稅收政策依據(jù)

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的一般納稅人，稅率為11%；小規(guī)模納稅人，征收率為3%。

2.一般納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法。小規(guī)模納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

例：2016年6月1日，某評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)某公司位于某市的一宗工業(yè)用地的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，擬申請(qǐng)貸款商業(yè)銀行要求評(píng)估公司估價(jià)結(jié)果需測(cè)算宗地抵押凈值，即最終估價(jià)結(jié)果需扣除預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)抵扣權(quán)時(shí)相關(guān)交易稅費(fèi)。

經(jīng)評(píng)估，宗地的抵押價(jià)值為300萬(wàn)元，假設(shè)宗地轉(zhuǎn)讓或處置時(shí)價(jià)格為300萬(wàn)元，土地取得原價(jià)為200萬(wàn)元，則預(yù)估實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)交易稅費(fèi)包括增值稅，其他稅費(fèi)變化不大測(cè)算略。

1.2016年4月30日前取得的

一般納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，如按簡(jiǎn)易計(jì)稅方式考慮測(cè)算，則預(yù)估應(yīng)納增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人一致。

應(yīng)納增值稅=（300-200）/(1+5%）*5%=4.76萬(wàn)

如一般納稅人按一般計(jì)稅方式考慮計(jì)算，則預(yù)估應(yīng)納增值稅為：

增值稅銷項(xiàng)稅額=300/(1+11%）*11%=29.73萬(wàn)

應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)稅額

實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，此種情況的，我們建議按簡(jiǎn)易計(jì)稅方式估算。

2.2016年5月1日后取得的

(1)一般納稅人

適用一般計(jì)稅方法，假定轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)其他可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

應(yīng)納增值稅=300/(1+11%）*11%-0=29.73萬(wàn)

假定轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)月有可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，如20萬(wàn)，則：

應(yīng)納增值稅=300/(1+11%）*11%-20=9.73萬(wàn)

(2)小規(guī)模納稅人

應(yīng)納增值稅=100/(1+3%）*3%=2.91萬(wàn)

注意事項(xiàng)

需要注意的是：

1.小規(guī)模納稅人選擇采用差額計(jì)算的征收率為5%，5月1日后取得土地使用權(quán)無(wú)差額計(jì)算，征收率為3%。

2.司法處置或抵押物拍賣較為特殊，其最終計(jì)稅方法是否與正常轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)一樣，尤其是納稅主體如確定為一般納稅人，基本無(wú)法取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)大增，這仍有待在實(shí)踐過(guò)程中觀察以及財(cái)稅部門進(jìn)一步明確。

知多D

 

1.現(xiàn)仍有評(píng)估人員將增值稅和土地增值稅混淆理解，評(píng)估師資訊群內(nèi)有群友問(wèn)到營(yíng)改增后采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地時(shí)，銷售稅費(fèi)項(xiàng)目中包括了增值稅，是不是土地增值稅就無(wú)需再考慮了？

實(shí)際上增值稅與以前的營(yíng)業(yè)稅一樣均為流轉(zhuǎn)稅種，而土地增值稅為特定行為稅，為完全不同兩個(gè)稅種，因此仍應(yīng)對(duì)土地增值稅進(jìn)行單獨(dú)考慮測(cè)算。

2.抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。

3.以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)并未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不用繳納增值稅。

4.納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的應(yīng)申請(qǐng)登記為一般納稅人，未超過(guò)500萬(wàn)元的為小規(guī)模納稅人。