāng)充分考慮到增值稅的影響，即先計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅，再城建稅及教育費(fèi)附加。另外，還應(yīng)注意投資收益科目中是否有金融商品的轉(zhuǎn)讓收益。自2016年5月全面施行“營改增”后，按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)，金融產(chǎn)品也納入到增值稅的征稅范圍。金融商品包括外匯、證券、期貨等。在金融商品轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，將買賣差價(jià)作為銷售額，在一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，將盈虧進(jìn)行正負(fù)抵銷，然后將余額作為增值稅征收額。應(yīng)納增值稅額=銷售額×征收率(6%)。在現(xiàn)金流折現(xiàn)模型評估中應(yīng)關(guān)注投資收益科目，如果存在股票、債券等金融商品買賣產(chǎn)生的收入應(yīng)該計(jì)算增值稅;在實(shí)務(wù)中通常按照投資收益率來預(yù)測投資收益科目，投資收益率的計(jì)算亦是參考了企業(yè)歷史經(jīng)營期內(nèi)獲取的投資收益的情況或者同類金融商品的市場收益率狀況，這時(shí)也應(yīng)該計(jì)算增值稅，并將計(jì)算出來的增值稅額直接加到收入、成本、費(fèi)用等項(xiàng)目計(jì)算出來的應(yīng)納增值稅稅額上，并以加總的結(jié)果作為計(jì)算稅金及附加的基礎(chǔ)。B采用股利折現(xiàn)模型時(shí)，股利目前未納入增值稅調(diào)整范圍，因此采用股利折現(xiàn)模型計(jì)算的評估結(jié)果均未考慮增值稅影響。

(3)市場法。由于股權(quán)投資類資產(chǎn)(不含上市公司股票)不屬于增值稅的調(diào)整范圍，因此采用交易案例比較法時(shí)，取得的可比價(jià)格應(yīng)該均未包括增值稅。采用交易案例比較法，選擇交易案例，被評估企業(yè)為一般納稅人時(shí)，盡可能選擇一般納稅人作為可比交易案例，被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，盡可能選擇小規(guī)模納稅人作為可比交易案例。如果被評估企業(yè)為一般納稅人，選擇了小規(guī)模納稅人作為可比交易案例，進(jìn)行可比指標(biāo)比較過程中，應(yīng)把可比交易案例的收入等含稅的財(cái)務(wù)指標(biāo)折算為不含稅指標(biāo)后再進(jìn)行比較，確保比較口徑的一致性。采用上市公司比較法，取得的股價(jià)應(yīng)該是不含稅價(jià)，股票屬于金融商品，出售金融商品適用的稅率為6%，金融商品轉(zhuǎn)讓的增值稅稅基是“金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額”，征稅方式與其他應(yīng)稅資產(chǎn)和服務(wù)不同。在評估中，可以忽略這個(gè)影響，不考慮股價(jià)可能引起的增值稅稅負(fù)。其他處理與交易案例比較法一致。

問題9:企業(yè)價(jià)值評估中，外購軟件、專利資產(chǎn)、專有技術(shù)、商標(biāo)資產(chǎn)、著作權(quán)資產(chǎn)等無形資產(chǎn)評估，如何考慮增值稅?

答:如果被評估企業(yè)為一般納稅人，則無形資產(chǎn)的評估結(jié)果應(yīng)該為不含稅價(jià)格;如果被評估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則評估結(jié)果應(yīng)為含稅價(jià)格。

不同評估方法增值稅處理方式如下:

(1)市場法。通過詢價(jià)得出的結(jié)果通常為含稅價(jià)。通常情況下，我們可以假設(shè)無形資產(chǎn)出售方為一般納稅人，能夠開具增值稅專用發(fā)票，把詢價(jià)結(jié)果調(diào)整為不含稅價(jià)。但應(yīng)特別注意，目前，銷售軟件、專利資產(chǎn)等的企業(yè)多為小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人可以到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，但是對于購買方來說，能夠抵扣的稅額并不是16%，而是3%。如果評估過程中對于無形資產(chǎn)出售方的情況非常了解，可以在含稅價(jià)調(diào)整為不含稅過程中使用不同的稅率。

