北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答（2018年第二期）

資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中增值稅處理問(wèn)題

特別提示

2016年3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定自2016年5月1日起，中國(guó)將全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)。2017年10月30日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決定（草案）》，標(biāo)志著實(shí)施60多年的營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)操作中如何考慮“增值稅”，是廣大資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員面臨的實(shí)際問(wèn)題。北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)此進(jìn)行了初步研究，對(duì)有關(guān)問(wèn)題做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

本解答僅代表起草專(zhuān)家個(gè)人觀點(diǎn)，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，也不能替代資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員個(gè)人的職業(yè)判斷，在執(zhí)業(yè)中資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

問(wèn)題1：資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，對(duì)增值稅的基本考慮

答：資產(chǎn)評(píng)估操作中，針對(duì)一般納稅人和小規(guī)模納稅人分別考慮增值稅處理方式：

（1）一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額（包括一個(gè)公歷年度內(nèi)的全部應(yīng)稅銷(xiāo)售額）超過(guò)財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位，具體標(biāo)準(zhǔn)可參見(jiàn)《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令2017年43號(hào)公告）。一般納稅人的特點(diǎn)是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額，即一般納稅人應(yīng)納增值稅稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)被評(píng)估企業(yè)為一般納稅人時(shí)，應(yīng)按上述增值稅的征稅邏輯考慮對(duì)價(jià)值的影響，就評(píng)估結(jié)果來(lái)看，單項(xiàng)資產(chǎn)（不含股權(quán)投資類(lèi)資產(chǎn)）應(yīng)該是不含稅價(jià)；股權(quán)投資類(lèi)資產(chǎn)（不含上市公司股票）不屬于增值稅的調(diào)整范圍，其評(píng)估結(jié)果不能用含稅或者不含稅來(lái)表達(dá)。上市公司的股票，在營(yíng)改增后作為“金融資產(chǎn)”作為增值稅征稅對(duì)象，征收方式為“銷(xiāo)售額乘以適用稅率（6%）”，銷(xiāo)售額“按照賣(mài)出價(jià)扣除買(mǎi)入價(jià)后的余額”來(lái)確定，金融商品的買(mǎi)入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更?！边@里的銷(xiāo)售額可以理解為不含稅價(jià)。

（2）小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)為年應(yīng)征增值稅銷(xiāo)售額500萬(wàn)元及以下（《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知》（財(cái)稅[2018]33號(hào)））。對(duì)小規(guī)模納稅人采用簡(jiǎn)易征收辦法征收增值稅，按照銷(xiāo)售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率。小規(guī)模納稅人在銷(xiāo)售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，一般只能開(kāi)具普通發(fā)票，取得的銷(xiāo)售收入均為含稅銷(xiāo)售額，含稅銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售額的關(guān)系為：銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額/(1+征收率)。當(dāng)被評(píng)估企業(yè)是小規(guī)模納稅人時(shí)，處理方式比較簡(jiǎn)單，無(wú)論是單項(xiàng)資產(chǎn)還是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或者是財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，評(píng)估結(jié)果均為含稅價(jià)，且構(gòu)成價(jià)值的各項(xiàng)資產(chǎn)均應(yīng)該采取含稅價(jià)。

問(wèn)題2：評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年4月30日及此前時(shí)點(diǎn)，如何選擇增值稅稅率？

答：資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中適用增值稅稅率應(yīng)選擇評(píng)估基準(zhǔn)日的有效稅率，2018年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的有關(guān)通知》（財(cái)稅[2018]32號(hào)），納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%，通知自2018年5月1日起執(zhí)行。

如果評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年4月30日，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場(chǎng)法評(píng)估中選擇的稅率為評(píng)估基準(zhǔn)日的有效稅率，建議不考慮上述文件；收益法評(píng)估中對(duì)于未來(lái)預(yù)測(cè)，即2018年5月1日起的預(yù)測(cè)建議采用上述文件調(diào)整后稅率。

如果評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年4月30日前的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場(chǎng)法評(píng)估中選擇的稅率為評(píng)估基準(zhǔn)日的有效稅率，建議不考慮上述文件的影響，收益法評(píng)估中未來(lái)預(yù)測(cè)可以考慮分段測(cè)算，即2018年4月30日之前的預(yù)測(cè)采用上述文件調(diào)整前的稅率，2018年4月30日以后的預(yù)測(cè)建議采用上述文件調(diào)整后稅率。

問(wèn)題3：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估如何考慮增值稅？

答：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估采用的增值稅稅率為：全面實(shí)行營(yíng)改增之后，納稅人銷(xiāo)售建筑、不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)等，不再繳納營(yíng)業(yè)稅，一般納稅人適用的增值稅稅率為10%。小規(guī)模納稅人繳納的增值稅稅率為5%。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中不同的評(píng)估方法增值稅的處理方式如下：

（1）市場(chǎng)法。首先應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一可比交易實(shí)例的交易價(jià)格內(nèi)涵，對(duì)可比交易實(shí)例的交易價(jià)格統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整。關(guān)注賣(mài)方應(yīng)納增值稅、所得稅是否存在向買(mǎi)方轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，在稅費(fèi)計(jì)算中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，區(qū)分一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)為取得還是自建，區(qū)分取得（自建）不動(dòng)產(chǎn)日期等，合理計(jì)算可比交易實(shí)例的交易價(jià)格中所涉增值稅的金額，將交易實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整為統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的價(jià)格或者不含稅價(jià)格。如果可比交易實(shí)例的交易價(jià)格為含稅價(jià)格，則評(píng)估值為含稅價(jià)格，反之，評(píng)估結(jié)果為不含稅價(jià)格。在實(shí)際應(yīng)用中，如果各可比交易實(shí)例的交易稅費(fèi)不同，可以先統(tǒng)一調(diào)整為不含稅價(jià)格，然后計(jì)算出評(píng)估對(duì)象的不含稅評(píng)估值，再根據(jù)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為中交易主體適用的增值稅稅率，計(jì)算所應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅額。

（2）收益法（租金還原法）。按照市場(chǎng)租金的不含稅價(jià)格計(jì)算租金毛收入，然后扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等，計(jì)算租金凈收益。在此基礎(chǔ)上，采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，折現(xiàn)計(jì)算收益期內(nèi)的租金現(xiàn)值，最終得出不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值。該不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值不含增值稅。

上述，租金收入和各項(xiàng)費(fèi)用均為不含稅價(jià)格，稅金為房產(chǎn)出租過(guò)程中應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅、增值稅及附加等，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入為不含增值稅口徑。

（3）成本法。不動(dòng)產(chǎn)重置成本通常包括：土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。其中土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用區(qū)分含稅金額和對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額；投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以投入的成本和費(fèi)用的含稅金額為基礎(chǔ)計(jì)算；銷(xiāo)售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用和稅金，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的一定比例，銷(xiāo)售稅金為應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅額和相應(yīng)的教育費(fèi)附加等。通過(guò)列等式計(jì)算得出不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為不含增值稅的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取，平均利潤(rùn)率為繳納增值稅情況下的利潤(rùn)率。