(2)收益法。未來收益測算的過程一般納稅人為不含稅價(jià)，小規(guī)模納稅人為含稅價(jià)。

(3)成本法。其增值稅的處理方式和收益法一致。

問題10:企業(yè)價(jià)值評估，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時(shí)如何選擇增值稅稅率?

答:

(1)在資產(chǎn)評估通常遵循“所選取的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在評估基準(zhǔn)日有效”的原則，資產(chǎn)涉及的稅率應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日的稅率，而不是歷史稅率。

(2)固定資產(chǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號)附件2:“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”，對提供建筑服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的企業(yè)，區(qū)別銷售服務(wù)行為以及銷售標(biāo)的物的取得時(shí)間等，可以選擇簡易計(jì)稅方法;一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

舊貨相關(guān)增值稅政策財(cái)稅:〔2009〕9號、國稅函〔2009〕90號和財(cái)稅〔2014〕57號文規(guī)定:納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得自行開具或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。

(3)房屋建筑物、投資性房地產(chǎn)及存貨。對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第15號)，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)區(qū)分評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)項(xiàng)目的取得時(shí)間和取得方式，符合15號公告條件的不動(dòng)產(chǎn)，可以按照不含稅價(jià)作為評估值;不符合15號公告條件的不動(dòng)產(chǎn)，也就是在2016年之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，本著與賬面值匹配的原則，宜采用含稅價(jià)作為評估結(jié)果。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):應(yīng)先區(qū)分項(xiàng)目時(shí)間和計(jì)稅方法，開工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法征收率為5%，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。在這種情況下，評估結(jié)果應(yīng)為含稅價(jià)。開工日期在2016年4月30日之后的項(xiàng)目，目前適用稅率為10%。

參與本期解答專家:

王生龍 鄧艷芳 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司

劉興旺 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

王崇虎 中和資產(chǎn)評估有限公司

特此感謝!

2018年9月13日

北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問題解答

(2018年第一期)

特別提示【評估師資訊】

針對近期執(zhí)業(yè)人員在評估實(shí)務(wù)中提出的評估方法選擇，評估程序?qū)嵤?，藝術(shù)品評估等具體技術(shù)操作處理上的問題，北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織業(yè)內(nèi)專家做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

本解答僅代表專家個(gè)人觀點(diǎn)，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評估師個(gè)人的職業(yè)判斷，資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

一、關(guān)于評估方法選擇的有關(guān)問題

問題1:法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則對評估方法選擇有何要求?

答:《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二十六條規(guī)定，評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報(bào)告。

根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十六條的要求，確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。

由此可見，法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則均要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估(以下簡稱“兩種以上方法評估”的要求)。

問題2:為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評估?

答:資產(chǎn)評估三種基本方法本身沒有優(yōu)劣之分，主要區(qū)別在于不同的方法是從不同的角度對資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行衡量。同時(shí)，三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，需要結(jié)合評估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)施條件，對三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價(jià)值更能滿足經(jīng)濟(jì)行為的需要，另一方面還要考慮是否具備某種評估方法的使用條件。

在評估實(shí)踐中，客觀條件通常無法百分之百地滿足某種方法的使用需要，資產(chǎn)評估專業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評估結(jié)論絕對精確?！秶H評估準(zhǔn)則2017》指出，“為了得到一個(gè)指示性價(jià)值，尤其是缺少充分事實(shí)或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴評估結(jié)論時(shí)，應(yīng)該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此，通過選擇兩種以上方法進(jìn)行評估，可以在一定程度上起到相互驗(yàn)證的作用，從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評估結(jié)論。

問題3:是不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估?