（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法。在計(jì)算未來(lái)投入的成本、費(fèi)用、利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以及計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，在計(jì)算成本和費(fèi)用時(shí)應(yīng)區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，同時(shí)假設(shè)一般納稅人取得了成本和費(fèi)用中的主要項(xiàng)目能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，應(yīng)為不含稅價(jià)，小規(guī)模納稅人的成本和費(fèi)用均為含稅價(jià)。銷(xiāo)售稅費(fèi)原指的是營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，營(yíng)改增之后，銷(xiāo)售稅費(fèi)中可以不考慮增值稅。但是根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的要求，如果該不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，如果資產(chǎn)隸屬的法人主體選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，銷(xiāo)售稅費(fèi)應(yīng)按5%計(jì)算增值稅及其附加。其他各項(xiàng)成本、費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)計(jì)算方式參照成本法的應(yīng)用。

問(wèn)題4：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，土地使用權(quán)評(píng)估如何考慮增值稅？

答：政府通過(guò)協(xié)議、招拍掛、租賃、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式向市場(chǎng)配置土地資源的“土地一級(jí)市場(chǎng)”，由于政府部門(mén)并非納稅義務(wù)人，出讓時(shí)無(wú)法向受讓方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）無(wú)法據(jù)此抵扣相應(yīng)的增值稅。市場(chǎng)主體相互之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押等“土地二級(jí)市場(chǎng)”，一般理解，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）可以用于之后經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的增值稅抵扣。按照替代性原則，對(duì)于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方（一般納稅人）從二級(jí)市場(chǎng)上取得土地，愿意支付的最高價(jià)格為政府出讓價(jià)格加上相應(yīng)的增值稅稅額。據(jù)此，也可以近似理解為政府出讓的土地價(jià)格為不含稅口徑。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)行為，土地使用權(quán)評(píng)估中不同的評(píng)估方法增值稅的處理方式如下：

（1）市場(chǎng)比較法。對(duì)可比交易案例的交易情況進(jìn)行分析和修正時(shí)，除了考慮交易情況外，還需要考慮交易價(jià)格是否包括增值稅、契稅以及轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁的所得稅等，進(jìn)而將交易價(jià)格調(diào)整到正常交易條件下的價(jià)格。如果交易案例的價(jià)格為包含增值稅價(jià)格（含稅價(jià)格），那么評(píng)估值也為含稅價(jià)格口徑，反之，評(píng)估值為不含稅價(jià)格口徑。

（2）收益法。需要關(guān)注土地的收益以及相關(guān)的費(fèi)用是否包含增值稅，如果不包含增值稅，那么得出的評(píng)估結(jié)果也為不含稅價(jià)格口徑；反之，則為含稅價(jià)格口徑。另外，在計(jì)算過(guò)程中還需要關(guān)注各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般為不含稅價(jià)口徑，比如房產(chǎn)稅等。

（3）剩余法。對(duì)于開(kāi)發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格、后續(xù)投入的開(kāi)發(fā)成本等如果采用不含稅價(jià)格口徑，那么得出的評(píng)估結(jié)果也為不含稅價(jià)格口徑。反之，得出的評(píng)估結(jié)果為含稅價(jià)格口徑。在具體估算過(guò)程中，也需要考慮各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是否含稅。

（4）成本逼近法。對(duì)于土地取得和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的各費(fèi)用項(xiàng)目，如果為增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，統(tǒng)一采用不含稅口徑的，那么得出的結(jié)果也為不含稅價(jià)格口徑；反之，得出的結(jié)果為含稅價(jià)格口徑。

（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法。需要關(guān)注所在地政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)、路線價(jià)、以及標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格口徑，如果為不含稅價(jià)格口徑，那么得出的評(píng)估結(jié)果也為不含稅口徑；反之，得出的評(píng)估結(jié)果為含稅價(jià)格口徑。

問(wèn)題5：重置成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備，如何考慮增值稅？

答： 在2009年1月1日我國(guó)增值稅全面轉(zhuǎn)型改革之前，除國(guó)家指定的試點(diǎn)地區(qū)之外，企業(yè)所擁有的設(shè)備從購(gòu)置到達(dá)到預(yù)計(jì)使用狀態(tài)發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，包含在歷史成本中在其固定資產(chǎn)等科目核算，資產(chǎn)評(píng)估時(shí)也將設(shè)備重置所涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅作為其重置全價(jià)的組成部分，最終體現(xiàn)在評(píng)估值中。2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)設(shè)備形成的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額被允許從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣，新購(gòu)置的設(shè)備賬面價(jià)值中就不再包括其準(zhǔn)予抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，在企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，對(duì)增值稅一般納稅人擁有的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，重置全價(jià)通常采用不含稅價(jià)值口徑。從2013年8月1日開(kāi)始，原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇的進(jìn)項(xiàng)稅額也準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，對(duì)這些設(shè)備評(píng)估時(shí)，一般也將重置過(guò)程涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額從重置全價(jià)中扣除。

機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)各構(gòu)成項(xiàng)目，涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅處理方式如下：

（1）購(gòu)置費(fèi)用

國(guó)內(nèi)購(gòu)置設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅額一般以其不含稅購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，按適用稅率計(jì)算。

進(jìn)口設(shè)備一般按其組成計(jì)稅價(jià)格（通常包括關(guān)稅完稅價(jià)格、關(guān)稅和消費(fèi)稅）為基礎(chǔ)，按適用稅率計(jì)算。根據(jù)《中華人民共和國(guó)海關(guān)審定進(jìn)出口貨物完稅價(jià)格辦法》，“進(jìn)口貨物的完稅價(jià)格，由海關(guān)以該貨物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)審查確定，并且應(yīng)當(dāng)包括貨物運(yùn)抵中華人民共和國(guó)境內(nèi)輸入地點(diǎn)起卸前的運(yùn)輸及相關(guān)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)”。

從2018年5月1日起，適用的增值稅率由17%調(diào)至16%。

（2）運(yùn)雜費(fèi)

我國(guó)2009年增值稅轉(zhuǎn)型后，增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物支付的運(yùn)輸費(fèi)用，可以按照運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用乘以7%的扣除率，計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

2013年8月1日我國(guó)從交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)始在全國(guó)進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，從2014年1月1日起鐵路運(yùn)輸業(yè)也納入全國(guó)“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍。

交通運(yùn)輸業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，稅法允許企業(yè)將購(gòu)進(jìn)貨物時(shí)從承運(yùn)部門(mén)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

機(jī)器設(shè)備評(píng)估實(shí)務(wù)中，一般需要對(duì)單獨(dú)計(jì)取的從銷(xiāo)售方發(fā)貨地點(diǎn)至安裝使用地點(diǎn)需要發(fā)生的設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)用，依據(jù)適用的稅率計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。從2018年5月1日起，一般納稅人從事運(yùn)輸服務(wù)適用的增值稅率已由11%調(diào)減至10%。

在實(shí)際操作中，機(jī)器設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)用可以結(jié)合被評(píng)估設(shè)備的類(lèi)型、運(yùn)輸方式、運(yùn)距等，依據(jù)相關(guān)運(yùn)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，也可以參照有關(guān)參數(shù)手冊(cè)或統(tǒng)計(jì)資料，以評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估設(shè)備本體購(gòu)置價(jià)的一定比率估算。在使用相關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或參考資料時(shí)，建議資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員關(guān)注有關(guān)參數(shù)的涉稅口徑。

對(duì)于按照價(jià)稅合計(jì)口徑估算的運(yùn)輸費(fèi)用，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)稅基數(shù)通?？梢园凑障率焦浪悖?/p>

（3）安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)

對(duì)已安裝在用的設(shè)備，如果安裝費(fèi)用需要在設(shè)備本體購(gòu)置價(jià)之外單獨(dú)計(jì)取，評(píng)估時(shí)一般要估算安裝費(fèi)用。對(duì)需要單獨(dú)設(shè)置設(shè)備基礎(chǔ)的被評(píng)估設(shè)備，一般還要計(jì)取其基礎(chǔ)費(fèi)用（已在納入資產(chǎn)評(píng)估范圍的廠房等建筑物中統(tǒng)一考慮的除外）。

從2016年5月1日我國(guó)全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，增值稅一般納稅人為所購(gòu)設(shè)備的安裝支付的工程費(fèi)用，準(zhǔn)予按照從提供建筑安裝服務(wù)單位取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。一般納稅人從事建筑服務(wù)適用的增值稅率，自2018年5月1日起已由11%調(diào)減至10%。

在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員通常會(huì)根據(jù)被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)和資料的取得情況，參考與被評(píng)估設(shè)備安裝有關(guān)的合同、相關(guān)行業(yè)概算（估算指標(biāo)）、參數(shù)手冊(cè)等估算其安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)。對(duì)于能夠取得安裝、基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)、預(yù)（決）算等資料的大型或重要設(shè)備，也可能通過(guò)調(diào)整預(yù)（決）算等方式估算其安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)。

對(duì)采用調(diào)整預(yù)（決）算等方式估算設(shè)備安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的，可以依據(jù)相關(guān)工程造價(jià)計(jì)算程序表中估算的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，確定可抵扣的進(jìn)行稅額。

對(duì)按照價(jià)稅合計(jì)口徑估算的設(shè)備安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的計(jì)稅基數(shù)可以參照下式估算：

（4）前期和其他費(fèi)用

前期和其他費(fèi)用，是針對(duì)原地持續(xù)使用前提的（生產(chǎn)線、車(chē)間、工程等）整體性機(jī)器設(shè)備評(píng)估，考慮的被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)權(quán)持有單位在形成相關(guān)整體性機(jī)器設(shè)備過(guò)程中需要支付的（勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程監(jiān)理等）服務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)，以及從事建設(shè)項(xiàng)目管理、設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)等活動(dòng)需要發(fā)生的費(fèi)用。

對(duì)于我國(guó)實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，屬于增值稅應(yīng)稅行為的銷(xiāo)售服務(wù)項(xiàng)目，在評(píng)估操作中通常需要根據(jù)相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等估算允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。其中，銷(xiāo)售勘察設(shè)計(jì)、鑒證咨詢(xún)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)等服務(wù)的適用稅率為6%。

從以上重置全價(jià)構(gòu)成項(xiàng)目中估算出來(lái)的、被評(píng)估設(shè)備所涉及的相關(guān)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，在評(píng)估其不含稅口徑的重置全價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)從含稅重置全價(jià)中予以扣除，從而得到有關(guān)設(shè)備不含稅的評(píng)估結(jié)果。

問(wèn)題6：采用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)，若可比交易案例的價(jià)格是國(guó)土資源管理部門(mén)招拍掛的出讓金或者價(jià)款金額，如何考慮增值稅？

答：該方法選取的是市場(chǎng)價(jià)格，整體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格都是含稅價(jià)格，被評(píng)估企業(yè)為一般納稅人時(shí)，應(yīng)該把含稅價(jià)格調(diào)整為不含稅價(jià)進(jìn)行比較，被評(píng)估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，可以直接采用市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較確定評(píng)估值。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值評(píng)估，其取得的土地使用權(quán)費(fèi)用，在銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，允許作為銷(xiāo)售額的扣減項(xiàng)，即銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售收入*10%-土地使用權(quán)費(fèi)用/(1+10%)*10%。礦業(yè)權(quán)價(jià)款只能通過(guò)攤銷(xiāo)方式進(jìn)入資產(chǎn)的成本中，通過(guò)資產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

（1）土地使用權(quán)市場(chǎng)法評(píng)估

根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議方式均是法定的國(guó)有土地批租方式，各有其適宜的范圍。一般而言，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國(guó)有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，可以采用協(xié)議方式出讓?zhuān)粚?duì)于土地使用者和土地用途無(wú)特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)采用拍賣(mài)或招標(biāo)、掛牌出讓方式；對(duì)于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途受?chē)?yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓。在評(píng)估中應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地性質(zhì)，選擇相對(duì)應(yīng)的土地處置方式下的價(jià)格，如，協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲取的土地使用權(quán)，擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式下的可比案例，拍賣(mài)獲取的土地使用權(quán)，宜采用拍賣(mài)方式下的可比案例。

這三種方式雖然不同，相同的是三種方式形成的價(jià)格都是土地一級(jí)市場(chǎng)的批租價(jià)格。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)里，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的第四條的規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式為：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）”（該11%的稅率在2018年5月1日開(kāi)始調(diào)整為10%）。從該條款來(lái)看，土地價(jià)款應(yīng)該是含稅價(jià)。市場(chǎng)法采信招拍掛的價(jià)格經(jīng)過(guò)調(diào)整后的價(jià)格仍為含稅價(jià)。

（2）礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估

按照現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，礦業(yè)權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議（申請(qǐng)）等四種方式。

A 通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等競(jìng)爭(zhēng)方式出讓取得，且按照“出讓金額”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，由于政府部門(mén)并非納稅義務(wù)人，只能開(kāi)具財(cái)政票據(jù)，一般納稅人企業(yè)無(wú)法按照增值稅一般抵扣方法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。目前，沒(méi)有見(jiàn)到涉及政府部門(mén)出讓礦業(yè)權(quán)增值稅抵扣的相關(guān)規(guī)定。因此，建議在評(píng)估實(shí)務(wù)中，在沒(méi)有明確的政策文件情況下，謹(jǐn)慎使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為市場(chǎng)比較法的交易實(shí)例。如果使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為交易實(shí)例，考慮在評(píng)估報(bào)告中做出詳細(xì)披露。

B 通過(guò)協(xié)議方式出讓取得，且按照“出讓金額”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，由于“礦業(yè)權(quán)出讓收益”是根據(jù)評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)熟高原則確定的，情況較為復(fù)雜。目前，部分地方礦產(chǎn)資源主管部門(mén)制定發(fā)布了市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)，市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)是否含稅并不清楚，制定者也基本沒(méi)有考慮到增值稅的因素，但從數(shù)據(jù)來(lái)源分析來(lái)看，多數(shù)是含增值稅的。因此，建議在評(píng)估實(shí)務(wù)中，如果使用礦業(yè)權(quán)出讓案例作為市場(chǎng)比較法的交易實(shí)例，而且該出讓案例出讓價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)確定的，可以視同為該交易實(shí)例含稅，在評(píng)估中做出相應(yīng)處理與披露；如果該出讓案例出讓價(jià)是根據(jù)評(píng)估價(jià)值確定的，可以視同為該交易實(shí)例不含稅，在評(píng)估中做出相應(yīng)處理與披露。