答:無論是資產(chǎn)評估法，還是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，都沒有直接要求所有項(xiàng)目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評估。因?yàn)椴捎脙煞N以上方法進(jìn)行評估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評估的客觀條件時(shí)，才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評估。

關(guān)于采用兩種以上方法評估應(yīng)當(dāng)具備的前提條件，資產(chǎn)評估法是按照排除法進(jìn)行規(guī)定的，即“除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外”。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則提 到的評估方法選擇原則，是“根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法”。【評估師資訊】

評估方法的選擇需要資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析，是一種專業(yè)判斷。正因如此，法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則都沒有簡單要求所有項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估，而是要按照評估準(zhǔn)則規(guī)定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。

【例1】某公司擬收購一家計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)企業(yè)，委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2017年3月31日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報(bào)告披露的方法選擇理由如下:“由于能夠收集到分析被評估對象歷史狀況、預(yù)測其未來收益及風(fēng)險(xiǎn)所需的必要資料，具備采用收益法實(shí)施評估的操作條件，本次評估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評估對象可比的上市公司，以及將其與評估對象對比分析所需要的相關(guān)資料，具備采用市場法進(jìn)行評估的操作條件，本次評估能夠采用市場法。由于被評估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè)，擁有大量的諸如客戶資源、人力資源、商譽(yù)等無形資產(chǎn)，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法未能涵蓋上述無形資產(chǎn)的價(jià)值，本次評估不適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。故根據(jù)本次評估目的和評估對象的特點(diǎn)，以及評估方法的適用條件，選擇收益法和市場法進(jìn)行評估?！?/p>

【例2】某公司擬收購一家游戲企業(yè)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受托對該游戲企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2016年9月30日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報(bào)告披露的方法選擇理由如下:“評估對象作為一家主營游戲的輕資產(chǎn)公司，人力資源、銷售渠道、核心技術(shù)、競爭優(yōu)勢和品牌影響力等商譽(yù)類無形資產(chǎn)對企業(yè)價(jià)值影響較大，適合采用收益法評估。移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)近兩年并購市場較為活躍，2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購案例較多，適合采用交易案例比較法評估。故本次評估選擇收益法、市場法進(jìn)行評估?！?/p>

以上兩個(gè)項(xiàng)目都是在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評估報(bào)告均選擇了收益法和市場法進(jìn)行評估，并分別結(jié)合被評估企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評估報(bào)告，不僅分析了采用收益法和市場法進(jìn)行評估所具備的條件，也明確說明了不宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估的原因，同時(shí)強(qiáng)調(diào)方法的選擇是資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的和評估對象的特點(diǎn)，以及評估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結(jié)果，比較符合新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)范。

問題4:哪些項(xiàng)目可以只采用一種方法進(jìn)行評估?

答:資產(chǎn)評估準(zhǔn)則對評估方法的選擇原則提出了明確規(guī)定，只有在分析了三種基本方法的適用性，并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下，才能采用一種方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中，以下情形通?？梢灾挥靡环N方法進(jìn)行評估:

1. 在評估以出讓為目的公路收費(fèi)權(quán)項(xiàng)目中，對擬出讓的公路收費(fèi)權(quán)通常采用收益法一種方法進(jìn)行評估。

2.在評估以凈資產(chǎn)出資為目的的項(xiàng)目中，對用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法一種方法進(jìn)行評估。

3.在評估以減值測試為目的的項(xiàng)目中，當(dāng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，對資產(chǎn)可回收價(jià)值可采用收益法一種方法進(jìn)行評估。

4. 在單獨(dú)評估應(yīng)收賬款項(xiàng)目中，可通過核實(shí)賬面值并扣除預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)損失的方式進(jìn)行評估(以可能收回的數(shù)額確定評估值)。

5. 其他可以只用一種方法進(jìn)行評估的情形。

問題5:是不是單項(xiàng)資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評估?