C 按照“出讓收益率”形式繳納的“礦業(yè)權(quán)出讓收益”，分析初步認(rèn)為是含增值稅的。建議在評(píng)估實(shí)務(wù)中，可以視同為該交易實(shí)例含稅，在評(píng)估中做出相應(yīng)處理與披露。

通常在市場(chǎng)法評(píng)估礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)中，采取的是二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，即礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，這里的價(jià)格均為含稅價(jià)格。

問(wèn)題7：采用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)（除土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)），收入或者收益所適用的增值稅稅率有何不同？

答：采用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，通常采取凈租金折現(xiàn)的思路進(jìn)行評(píng)估；采用收益法對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，可以采用凈租金折現(xiàn)或者凈收益折現(xiàn)的思路進(jìn)行；對(duì)無(wú)形資產(chǎn)采用收益法評(píng)估，通常將使用無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的額外收益折現(xiàn)的思路進(jìn)行，額外收益可以通過(guò)增量收益、節(jié)省許可費(fèi)、收益分成或者超額收益等方式估算。在應(yīng)用收益法評(píng)估過(guò)程中，各項(xiàng)收入、成本費(fèi)用均采用不含稅金額。

全面實(shí)行營(yíng)改增之后，不同類(lèi)別資產(chǎn)租賃收入、許可使用收入適用的增值稅率不同，在計(jì)算時(shí)應(yīng)當(dāng)正確選用。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的有關(guān)通知》（財(cái)稅[2018]32號(hào)），對(duì)于一般納稅人，如果采用一般計(jì)稅方法，設(shè)備等有形動(dòng)產(chǎn)租賃收入適用的增值稅率為16%，不動(dòng)產(chǎn)租賃收入適用的增值稅率為10%，讓渡無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)（或者無(wú)形資產(chǎn)許可），所獲得的許可使用費(fèi)收入適用6%的增值稅稅率。

如果一般納稅人在經(jīng)營(yíng)租賃收入中，對(duì)于2016年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，或者企業(yè)為小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)采用相應(yīng)的計(jì)稅方式計(jì)算應(yīng)繳增值稅額，同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意此時(shí)的租金為含稅租金。

問(wèn)題8：企業(yè)價(jià)值評(píng)估，不同的評(píng)估方法如何考慮增值稅？

答：

（1）資產(chǎn)基礎(chǔ)法。對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)分別采取相應(yīng)的評(píng)估方法評(píng)估，累加得出資產(chǎn)價(jià)值，再減去負(fù)債得出企業(yè)價(jià)值。在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)于各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債，如果是一般納稅人，應(yīng)該采用的是不含稅價(jià)，如果是小規(guī)模納稅人，采用應(yīng)該是含稅價(jià)。主要單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估如何考慮增值稅，參見(jiàn)上述相關(guān)問(wèn)題。

（2）收益法。收益模型不同，增值稅的考慮有所差異。A.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型時(shí)，如果是一般納稅人，假設(shè)其外購(gòu)的貨物和服務(wù)均能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，預(yù)測(cè)的收入、成本、費(fèi)用等均為不含稅數(shù)據(jù)；資本性支出項(xiàng)目也應(yīng)該采用不含稅價(jià)。同時(shí)，稅金及附加科目應(yīng)當(dāng)充分考慮到增值稅的影響，即先計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅，再城建稅及教育費(fèi)附加。另外，還應(yīng)注意投資收益科目中是否有金融商品的轉(zhuǎn)讓收益。自2016年5月全面施行“營(yíng)改增”后，按照《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），金融產(chǎn)品也納入到增值稅的征稅范圍。金融商品包括外匯、證券、期貨等。在金融商品轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，將買(mǎi)賣(mài)差價(jià)作為銷(xiāo)售額，在一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，將盈虧進(jìn)行正負(fù)抵銷(xiāo)，然后將余額作為增值稅征收額。應(yīng)納增值稅額=銷(xiāo)售額×征收率（6%）。在現(xiàn)金流折現(xiàn)模型評(píng)估中應(yīng)關(guān)注投資收益科目，如果存在股票、債券等金融商品買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的收入應(yīng)該計(jì)算增值稅；在實(shí)務(wù)中通常按照投資收益率來(lái)預(yù)測(cè)投資收益科目，投資收益率的計(jì)算亦是參考了企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)期內(nèi)獲取的投資收益的情況或者同類(lèi)金融商品的市場(chǎng)收益率狀況，這時(shí)也應(yīng)該計(jì)算增值稅，并將計(jì)算出來(lái)的增值稅額直接加到收入、成本、費(fèi)用等項(xiàng)目計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納增值稅稅額上，并以加總的結(jié)果作為計(jì)算稅金及附加的基礎(chǔ)。B采用股利折現(xiàn)模型時(shí)，股利目前未納入增值稅調(diào)整范圍，因此采用股利折現(xiàn)模型計(jì)算的評(píng)估結(jié)果均未考慮增值稅影響。

（3）市場(chǎng)法。由于股權(quán)投資類(lèi)資產(chǎn)（不含上市公司股票）不屬于增值稅的調(diào)整范圍，因此采用交易案例比較法時(shí)，取得的可比價(jià)格應(yīng)該均未包括增值稅。采用交易案例比較法，選擇交易案例，被評(píng)估企業(yè)為一般納稅人時(shí)，盡可能選擇一般納稅人作為可比交易案例，被評(píng)估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，盡可能選擇小規(guī)模納稅人作為可比交易案例。如果被評(píng)估企業(yè)為一般納稅人，選擇了小規(guī)模納稅人作為可比交易案例，進(jìn)行可比指標(biāo)比較過(guò)程中，應(yīng)把可比交易案例的收入等含稅的財(cái)務(wù)指標(biāo)折算為不含稅指標(biāo)后再進(jìn)行比較，確保比較口徑的一致性。采用上市公司比較法，取得的股價(jià)應(yīng)該是不含稅價(jià)，股票屬于金融商品，出售金融商品適用的稅率為6%，金融商品轉(zhuǎn)讓的增值稅稅基是“金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷(xiāo)售額”，征稅方式與其他應(yīng)稅資產(chǎn)和服務(wù)不同。在評(píng)估中，可以忽略這個(gè)影響，不考慮股價(jià)可能引起的增值稅稅負(fù)。其他處理與交易案例比較法一致。

問(wèn)題9：企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，外購(gòu)軟件、專(zhuān)利資產(chǎn)、專(zhuān)有技術(shù)、商標(biāo)資產(chǎn)、著作權(quán)資產(chǎn)等無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，如何考慮增值稅？

答：如果被評(píng)估企業(yè)為一般納稅人，則無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該為不含稅價(jià)格；如果被評(píng)估企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則評(píng)估結(jié)果應(yīng)為含稅價(jià)格。

不同評(píng)估方法增值稅處理方式如下：

（1）市場(chǎng)法。通過(guò)詢(xún)價(jià)得出的結(jié)果通常為含稅價(jià)。通常情況下，我們可以假設(shè)無(wú)形資產(chǎn)出售方為一般納稅人，能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，把詢(xún)價(jià)結(jié)果調(diào)整為不含稅價(jià)。但應(yīng)特別注意，目前，銷(xiāo)售軟件、專(zhuān)利資產(chǎn)等的企業(yè)多為小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人可以到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，能夠抵扣的稅額并不是16%，而是3%。如果評(píng)估過(guò)程中對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)出售方的情況非常了解，可以在含稅價(jià)調(diào)整為不含稅過(guò)程中使用不同的稅率。