答:在資產(chǎn)評估法出臺以前，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求一般是針對持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)。2006年國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴(kuò)展:涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時(shí)，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估。2012版的企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則指出，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。因此，有的資產(chǎn)評估專業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評估法出臺以后仍然只有企業(yè)價(jià)值評估才適用“兩種以上方法評估”的要求。其實(shí)不然，單項(xiàng)資產(chǎn)評估同樣適用該要求。

單項(xiàng)資產(chǎn)評估可以區(qū)分為兩種不同情形。一是單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的單項(xiàng)資產(chǎn)評估，二是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)涉及到的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

問題6:單項(xiàng)資產(chǎn)評估在選擇方法時(shí)都需要遵循哪些規(guī)則?

答:在單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，單項(xiàng)資產(chǎn)即該類業(yè)務(wù)的評估對象。根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)發(fā)布的各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項(xiàng)資產(chǎn)評估，在選擇評估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定:

問題7:企業(yè)價(jià)值所涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)評估中應(yīng)考慮哪些因素?

答:在企業(yè)價(jià)值評估項(xiàng)目中，如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估，也涉及到對評估范圍內(nèi)的各項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，這里的單項(xiàng)資產(chǎn)評估有別于前述單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)。由于評估方法是對評估對象價(jià)值進(jìn)行評定估算的技術(shù)手段，所以，法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求也應(yīng)當(dāng)理解是針對評估對象而言的。在企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)里，評估對象是股東(全部或者部分)權(quán)益或企業(yè)整體價(jià)值，而不是各單項(xiàng)資產(chǎn)，所以相對于評估結(jié)論而言，兩者的重要性水平是不同的。再加上單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)在價(jià)值影響因素、對評估對象貢獻(xiàn)方式和貢獻(xiàn)程度等諸多方面也存在差異，所以兩者在評估方法的選擇上也應(yīng)有所區(qū)別。

《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--企業(yè)價(jià)值》要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法的適用性，選擇評估方法，是針對該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為所指向的企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值提出的。至于企業(yè)價(jià)值評估中涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)，該準(zhǔn)則明確指出，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法得出，所選評估方法可能有別于其作為單項(xiàng)資產(chǎn)評估對象時(shí)的具體評估方法，應(yīng)當(dāng)考慮其對企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。準(zhǔn)則并沒有強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評估，而是強(qiáng)調(diào)了具體方法的適當(dāng)性。這種區(qū)別對待的原則也同樣體現(xiàn)在各類資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則中。如《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--不動(dòng)產(chǎn)》，專門用一章的篇幅介紹了企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估的相關(guān)要求，突出了單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估的差異。

因此，我們可以理解評估準(zhǔn)則并沒有明確規(guī)定企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)資產(chǎn)評估也必須分析三種基本方法的適用性，并采用兩種以上方法進(jìn)行評估，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，選用適當(dāng)?shù)木唧w方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中，在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定時(shí)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對企業(yè)價(jià)值評估范圍里的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。

問題8:如何考慮單項(xiàng)資產(chǎn)評估方法選擇中的特殊因素?

答:單項(xiàng)資產(chǎn)評估方法的選擇，還需要考慮特定業(yè)務(wù)類型的不同要求，如以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的特殊需求、國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特別規(guī)定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中，涉及到不同要求的有:

問題9:兩種方法是否包括衍生方法?

答:根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，評估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市場法、收益法和成本法(企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中又稱“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”)三種。關(guān)于衍生方法，資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則未列示其具體構(gòu)成，在各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中，只有《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--不動(dòng)產(chǎn)》指出不動(dòng)產(chǎn)的衍生方法包括假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。另外，部分執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--企業(yè)價(jià)值》指出，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?！兑载?cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》指出，采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，可以根據(jù)評估對象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評估方法。

《國際評估準(zhǔn)則2017》指出，三種基本的評估途徑是市場途徑、收益途徑和成本途徑，每種評估途徑都包含不同的具體評估方法的應(yīng)用。遵循國際評估準(zhǔn)則也可能會(huì)需要評估師使用到國際評估準(zhǔn)則未定義或提到的評估方法，如期權(quán)定價(jià)法、蒙特卡洛模擬法和預(yù)期收益概率權(quán)重法。

由此可見，目前評估行業(yè)內(nèi)關(guān)于評估衍生方法還未形成明確的定義和相對完整的構(gòu)成說明。不過這并不影響我們對“兩種以上方法評估”要求的理解。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則明確指出，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法，所以兩種方法是不包括衍生方法的。如果某評估項(xiàng)目同時(shí)采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評估，因?yàn)檫@兩種方法都屬于企業(yè)價(jià)值評估中市場法的具體方法，所以只能算是采用了一種基本方法。

問題10:被評估單位評估基準(zhǔn)日前持續(xù)虧損，在持續(xù)經(jīng)營前提下，收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果，采用收益法結(jié)果作為評估結(jié)論是否合理?

答:首先，被評估單位持續(xù)虧損，評估師需要關(guān)注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力，以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)的競爭能力和可持續(xù)性。如果企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)競爭力不足，持續(xù)虧損，收益法適用條件并不滿足，應(yīng)當(dāng)對收益法進(jìn)行必要的適用性分析，恰當(dāng)選擇其他評估方法進(jìn)行評估;其次，如果企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期，屬于暫時(shí)虧損，則可以在持續(xù)經(jīng)營前提下，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對其價(jià)值進(jìn)行評估。

在采用兩種方法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，如果出現(xiàn)收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果的情況，如何合理選擇最終評估結(jié)果?這種情況的出現(xiàn)說明在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)市場條件下，按照企業(yè)目前的經(jīng)營能力，未來收益尚不足以彌補(bǔ)基準(zhǔn)日的投入資本成本，不符合一般商業(yè)邏輯。這時(shí)可以選擇的判斷思路是:首先，核實(shí)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中，各項(xiàng)資產(chǎn)的評估值是否反映了其公允價(jià)值，資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的情形，比如一個(gè)酒店，地處極優(yōu)的位置，但是其土地利用未達(dá)最優(yōu)，賓館整體設(shè)計(jì)較為過時(shí)，收益不佳，這時(shí)候就可能存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值的問題;其次，核實(shí)收益法評估過程中的假設(shè)條件是否合理，比如某酒店開業(yè)不久，尚未達(dá)到正常的經(jīng)營水平，這時(shí)如果按照其實(shí)際的入住率、各項(xiàng)費(fèi)用水平對未來收益進(jìn)行預(yù)測，可能造成價(jià)值低估;第三、如果資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法應(yīng)用合理，并且仍然出現(xiàn)收益法結(jié)果低于收益法結(jié)果的情況，從理性的選擇角度出發(fā)，公司應(yīng)當(dāng)變賣各項(xiàng)資產(chǎn)、終止經(jīng)營，也就是應(yīng)當(dāng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評估結(jié)果。

問題11:《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。”那么成本法能不能用于資產(chǎn)減值測試的評估?

答:按照相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時(shí)，表明該項(xiàng)資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。從準(zhǔn)則定義來看，對資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測試時(shí)，通常應(yīng)用的方法為市場法和收益法(現(xiàn)金流折現(xiàn)法)。

在評估實(shí)踐中，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組，由于其專用性等特征，缺乏交易案例，無法采用市場法進(jìn)行評估其變賣價(jià)值，同時(shí)由于外部環(huán)境因素導(dǎo)致其利用率、未來收益也無法合理確定(比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)性停產(chǎn))，這時(shí)無法應(yīng)用市場法和收益法對其可回收金額進(jìn)行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購建的角度，采用成本法對其重置成本進(jìn)行評估，然后模擬市場交易，按照同類資產(chǎn)交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率，推算其賣出價(jià)格，扣除處置費(fèi)用，最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進(jìn)行評估時(shí)，需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

問題12:對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)評估，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定股權(quán)價(jià)值時(shí)，如果對企業(yè)持有的未開發(fā)土地采用市場法評估，該項(xiàng)存貨是否需要考慮增值稅扣除?