（2）收益法。未來(lái)收益測(cè)算的過(guò)程一般納稅人為不含稅價(jià)，小規(guī)模納稅人為含稅價(jià)。

（3）成本法。其增值稅的處理方式和收益法一致。

問(wèn)題10：企業(yè)價(jià)值評(píng)估，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時(shí)如何選擇增值稅稅率？

答：

（1）在資產(chǎn)評(píng)估通常遵循“所選取的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在評(píng)估基準(zhǔn)日有效”的原則，資產(chǎn)涉及的稅率應(yīng)該是評(píng)估基準(zhǔn)日的稅率，而不是歷史稅率。

（2）固定資產(chǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）附件2：“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”，對(duì)提供建筑服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的企業(yè)，區(qū)別銷(xiāo)售服務(wù)行為以及銷(xiāo)售標(biāo)的物的取得時(shí)間等，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

舊貨相關(guān)增值稅政策財(cái)稅：〔2009〕9號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕90號(hào)和財(cái)稅〔2014〕57號(hào)文規(guī)定：納稅人銷(xiāo)售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，應(yīng)開(kāi)具普通發(fā)票，不得自行開(kāi)具或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

（3）房屋建筑物、投資性房地產(chǎn)及存貨。對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)），增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)區(qū)分評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)項(xiàng)目的取得時(shí)間和取得方式，符合15號(hào)公告條件的不動(dòng)產(chǎn)，可以按照不含稅價(jià)作為評(píng)估值；不符合15號(hào)公告條件的不動(dòng)產(chǎn)，也就是在2016年之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，本著與賬面值匹配的原則，宜采用含稅價(jià)作為評(píng)估結(jié)果。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：應(yīng)先區(qū)分項(xiàng)目時(shí)間和計(jì)稅方法，開(kāi)工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收率為5%，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。在這種情況下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)為含稅價(jià)。開(kāi)工日期在2016年4月30日之后的項(xiàng)目，目前適用稅率為10%。

參與本期解答專(zhuān)家：王生龍  鄧艷芳  中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司

                         劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

                         王崇虎  中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司

特此感謝！

2018年9月13日

北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答（2018年第一期）

發(fā)布日期：2018年03月19日

轉(zhuǎn)載自：北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)網(wǎng)站

特別提示

    針對(duì)近期執(zhí)業(yè)人員在評(píng)估實(shí)務(wù)中提出的評(píng)估方法選擇，評(píng)估程序?qū)嵤?，藝術(shù)品評(píng)估等具體技術(shù)操作處理上的問(wèn)題，北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織業(yè)內(nèi)專(zhuān)家做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

    本解答僅代表專(zhuān)家個(gè)人觀點(diǎn)，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評(píng)估師個(gè)人的職業(yè)判斷，資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

一、關(guān)于評(píng)估方法選擇的有關(guān)問(wèn)題

    問(wèn)題1：法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法選擇有何要求？

    答：《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條規(guī)定，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制評(píng)估報(bào)告。

    根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》第十六條的要求，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。

    由此可見(jiàn)，法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則均要求資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩種以上方法評(píng)估”的要求）。

問(wèn)題2：為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估？

    答：資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法本身沒(méi)有優(yōu)劣之分，主要區(qū)別在于不同的方法是從不同的角度對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行衡量。同時(shí)，三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要結(jié)合評(píng)估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)施條件，對(duì)三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價(jià)值更能滿足經(jīng)濟(jì)行為的需要，另一方面還要考慮是否具備某種評(píng)估方法的使用條件。

    在評(píng)估實(shí)踐中，客觀條件通常無(wú)法百分之百地滿足某種方法的使用需要，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評(píng)估結(jié)論絕對(duì)精確。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》指出，“為了得到一個(gè)指示性?xún)r(jià)值，尤其是缺少充分事實(shí)或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴(lài)評(píng)估結(jié)論時(shí)，應(yīng)該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此，通過(guò)選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，可以在一定程度上起到相互驗(yàn)證的作用，從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)論。

問(wèn)題3：是不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估？

    答：無(wú)論是資產(chǎn)評(píng)估法，還是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，都沒(méi)有直接要求所有項(xiàng)目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)椴捎脙煞N以上方法進(jìn)行評(píng)估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估的客觀條件時(shí)，才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。

    關(guān)于采用兩種以上方法評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備的前提條件，資產(chǎn)評(píng)估法是按照排除法進(jìn)行規(guī)定的，即“除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外”。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提 到的評(píng)估方法選擇原則，是“根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法”。

    評(píng)估方法的選擇需要資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析，是一種專(zhuān)業(yè)判斷。正因如此，法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則都沒(méi)有簡(jiǎn)單要求所有項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，而是要按照評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。

    【例1】某公司擬收購(gòu)一家計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)，委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年3月31日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評(píng)估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的方法選擇理由如下：“由于能夠收集到分析被評(píng)估對(duì)象歷史狀況、預(yù)測(cè)其未來(lái)收益及風(fēng)險(xiǎn)所需的必要資料，具備采用收益法實(shí)施評(píng)估的操作條件，本次評(píng)估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評(píng)估對(duì)象可比的上市公司，以及將其與評(píng)估對(duì)象對(duì)比分析所需要的相關(guān)資料，具備采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的操作條件，本次評(píng)估能夠采用市場(chǎng)法。由于被評(píng)估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè)，擁有大量的諸如客戶(hù)資源、人力資源、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法未能涵蓋上述無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，本次評(píng)估不適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。故根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，以及評(píng)估方法的適用條件，選擇收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

    【例2】某公司擬收購(gòu)一家游戲企業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受托對(duì)該游戲企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年9月30日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評(píng)估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的方法選擇理由如下：“評(píng)估對(duì)象作為一家主營(yíng)游戲的輕資產(chǎn)公司，人力資源、銷(xiāo)售渠道、核心技術(shù)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌影響力等商譽(yù)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大，適合采用收益法評(píng)估。移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)近兩年并購(gòu)市場(chǎng)較為活躍，2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購(gòu)案例較多，適合采用交易案例比較法評(píng)估。故本次評(píng)估選擇收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

    以上兩個(gè)項(xiàng)目都是在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告均選擇了收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，并分別結(jié)合被評(píng)估企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場(chǎng)法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，不僅分析了采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估所具備的條件，也明確說(shuō)明了不宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的原因，同時(shí)強(qiáng)調(diào)方法的選擇是資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，以及評(píng)估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結(jié)果，比較符合新的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范。

問(wèn)題4：哪些項(xiàng)目可以只采用一種方法進(jìn)行評(píng)估？

    答：資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的選擇原則提出了明確規(guī)定，只有在分析了三種基本方法的適用性，并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下，才能采用一種方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估實(shí)踐中，以下情形通?？梢灾挥靡环N方法進(jìn)行評(píng)估：

    1. 在評(píng)估以出讓為目的公路收費(fèi)權(quán)項(xiàng)目中，對(duì)擬出讓的公路收費(fèi)權(quán)通常采用收益法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