答:采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，不同于對房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對企業(yè)凈利潤的貢獻(xiàn)，也就是說在對存貨資產(chǎn)公允價(jià)值評估的基礎(chǔ)上，模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過程，扣除應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終形成的凈收益才能作為其評估值。因此在對一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的存貨評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)模擬該項(xiàng)存貨轉(zhuǎn)讓，同時(shí)模擬考慮相應(yīng)的銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費(fèi)用等，最終得出其評估值。

二、藝術(shù)品評估中遇到的實(shí)務(wù)問題

問題13:在藝術(shù)品評估中，不同評估目的與價(jià)值類型的關(guān)系如何確定?

答:藝術(shù)品種類繁多、材料多樣，有多種混合的藝術(shù)表現(xiàn)形式，且藝術(shù)品本身的工藝復(fù)雜，特別是將時(shí)間因素納入分類來考慮時(shí)，顯得更加復(fù)雜，導(dǎo)致不同藝術(shù)品的價(jià)值表現(xiàn)復(fù)雜且多元，各有側(cè)重。執(zhí)行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時(shí)，主要是評估其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而經(jīng)濟(jì)價(jià)值又在不同評估目的下表現(xiàn)出不同的價(jià)值類型。因此，執(zhí)行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件等因素來確定價(jià)值類型。

1.以藝術(shù)品保險(xiǎn)為評估目的，一般采用市場價(jià)值確定其理賠和投保價(jià)值為保險(xiǎn)委托提供參考;

2.以司法鑒證為評估目的，一般采用市場價(jià)值來確定涉案標(biāo)的物價(jià)值為司法審判提供參考;

3.以企業(yè)整體股權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)讓為評估目的，一般采用市場價(jià)值以確定其價(jià)值;

4.以財(cái)務(wù)報(bào)告為評估目的，一般采用可回收價(jià)值確定其公允價(jià)值;

5.以藝術(shù)品收藏、投資為評估目的，一般采用市場價(jià)值或投資價(jià)值為投資者參與投資提供參考價(jià)值;

6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評估目的，可以采用市場價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)值、重置價(jià)值等為確定貸款的金額提供參考;

7.以藝術(shù)品稅收為評估目的，一般采用市場價(jià)值或重置價(jià)值為確定起征點(diǎn)提供參考;

8.以藝術(shù)品清算為評估目的，一般采用有序清算價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價(jià)值參考。

除以上評估目的的需求外，遺囑驗(yàn)證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣品的拍賣底價(jià)、確定典當(dāng)品的典當(dāng)金額、確定捐贈(zèng)物的計(jì)量價(jià)值、對收藏品提出購買建議等都有可能需要評估服務(wù)，評估師要理解不同市場需求下，對評估對象的價(jià)值影響。

問題14:不同年代的藝術(shù)品，應(yīng)如何恰當(dāng)選擇評估方法?

答:由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市場法進(jìn)行評估。

1.對于現(xiàn)代藝術(shù)作品且創(chuàng)作者仍健在的，可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀(jì)人詢價(jià)的方式，獲取價(jià)格信息。

2.對于古代或近、現(xiàn)代已故藝術(shù)家的作品，可以借鑒拍賣市場比較常見的類似作品，采用市場比較法進(jìn)行評估，選取知名的大型拍賣會(huì)近期成交的，與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類似相近的拍品，作為比準(zhǔn)案例，并分析影響該藝術(shù)品價(jià)值因素，對案例進(jìn)行修正，最后確定價(jià)值。

3.對于古代或現(xiàn)代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品，且藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等造詣很高，市場很少有交易的精品或孤品，可采用聘請知名專家認(rèn)定的方式，綜合專家意見，確定價(jià)值。

4.對于可批量化生產(chǎn)的現(xiàn)代藝術(shù)品或工藝品，可以類似產(chǎn)成品或庫存商品的評估方法，確定價(jià)值。

問題15:藝術(shù)品評估時(shí)應(yīng)選擇哪種報(bào)告類型?怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

答:目前所頒布的評估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)范，均未對于藝術(shù)品評估方式和約束條件做出成文的規(guī)定。因此，需要評估人員在遵照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德》的基礎(chǔ)上，結(jié)合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報(bào)告》準(zhǔn)則為參照，摸索和探討一個(gè)相對合理可行的報(bào)告形式及內(nèi)容，建議藝術(shù)品評估一般采用評估咨詢報(bào)告的形式，對評估結(jié)論予以披露，以規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

由于在估價(jià)中，鑒定因素起到至關(guān)重要的作用，評估師對于外聘專家出具的鑒定結(jié)論依賴程度較高，這和其他資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有較大區(qū)別，因此建議除保留評估報(bào)告中的一些基本要素、評估假設(shè)、免責(zé)條款外，增加必要的法律責(zé)任條款等內(nèi)容，對評估人員予以保護(hù)。

問題16:對書畫作品，應(yīng)如何進(jìn)行價(jià)值評估?

答:影響書畫價(jià)格的因素:1.書畫本身的藝術(shù)價(jià)值;2.書畫時(shí)代;3.書畫是否珍稀;4.書畫的大小和品相及好壞;5.書畫是否有名人上款和題跋;6.書畫家能否得到收藏者共鳴和認(rèn)可;7.書畫所處的社會(huì)狀態(tài)、競技狀態(tài)。

書畫評估應(yīng)注意的問題:書畫作品評估是很專業(yè)、很復(fù)雜、很嚴(yán)肅的事情;關(guān)注書畫作品“含權(quán)量”問題，即歷史價(jià)值;書畫的區(qū)域性;書畫作品價(jià)格會(huì)受市場環(huán)境跌宕起伏的影響。

書畫作品的評估程序:首先需咨詢專家，確定真?zhèn)?、作者名氣及主要作品種類，是否屬于該作者的精品;其次向?qū)＜以儍r(jià);再次進(jìn)行市場調(diào)查，了解該作者的作品單價(jià)行情;第四進(jìn)行差價(jià)調(diào)整。差價(jià)包括地區(qū)、破損差價(jià)、無痕差價(jià)等;第五對評估估對象進(jìn)行評定估算。

需要強(qiáng)調(diào)的是，書畫作品評估的關(guān)鍵是真?zhèn)巍６艜嬜髌穭t有可能是文物，因此，應(yīng)注意相關(guān)的法律規(guī)定。書畫作品評估必須有專家配合。

三、其他執(zhí)業(yè)問題【評估師資訊】

問題17:一個(gè)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值評估，被評估單位發(fā)行了一只永續(xù)債并在財(cái)務(wù)報(bào)表所有者權(quán)益項(xiàng)下列示，在對該公司所有者權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，評估結(jié)果是否需要將永續(xù)債從評估值中扣除?