    2.在評(píng)估以?xún)糍Y產(chǎn)出資為目的的項(xiàng)目中，對(duì)用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

    3.在評(píng)估以減值測(cè)試為目的的項(xiàng)目中，當(dāng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，對(duì)資產(chǎn)可回收價(jià)值可采用收益法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

    4. 在單獨(dú)評(píng)估應(yīng)收賬款項(xiàng)目中，可通過(guò)核實(shí)賬面值并扣除預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)損失的方式進(jìn)行評(píng)估（以可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值）。

5. 其他可以只用一種方法進(jìn)行評(píng)估的情形。

    問(wèn)題5：是不是單項(xiàng)資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估？

    答：在資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)以前，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評(píng)估”的要求一般是針對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。2006年國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴(kuò)展：涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評(píng)估時(shí)，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。2012版的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則指出，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。因此，有的資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)以后仍然只有企業(yè)價(jià)值評(píng)估才適用“兩種以上方法評(píng)估”的要求。其實(shí)不然，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估同樣適用該要求。

    單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估可以區(qū)分為兩種不同情形。一是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，二是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)涉及到的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

問(wèn)題6：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估在選擇方法時(shí)都需要遵循哪些規(guī)則？

    答：在單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，單項(xiàng)資產(chǎn)即該類(lèi)業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象。根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，在選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定：

準(zhǔn)則名稱(chēng)

條款    內(nèi)容

資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備

第十九條

執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

第二十條

了解對(duì)具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力或者獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備組合進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評(píng)估方法。

資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)

第十六條

執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)

第二十一條

確定無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指南

第二十三條

確定知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)

第三十一條

資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估方法。

專(zhuān)利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)

第二十六條

確定專(zhuān)利資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行專(zhuān)利資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)

第二十二條

確定著作權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)

第二十三條

確定商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法及其衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——森林資源資產(chǎn)

第十七條

執(zhí)行森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——珠寶首飾

第十八條

執(zhí)行珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。

第二十一條

明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，具有獨(dú)立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

問(wèn)題7：企業(yè)價(jià)值所涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)考慮哪些因素？

    答：在企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目中，如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，也涉及到對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的各項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是，這里的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估有別于前述單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)。由于評(píng)估方法是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的技術(shù)手段，所以，法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評(píng)估”的要求也應(yīng)當(dāng)理解是針對(duì)評(píng)估對(duì)象而言的。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)里，評(píng)估對(duì)象是股東（全部或者部分）權(quán)益或企業(yè)整體價(jià)值，而不是各單項(xiàng)資產(chǎn)，所以相對(duì)于評(píng)估結(jié)論而言，兩者的重要性水平是不同的。再加上單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)在價(jià)值影響因素、對(duì)評(píng)估對(duì)象貢獻(xiàn)方式和貢獻(xiàn)程度等諸多方面也存在差異，所以?xún)烧咴谠u(píng)估方法的選擇上也應(yīng)有所區(qū)別。

    《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》要求資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法，是針對(duì)該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為所指向的企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值提出的。至于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)，該準(zhǔn)則明確指出，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出，所選評(píng)估方法可能有別于其作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象時(shí)的具體評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)考慮其對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。準(zhǔn)則并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評(píng)估，而是強(qiáng)調(diào)了具體方法的適當(dāng)性。這種區(qū)別對(duì)待的原則也同樣體現(xiàn)在各類(lèi)資產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)則中。如《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》，專(zhuān)門(mén)用一章的篇幅介紹了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)要求，突出了單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的差異。

    因此，我們可以理解評(píng)估準(zhǔn)則并沒(méi)有明確規(guī)定企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估也必須分析三種基本方法的適用性，并采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，選用適當(dāng)?shù)木唧w方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估實(shí)踐中，在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍里的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

問(wèn)題8：如何考慮單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法選擇中的特殊因素？

    答：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇，還需要考慮特定業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同要求，如以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的特殊需求、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的特別規(guī)定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中，涉及到不同要求的有：

準(zhǔn)則名稱(chēng)

條款  內(nèi)容

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南

第二十一條

執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評(píng)估方法。

第二十三條

選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)與前期采用的評(píng)估方法保持一致。如果前期采用評(píng)估方法所依據(jù)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)因發(fā)生重大變化而不再適用，或者通過(guò)采用與前期不同的評(píng)估方法使得評(píng)估結(jié)論更具代表性、更能反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值或者特定價(jià)值，可以變更評(píng)估方法。

第三十一條

對(duì)于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的，或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。但資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露，其評(píng)估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)資產(chǎn)未來(lái)運(yùn)營(yíng)得以全額回收的前提下成立。

投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)

第十二條

執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評(píng)估方法。

第二十一條

采用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托人同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。

企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南

第十九條

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明所選用的評(píng)估方法及其理由。未采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因或者所受的操作限制。

金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南

第十九條

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明所選用的評(píng)估方法及其理由。未采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因或者所受的操作限制。

問(wèn)題9：兩種方法是否包括衍生方法？

    答：根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法（企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中又稱(chēng)“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”）三種。關(guān)于衍生方法，資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則未列示其具體構(gòu)成，在各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中，只有《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》指出不動(dòng)產(chǎn)的衍生方法包括假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。另外，部分執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》指出，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?！兑载?cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》指出，采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評(píng)估方法。

    《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》指出，三種基本的評(píng)估途徑是市場(chǎng)途徑、收益途徑和成本途徑，每種評(píng)估途徑都包含不同的具體評(píng)估方法的應(yīng)用。遵循國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則也可能會(huì)需要評(píng)估師使用到國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則未定義或提到的評(píng)估方法，如期權(quán)定價(jià)法、蒙特卡洛模擬法和預(yù)期收益概率權(quán)重法。

    由此可見(jiàn)，目前評(píng)估行業(yè)內(nèi)關(guān)于評(píng)估衍生方法還未形成明確的定義和相對(duì)完整的構(gòu)成說(shuō)明。不過(guò)這并不影響我們對(duì)“兩種以上方法評(píng)估”要求的理解。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則明確指出，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法，所以?xún)煞N方法是不包括衍生方法的。如果某評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)檫@兩種方法都屬于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中市場(chǎng)法的具體方法，所以只能算是采用了一種基本方法。

問(wèn)題10：被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日前持續(xù)虧損，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果，采用收益法結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論是否合理？

    答：首先，被評(píng)估單位持續(xù)虧損，評(píng)估師需要關(guān)注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)能力和可持續(xù)性。如果企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力不足，持續(xù)虧損，收益法適用條件并不滿足，應(yīng)當(dāng)對(duì)收益法進(jìn)行必要的適用性分析，恰當(dāng)選擇其他評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估；其次，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期，屬于暫時(shí)虧損，則可以在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