答:所謂永續(xù)債券(perpetual bond)，是指沒有明確的到期日，或者說期限非常長的債券。投資者不能在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)回收本金，但可以定期獲取利息。不過，在永續(xù)債的每個(gè)付息日，發(fā)行人是可自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個(gè)付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。絕大部分的永續(xù)債券附加了贖回條款，首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續(xù)債屬于混合型證券，是一種兼具債權(quán)和股權(quán)屬性的融資工具。

根據(jù)《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)[2014]13號)，企業(yè)發(fā)行各種金融工具，應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式，運(yùn)用金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的原則，正確地確定該金融工具或其組成部分的會(huì)計(jì)分類，不得依據(jù)監(jiān)管規(guī)定或工具名稱進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。其中分類為權(quán)益工具的金融工具，在存續(xù)期間分派股利(含分類為權(quán)益工具的工具所產(chǎn)生的利息，下同)的，作為利潤分配處理

當(dāng)評估對象為所有普通股的股權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)在所有者權(quán)益價(jià)值評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，扣除優(yōu)先股、永續(xù)債等金融工具的公允價(jià)值，最終得出普通股股權(quán)價(jià)值的評估值。

問題18:運(yùn)用收益法對企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，收益法折現(xiàn)率模型中的資本結(jié)構(gòu)(D/E)是利用目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)測算還是企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)測算?

答:應(yīng)具體問題具體分析，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，或有明確的投融資計(jì)劃，或評估涉及業(yè)績承諾時(shí)，可以利用企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu);當(dāng)企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定，資本結(jié)構(gòu)屬于激烈波動(dòng)時(shí)期，同時(shí)也沒有明確的投融資計(jì)劃，建議采用目標(biāo)資本測算;如果企業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)與目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)差異過大，可以有一個(gè)逐漸過渡的時(shí)期，使預(yù)測期末企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)逐漸趨向于目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)可以選擇同行業(yè)內(nèi)經(jīng)營相對穩(wěn)定的上司公司的平均資本結(jié)構(gòu)作為目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。

問題19:在同一時(shí)點(diǎn)為滿足兩個(gè)或以上的經(jīng)濟(jì)行為的需要，對同一評估對象進(jìn)行評估，且可以采用相同的價(jià)值類型時(shí)，是否允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評估目的?

答:根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評估報(bào)告》第十六條“資產(chǎn)評估報(bào)告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)唯一”的規(guī)定，不允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評估目的。

問題20:被評估單位用于出租的投資性房地產(chǎn)，其賬面成本不含占用土地的價(jià)值，評估中應(yīng)如何處理?

答:根據(jù)評估《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--不動(dòng)產(chǎn)》第二十三條第二款，采用成本法評估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解:(2)不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算;

考慮到該評估對象歷史成本核算中存在房地分離的情況，容易出現(xiàn)重復(fù)評估的可能。評估人員針對上述情況，考慮到該項(xiàng)資產(chǎn)主要用于出租，以獲取租金收益為目的的資產(chǎn)，市場租金通常為包含了與該項(xiàng)資產(chǎn)相關(guān)的房屋建筑物和占有土地資產(chǎn)的整體收益，而企業(yè)賬面成本構(gòu)成不包含土地，故針對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評估，有三個(gè)處理方式:

(1)該處評估值僅對應(yīng)為房屋建筑物的評估價(jià)值。對應(yīng)根據(jù)租金測算得到的房地一體的市場價(jià)值，應(yīng)扣減對應(yīng)土地的市場價(jià)值，從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場價(jià)值;

(2)從房地一體租金出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋刈赓U的租金情況，直接扣減土地相關(guān)的收益，然后折現(xiàn)計(jì)算房屋建筑對應(yīng)的價(jià)值。

(3)對投資性房地產(chǎn)科目評估時(shí)，按照房地一體評估，同時(shí)，在土地評估中，針對投資性房地產(chǎn)占用的宗地，利用投資性房地產(chǎn)出租的建筑面積與總建筑面積，結(jié)合土地總面積和容積率等情況，合理確定投資性房地產(chǎn)對應(yīng)的土地面積，然后在對該宗地土地的評估中，應(yīng)該扣減在投資性房地產(chǎn)占用的土地面積后，確定拆分后的土地價(jià)值。

本期參與解答專家:

阮詠華 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

劉興旺 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

陶 弢 中通誠資產(chǎn)評估有限公司

來源:評估師資訊