    在采用兩種方法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如果出現(xiàn)收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果的情況，如何合理選擇最終評(píng)估結(jié)果？這種情況的出現(xiàn)說(shuō)明在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)市場(chǎng)條件下，按照企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)能力，未來(lái)收益尚不足以彌補(bǔ)基準(zhǔn)日的投入資本成本，不符合一般商業(yè)邏輯。這時(shí)可以選擇的判斷思路是：首先，核實(shí)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估過(guò)程中，各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值是否反映了其公允價(jià)值，資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的情形，比如一個(gè)酒店，地處極優(yōu)的位置，但是其土地利用未達(dá)最優(yōu)，賓館整體設(shè)計(jì)較為過(guò)時(shí)，收益不佳，這時(shí)候就可能存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值的問(wèn)題；其次，核實(shí)收益法評(píng)估過(guò)程中的假設(shè)條件是否合理，比如某酒店開(kāi)業(yè)不久，尚未達(dá)到正常的經(jīng)營(yíng)水平，這時(shí)如果按照其實(shí)際的入住率、各項(xiàng)費(fèi)用水平對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，可能造成價(jià)值低估；第三、如果資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法應(yīng)用合理，并且仍然出現(xiàn)收益法結(jié)果低于收益法結(jié)果的情況，從理性的選擇角度出發(fā)，公司應(yīng)當(dāng)變賣(mài)各項(xiàng)資產(chǎn)、終止經(jīng)營(yíng)，也就是應(yīng)當(dāng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果。

問(wèn)題11：《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值?！蹦敲闯杀痉懿荒苡糜谫Y產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估？

    答：按照相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時(shí)，表明該項(xiàng)資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。從準(zhǔn)則定義來(lái)看，對(duì)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，通常應(yīng)用的方法為市場(chǎng)法和收益法（現(xiàn)金流折現(xiàn)法）。

    在評(píng)估實(shí)踐中，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組，由于其專(zhuān)用性等特征，缺乏交易案例，無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估其變賣(mài)價(jià)值，同時(shí)由于外部環(huán)境因素導(dǎo)致其利用率、未來(lái)收益也無(wú)法合理確定（比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)性停產(chǎn)），這時(shí)無(wú)法應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法對(duì)其可回收金額進(jìn)行估算。評(píng)估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購(gòu)建的角度，采用成本法對(duì)其重置成本進(jìn)行評(píng)估，然后模擬市場(chǎng)交易，按照同類(lèi)資產(chǎn)交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率，推算其賣(mài)出價(jià)格，扣除處置費(fèi)用，最終取得其可回收金額。評(píng)估人員在采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

問(wèn)題12：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)評(píng)估，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定股權(quán)價(jià)值時(shí)，如果對(duì)企業(yè)持有的未開(kāi)發(fā)土地采用市場(chǎng)法評(píng)估，該項(xiàng)存貨是否需要考慮增值稅扣除？

    答：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不同于對(duì)房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)，也就是說(shuō)在對(duì)存貨資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上，模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過(guò)程，扣除應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終形成的凈收益才能作為其評(píng)估值。因此在對(duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的存貨評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)模擬該項(xiàng)存貨轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)模擬考慮相應(yīng)的銷(xiāo)售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費(fèi)用等，最終得出其評(píng)估值。

二、藝術(shù)品評(píng)估中遇到的實(shí)務(wù)問(wèn)題

    問(wèn)題13：在藝術(shù)品評(píng)估中，不同評(píng)估目的與價(jià)值類(lèi)型的關(guān)系如何確定？

    答：藝術(shù)品種類(lèi)繁多、材料多樣，有多種混合的藝術(shù)表現(xiàn)形式，且藝術(shù)品本身的工藝復(fù)雜，特別是將時(shí)間因素納入分類(lèi)來(lái)考慮時(shí)，顯得更加復(fù)雜，導(dǎo)致不同藝術(shù)品的價(jià)值表現(xiàn)復(fù)雜且多元，各有側(cè)重。執(zhí)行藝術(shù)品評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，主要是評(píng)估其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而經(jīng)濟(jì)價(jià)值又在不同評(píng)估目的下表現(xiàn)出不同的價(jià)值類(lèi)型。因此，執(zhí)行藝術(shù)品評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素來(lái)確定價(jià)值類(lèi)型。

    1.以藝術(shù)品保險(xiǎn)為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值確定其理賠和投保價(jià)值為保險(xiǎn)委托提供參考；

    2.以司法鑒證為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定涉案標(biāo)的物價(jià)值為司法審判提供參考；

    3.以企業(yè)整體股權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)讓為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值以確定其價(jià)值；

    4.以財(cái)務(wù)報(bào)告為評(píng)估目的，一般采用可回收價(jià)值確定其公允價(jià)值；

    5.以藝術(shù)品收藏、投資為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值為投資者參與投資提供參考價(jià)值；

    6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評(píng)估目的，可以采用市場(chǎng)價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)值、重置價(jià)值等為確定貸款的金額提供參考；

    7.以藝術(shù)品稅收為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值或重置價(jià)值為確定起征點(diǎn)提供參考；

    8.以藝術(shù)品清算為評(píng)估目的，一般采用有序清算價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價(jià)值參考。

    除以上評(píng)估目的的需求外，遺囑驗(yàn)證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣(mài)品的拍賣(mài)底價(jià)、確定典當(dāng)品的典當(dāng)金額、確定捐贈(zèng)物的計(jì)量?jī)r(jià)值、對(duì)收藏品提出購(gòu)買(mǎi)建議等都有可能需要評(píng)估服務(wù)，評(píng)估師要理解不同市場(chǎng)需求下，對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響。

問(wèn)題14：不同年代的藝術(shù)品，應(yīng)如何恰當(dāng)選擇評(píng)估方法？

    答：由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

    1.對(duì)于現(xiàn)代藝術(shù)作品且創(chuàng)作者仍健在的，可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀(jì)人詢(xún)價(jià)的方式，獲取價(jià)格信息。

    2.對(duì)于古代或近、現(xiàn)代已故藝術(shù)家的作品，可以借鑒拍賣(mài)市場(chǎng)比較常見(jiàn)的類(lèi)似作品，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，選取知名的大型拍賣(mài)會(huì)近期成交的，與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類(lèi)似相近的拍品，作為比準(zhǔn)案例，并分析影響該藝術(shù)品價(jià)值因素，對(duì)案例進(jìn)行修正，最后確定價(jià)值。

    3.對(duì)于古代或現(xiàn)代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品，且藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等造詣很高，市場(chǎng)很少有交易的精品或孤品，可采用聘請(qǐng)知名專(zhuān)家認(rèn)定的方式，綜合專(zhuān)家意見(jiàn)，確定價(jià)值。

    4.對(duì)于可批量化生產(chǎn)的現(xiàn)代藝術(shù)品或工藝品，可以類(lèi)似產(chǎn)成品或庫(kù)存商品的評(píng)估方法，確定價(jià)值。

    問(wèn)題15：藝術(shù)品評(píng)估時(shí)應(yīng)選擇哪種報(bào)告類(lèi)型?怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

    答：目前所頒布的評(píng)估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)范，均未對(duì)于藝術(shù)品評(píng)估方式和約束條件做出成文的規(guī)定。因此，需要評(píng)估人員在遵照《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德》的基礎(chǔ)上，結(jié)合《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》準(zhǔn)則為參照，摸索和探討一個(gè)相對(duì)合理可行的報(bào)告形式及內(nèi)容，建議藝術(shù)品評(píng)估一般采用評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告的形式，對(duì)評(píng)估結(jié)論予以披露，以規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

  由于在估價(jià)中，鑒定因素起到至關(guān)重要的作用，評(píng)估師對(duì)于外聘專(zhuān)家出具的鑒定結(jié)論依賴(lài)程度較高，這和其他資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有較大區(qū)別，因此建議除保留評(píng)估報(bào)告中的一些基本要素、評(píng)估假設(shè)、免責(zé)條款外，增加必要的法律責(zé)任條款等內(nèi)容，對(duì)評(píng)估人員予以保護(hù)。

問(wèn)題16：對(duì)書(shū)畫(huà)作品，應(yīng)如何進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？

    答：影響書(shū)畫(huà)價(jià)格的因素：1.書(shū)畫(huà)本身的藝術(shù)價(jià)值；2.書(shū)畫(huà)時(shí)代；3.書(shū)畫(huà)是否珍稀；4.書(shū)畫(huà)的大小和品相及好壞；5.書(shū)畫(huà)是否有名人上款和題跋；6.書(shū)畫(huà)家能否得到收藏者共鳴和認(rèn)可；7.書(shū)畫(huà)所處的社會(huì)狀態(tài)、競(jìng)技狀態(tài)。

    書(shū)畫(huà)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題：書(shū)畫(huà)作品評(píng)估是很專(zhuān)業(yè)、很復(fù)雜、很?chē)?yán)肅的事情；關(guān)注書(shū)畫(huà)作品“含權(quán)量”問(wèn)題，即歷史價(jià)值；書(shū)畫(huà)的區(qū)域性；書(shū)畫(huà)作品價(jià)格會(huì)受市場(chǎng)環(huán)境跌宕起伏的影響。

    書(shū)畫(huà)作品的評(píng)估程序：首先需咨詢(xún)專(zhuān)家，確定真?zhèn)巍⒆髡呙麣饧爸饕髌贩N類(lèi)，是否屬于該作者的精品；其次向?qū)＜以?xún)價(jià)；再次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解該作者的作品單價(jià)行情；第四進(jìn)行差價(jià)調(diào)整。差價(jià)包括地區(qū)、破損差價(jià)、無(wú)痕差價(jià)等；第五對(duì)評(píng)估估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算。

    需要強(qiáng)調(diào)的是，書(shū)畫(huà)作品評(píng)估的關(guān)鍵是真?zhèn)巍６艜?shū)畫(huà)作品則有可能是文物，因此，應(yīng)注意相關(guān)的法律規(guī)定。書(shū)畫(huà)作品評(píng)估必須有專(zhuān)家配合。

三、其他執(zhí)業(yè)問(wèn)題

    問(wèn)題17：一個(gè)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值評(píng)估，被評(píng)估單位發(fā)行了一只永續(xù)債并在財(cái)務(wù)報(bào)表所有者權(quán)益項(xiàng)下列示，在對(duì)該公司所有者權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估結(jié)果是否需要將永續(xù)債從評(píng)估值中扣除？

    答：所謂永續(xù)債券（perpetual bond），是指沒(méi)有明確的到期日，或者說(shuō)期限非常長(zhǎng)的債券。投資者不能在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)回收本金，但可以定期獲取利息。不過(guò)，在永續(xù)債的每個(gè)付息日，發(fā)行人是可自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個(gè)付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。絕大部分的永續(xù)債券附加了贖回條款，首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續(xù)債屬于混合型證券，是一種兼具債權(quán)和股權(quán)屬性的融資工具。

    根據(jù)《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)[2014]13號(hào)），企業(yè)發(fā)行各種金融工具，應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式，運(yùn)用金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的原則，正確地確定該金融工具或其組成部分的會(huì)計(jì)分類(lèi)，不得依據(jù)監(jiān)管規(guī)定或工具名稱(chēng)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。其中分類(lèi)為權(quán)益工具的金融工具，在存續(xù)期間分派股利（含分類(lèi)為權(quán)益工具的工具所產(chǎn)生的利息，下同）的，作為利潤(rùn)分配處理。

    當(dāng)評(píng)估對(duì)象為所有普通股的股權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)在所有者權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，扣除優(yōu)先股、永續(xù)債等金融工具的公允價(jià)值，最終得出普通股股權(quán)價(jià)值的評(píng)估值。

問(wèn)題18：運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，收益法折現(xiàn)率模型中的資本結(jié)構(gòu)（D/E)是利用目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)測(cè)算還是企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)測(cè)算？

    答：應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，或有明確的投融資計(jì)劃，或評(píng)估涉及業(yè)績(jī)承諾時(shí)，可以利用企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)；當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，資本結(jié)構(gòu)屬于激烈波動(dòng)時(shí)期，同時(shí)也沒(méi)有明確的投融資計(jì)劃，建議采用目標(biāo)資本測(cè)算；如果企業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)與目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)差異過(guò)大，可以有一個(gè)逐漸過(guò)渡的時(shí)期，使預(yù)測(cè)期末企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)逐漸趨向于目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)可以選擇同行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的上司公司的平均資本結(jié)構(gòu)作為目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。

問(wèn)題19：在同一時(shí)點(diǎn)為滿足兩個(gè)或以上的經(jīng)濟(jì)行為的需要，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，且可以采用相同的價(jià)值類(lèi)型時(shí)，是否允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評(píng)估目的？

    答：根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》第十六條“資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)唯一”的規(guī)定，不允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評(píng)估目的。

    問(wèn)題20：被評(píng)估單位用于出租的投資性房地產(chǎn)，其賬面成本不含占用土地的價(jià)值，評(píng)估中應(yīng)如何處理？

    答：根據(jù)評(píng)估《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第二十三條第二款，采用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：（2）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評(píng)估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算；

    考慮到該評(píng)估對(duì)象歷史成本核算中存在房地分離的情況，容易出現(xiàn)重復(fù)評(píng)估的可能。評(píng)估人員針對(duì)上述情況，考慮到該項(xiàng)資產(chǎn)主要用于出租，以獲取租金收益為目的的資產(chǎn)，市場(chǎng)租金通常為包含了與該項(xiàng)資產(chǎn)相關(guān)的房屋建筑物和占有土地資產(chǎn)的整體收益，而企業(yè)賬面成本構(gòu)成不包含土地，故針對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估，有三個(gè)處理方式：

    （1）該處評(píng)估值僅對(duì)應(yīng)為房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。對(duì)應(yīng)根據(jù)租金測(cè)算得到的房地一體的市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)扣減對(duì)應(yīng)土地的市場(chǎng)價(jià)值，從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)值；

    （2）從房地一體租金出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋刈赓U的租金情況，直接扣減土地相關(guān)的收益，然后折現(xiàn)計(jì)算房屋建筑對(duì)應(yīng)的價(jià)值。

    （3）對(duì)投資性房地產(chǎn)科目評(píng)估時(shí)，按照房地一體評(píng)估，同時(shí)，在土地評(píng)估中，針對(duì)投資性房地產(chǎn)占用的宗地，利用投資性房地產(chǎn)出租的建筑面積與總建筑面積，結(jié)合土地總面積和容積率等情況，合理確定投資性房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地面積，然后在對(duì)該宗地土地的評(píng)估中，應(yīng)該扣減在投資性房地產(chǎn)占用的土地面積后，確定拆分后的土地價(jià)值。

    本期參與解答專(zhuān)家：   阮詠華  北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

                          劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

                          陶  弢  中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司